Las viviendas de lujo en España se han convertido en el oasis de tranquilidad para el complejo sector inmobiliario en momentos de restricción hipotecaria. El alza rápida de los tipos de interés ha hecho mella en la financiación externa de viviendas residenciales, pero ese problema es ‘peccata minuta’ para las propiedades de alto precio. “El mercado de lujo se muestra más resiliente que el resto de segmentos del mercado residencial”, concluye un informe de Tecnitasa basado en el seguimiento del mercado desde 2018 a través de los informes de valoración independiente.
Según este estudio, el número de operaciones de compraventa de viviendas de lujo ha aumentado de forma muy notable en el último año. En concreto, el número de informes de valoración de inmuebles aumentó el 55% en el último año. El incremento de informes de valoración de este segmento emitidos por Grupo Tecnitasa es un indicador fiable y muestra que se han multiplicado por seis en los últimos cinco años.
Las viviendas de lujo están allí donde también se han disparado los precios medios en los últimos años y usualmente en mercados en los que el peso del comprador extranjero es elevado. Las viviendas de lujo son un imán en las zonas donde se ubican para la promoción de viviendas de precios más comedidos. No es de extrañar que Baleares encabece el precio medio por metro cuadrado de viviendas de lujo en el último año, superando los 9.000 euros el metro cuadrado. En toda España, este precio medio ha subido más del 10% desde 2021. ¿Significa que existe una burbuja inmobiliaria en este segmento de mercado? Para la mayoría de expertos la respuesta es ‘no’, ya que el cliente adinerado o extranjero ha encontrado en España un mercado con precios inferiores a los de otras zonas europeas y con una relación calidad precio adecuada.
Más del 70 % de las viviendas de lujo son villas, casas aisladas con terreno, y casi el 30% corresponden a pisos o áticos en zonas residenciales ‘premium’. Los principales perfiles de inversor en viviendas de lujo corresponden a europeos (alemanes, británicos, suecos o suizos) y cada vez más americanos (mexicanos, venezolanos, estadounidenses y canadienses).
Según el director técnico de Grupo Tecnitasa, Fernando García-Marcos: “En los últimos cinco años hemos visto como ha aumentado el interés por el segmento de residencial de lujo en España incrementando significativamente el número de transacciones. Esto lo hemos comprobado con el crecimiento de los informes de valoración de este segmento emitidos por el grupo. En el caso de inmuebles de entre 1,5 millones a 5 millones, se ha multiplicado por seis en los últimos cinco años. En cuanto a los informes de inmuebles de más de cinco millones el aumento ha sido mayor, multiplicándose por nueve”.
Varemo del lujo
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Si para los economistas se considera habitualmente que un rico rico rico es aquel con un patrimonio en efectivo del orden de los 20 millones de euros, en el caso de las viviendas se considera una vivienda premium a partir de 1,5 millones y hasta unos tres millones. Pero esa cifra sería para un lujo modesto, calificativo oxímoron ya que es a partir de cinco millones cuando la vivienda se considera de lujo y a partir de 10 millones ya se habla de superlujo. El precio del metro cuadrado en las viviendas premium, lujo y superlujo en España ha aumentado más del 10% de media desde 2021. Ese año, el promedio fue de más de 6.700 €/m2, mientras que asciende a 7.660 €/m2 en 2023. En Baleares se sitúa el máximo valor: más de 27.000 €/m2.
Solo en lo últimos dos años, Tecnitasa ha emitido más de 1.500 informes de valoración de este segmento de viviendas de lujo, con un valor tasado de más de 5.200 millones de euros.
La localización preferente de las viviendas premium, lujo y superlujo es Baleares, con gran diferencia, seguida por Madrid, Cataluña (Barcelona y Girona) y las provincias de Málaga y Cádiz, en Andalucía. Otro mercado en expansión se está desarrollando en la provincia de Alicante, en la Comunidad Valenciana.
Las Islas Baleares siguen encabezando la lista del mercado del lujo y superlujo –a partir de los cinco millones de euros- en el último año, seguidas de las provincias de Málaga, Madrid, Barcelona y Girona.
Baleares
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En Baleares, las zonas en las que se concentran los inmuebles de superlujo, valorados en más de 10 millones de euros, son municipios como Andratx (hasta 19 millones), Calviá (hasta 18 millones), Eivissa (hasta 15 millones), Sóller (hasta 13 millones), Deyá (hasta 11,7 millones), Marratxi (hasta 6,7 millones), Palma de Mallorca (entre 5 y 11,8 millones de euros, aunque hay algunas excepciones de viviendas valoradas en más de 16 millones de euros), Sant Josep de Sa Talaia (entre 5 y 11,3 millones y hasta 17,7 millones), Santa Eulalia del Rio (hasta 19,9 millones y con el máximo del valor del metro cuadrado, superando los 27.000 €/m2) y Soller (entre 10 y 13 millones). Otras viviendas en localidades como Alaro, Alcudia, Deyá, Esparles, Estellencs, Llucmajor, Mahon, Marratxi, Santanyl y Sant Antoni de Portmany superan los cinco millones de euros.
Cataluña
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Barcelona y Girona son las provincias en las que se concentra el segmento de lujo en Cataluña. En la primera, destacan Cabrera de Mar, Sant Cugat del Vallés, Espulgues de Llobregat, Gavá, Sitges y Sant Andreu de Llavaneres (hasta 9,7 millones de euros) además de la capital, donde viviendas aisladas, pisos y áticos alcanzan los 5,6 millones de euros y existen excepciones de hasta 12,5 millones de euros. En cuanto a Girona, se pueden encontrar viviendas de hasta 9,5 millones de euros en localidades como Blanes y Castell-Platja D’aro.
En Andalucía, el segmento del lujo y superlujo se concentra en la provincia de Málaga. Destacan localidades como Benahavís (hasta 12,6 M€ y casos aislados de más de 26,5 M€), Casares (hasta 6 millones), Marbella (hasta 12 millones) y Estepona (entre 3 y 5 millones); y, en Cádiz, San Roque (entre 8,4 y 11 M€).
En la Comunidad de Madrid, las viviendas de más de cinco millones de euros se encuentran mayoritariamente en zonas como Alcobendas (hasta 9 millones), Pozuelo de Alarcón (hasta 9 millones) y la capital, donde la tipología es más diversa, con inmuebles aislados, pisos y áticos y dúplex de hasta 11 millones de euros.
Tipos de viviendas
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Las viviendas plurifamiliares suponen casi el 22 % del mercado de lujo, con una media de 269 m2 de superficie -pudiendo alcanzar los 500 m2-, mientras que los inmuebles aislados encabezan la lista, con el 70 % y un promedio de 505 m2 de superficie, con datos de hasta 3.000 m2. Los mayores valores corresponden a la tipología de villa, con precios que pueden superar los 12 millones, mientras que las viviendas plurifamiliares más caras pueden superar los cinco millones de euros. Grupo Tecnitasa ha valorado también inmuebles de precios excepcionales que superan los 50 millones de euros.
“Los principales perfiles de inversor en viviendas de lujo corresponden a europeos (alemanes, británicos, suecos o suizos) y cada vez más americanos (mexicanos, venezolanos y estadounidenses entre otros), por un lado, de entre 40 y 60 años, altos cargos de empresas en sus países de origen, que buscan una vivienda vacacional que disfrutar en familia y que alquilan el resto del año; o, por otro lado, promotores que realizan grandes inversiones y alquilan o venden las viviendas de nuevo una vez reformadas”, explica Luis Díaz.