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Eine neue Welle japanischer Unternehmer wetteifert mit ausländischen Käufern um ein knappes Angebot an High-End-Wohnungen in Tokio und treibt die Immobilienpreise in der Stadt auf ein Niveau wie seit der Blase der 1980er Jahre nicht mehr.
Laut der Immobilienberatung Tokyo Kantei erreichte der Quadratmeterpreis für zum Verkauf stehende Neubauwohnungen in der japanischen Hauptstadt im dritten Quartal 1,62 Mio. Yen (10.830 US-Dollar) und übertraf damit den Höchstwert von 1,4 Mio. Yen im Jahr 1990.
Nach Angaben des Real Estate Economic Institute, das den Immobilienmarkt in Japan beobachtet, erreichte der Durchschnittspreis einer in Tokio verkauften neuen Wohnung in der ersten Jahreshälfte mit 88,7 Mio. Yen ebenfalls einen neuen Höchststand seit der Blase.
„Die Hauptkäufer sind wohlhabende japanische Privatpersonen“, sagte ein Beamter des Instituts.
15Ein durchschnittlich ausgebildeter Büroangestellter braucht Jahre, um sich eine 60 m² große Wohnung im Zentrum von Tokio leisten zu können
Obwohl die Preise in Tokio nach wie vor niedriger sind als in mehreren anderen Großstädten, schätzen Analysten von UBS, dass Wohnungen für den Durchschnittsbürger unerschwinglicher sind als in fast jeder Großstadt mit Ausnahme von Hongkong.
Es würde 15 Jahre dauern, bis sich ein durchschnittlicher Büroangestellter eine 60 Quadratmeter große Wohnung im Zentrum von Tokio leisten könnte, verglichen mit 11 Jahren in London, 10 in Singapur und acht in New York, sagte UBS kürzlich in einer Kundenmitteilung.
„Die Ungleichgewichte auf dem Immobilienmarkt in Tokio sind von vor 20 Jahren unterbewertet und jetzt blasengefährdet“ und seien vom Rest Japans abgekoppelt, sagte UBS.
Ein Teil des Problems ist eine Versorgungsknappheit. Im Jahr 2022 lag das Angebot an zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen im Zentrum Tokios laut der Beratungsfirma Cushman & Wakefield bei nur 10.800 Einheiten, dem niedrigsten Stand seit mindestens 20 Jahren.
Tokyo Kantei sagte, das Angebot sei im Jahr 2023 erneut zurückgegangen und die Nachfrage nach erstklassigen Wohnungen habe einen überproportionalen Einfluss auf die Durchschnittspreise.
Lokale Makler sagten, auch ausländische Investoren aus China und anderswo würden vom billigen Yen angezogen, da der reale effektive Wechselkurs auf einem fast 50-Jahres-Tief liege.
Der Trend zu verstärkten Käufen ausländischer Käufer „wird wahrscheinlich nicht so schnell aufhören“, sagte Mari Kumagai, Forschungsleiterin bei Cushman & Wakefield in Japan.
Makler sagen, dass nur etwa 100 Wohnungen mit einem Verkaufspreis von mindestens ¥ 1 Milliarde auf dem Markt sind, wobei japanische Käufer im Vordergrund stehen.
„Käufer von außen [Japan] Ich habe ihnen einfach nicht geglaubt, als ich ihnen gesagt habe, dass es keine Verfügbarkeit in einer Größen- und Preisklasse gibt, die den High-End-Immobilien entspricht, die in New York, London und anderen Großstädten regelmäßig den Besitzer wechseln“, sagte Zoe Ward, Geschäftsführerin von Brokerage Japan Property Central.
Tokios Bestand an solchen Immobilien wurde kürzlich durch den Verkauf Dutzender Luxusapartments auf zehn Etagen des 330 Meter hohen Azabudai Hills Tower, dem höchsten Gebäude der Stadt, deutlich erhöht. Laut mit dem Verkauf vertrauten Personen wurde die wertvollste Penthouse-Immobilie des Projekts für rund 22 Milliarden Yen verkauft.
Ein Sprecher von Mori, dem Bauträger, bestätigte, dass die meisten Käufer bisher Japaner seien, wollte aber keine Angaben zu den Preisen der Wohnungen machen.
Ein japanischer Unternehmer sagte, er kenne drei Personen – jeweils japanische Gründer eines Unternehmens, das in den letzten 18 Monaten an der Tokioter Börse notiert wurde –, die Wohnungen in der Siedlung gekauft hätten.
„Unter den Jüngeren Shacho [chief executives]„Die Wohnung ist die neue Art, Ihr Prestige zu zeigen“, sagte er. „Früher kauften Gründer Land und bauten ein großes Haus. Jetzt wollen sie eine Wohnung im Zentrum der Stadt.“
Das Real Estate Economic Institute sagte, steigende Preise in Tokio seien neben einem „chronischen Arbeitskräftemangel“ auch auf einen Anstieg der Bau- und Materialkosten zurückzuführen. Der heutige Tag sei „ganz anders als die Ära der Blasen“, sagte der Beamte.