Im Juli berichtete Stephen Schwarzman, Chief Executive von Blackstone, von einem überraschenden Treffen mit einem Investor in das private Immobilienvehikel des Unternehmens mit einem Vermögen von 69 Milliarden US-Dollar, das für wohlhabende Privatanleger konzipiert wurde.
Die Person hatte sich an Schwarzman gewandt, um ihm mitzuteilen, dass der Fonds namens Blackstone Real Estate Income Trust oder BREIT seine größte Position sei. „Ich liebe euch Leute. Das ist so beeindruckend. Alle meine Freunde verlieren ein Vermögen auf dem Markt, und ich verdiene immer noch Geld“, berichtete Schwarzman bei einer vierteljährlichen Telefonkonferenz über das Treffen.
Tatsächlich zogen Investoren damals Geld von BREIT ab und alarmierten aufmerksame Beobachter von Blackstone. Laut Quellen, die mit der Angelegenheit vertraut sind, und Wertpapierunterlagen haben Anleger in diesem Monat mehr als 2 Prozent ihres Nettovermögens abgezogen und damit einen Schwellenwert überschritten, bei dem Blackstone die Abhebungen von Anlegern begrenzen kann.
Asiatische Anleger hatten im Frühjahr und Sommer Bargeld aus dem Fonds abgezogen, als die Immobilienmärkte in der Region einbrachen. Einige hatten eine hohe persönliche Hebelwirkung und wurden von Nachschussforderungen getroffen, sagten zwei mit der Angelegenheit vertraute Personen. BREIT, dessen Wert in diesem Jahr gestiegen ist, könnte zu hohen Preisen verkauft werden, um die Barforderungen zu erfüllen.
Als sich der Verkauf intensivierte und über Asien hinausging, haben Schwarzman und Blackstones Präsident Jonathan Gray in diesem Sommer jeweils mehr als 100 Millionen Dollar zu ihren Investitionen in BREIT hinzugefügt, sagte eine Quelle mit Kenntnis der Angelegenheit. Blackstone lehnte es ab, sich zu den Käufen zu äußern.
Blackstone hat beschlossen, Anlegern, die hoffen, im Juli Geld von BREIT abzuziehen, keine Grenzen zu setzen. Obwohl es seinen Anlegern immer gesagt hat, dass das Produkt nur halbliquide ist, hätte ein solcher Schritt bei den Anlegern Befürchtungen auslösen können, dass sie ihr Geld nicht einfach herausbekommen könnten. Aber eine wachsende Flut von Rücknahmeanträgen zwang BREIT, am Donnerstag anzukündigen, dass es bis Ende des Jahres endlich „Tore“ anheben würde – die es dem Fondsmanager ermöglichen würden, das Volumen der zurückgenommenen Vermögenswerte zu begrenzen.
Der Schritt hat innerhalb von Blackstone Schockwellen ausgelöst und den größten Motor für Vermögens- und Gebührenwachstum innerhalb des weltweit größten alternativen Vermögensverwalters getrübt. Am Donnerstag fielen die Aktien von Blackstone um mehr als 7 Prozent, und eine Reihe von Analysten senkten ihren Ausblick auf das Unternehmen, da sie befürchteten, dass die Entscheidung das Wachstum ins Stocken bringen könnte.
„Der BREIT-Outflow-Bärenfall spielt sich ab“, sagte Michael Brown, Analyst bei Keefe, Bruyette & Woods. „[We] Erwarten Sie, dass es in den kommenden Quartalen ein Überhang an Aktien bleiben wird.“
Blackstone hat BREIT im Jahr 2017 gegründet, um wohlhabenden Anlegern Zugang zu seiner renommierten Immobilien-Investmentplattform zu verschaffen. Im Gegensatz zu seinen traditionellen Fonds für institutionelle Anleger wie Renten, die eine Laufzeit von 10 Jahren hatten, wurde BREIT als „unbefristeter“ Fonds ohne Verfall konzipiert. Interessierte Anleger könnten sich zum Nettoinventarwert des Fonds einkaufen, und Blackstone würde eine jährliche Managementgebühr von 1,25 Prozent und eine Performancegebühr von 12,5 Prozent auf seine jährlichen Gewinne über einer Hürde von 5 Prozent erheben.
Blackstone stellte Hunderte von Vertriebs- und Marketingmitarbeitern ein, um BREIT zu verkaufen, und stellte den Fonds Vermögensberatern auf breiter Basis zur Verfügung. Sie schuf sogar die „Blackstone University“, ein Online-Portal, auf dem die Berater über die Vorzüge des Fonds indoktriniert werden konnten.
BREIT biete wohlhabenden Privatpersonen die gleiche Möglichkeit wie großen Institutionen, sich von den öffentlichen Märkten abzuwenden und gesunde Dividenden zu erhalten. Dafür müssten sie jedoch auf gewisse Liquiditätsrechte verzichten. Der Fonds ermöglicht die monatliche Rücknahme von 2 Prozent des Gesamtvermögens durch Kunden, wobei in einem Kalenderquartal maximal 5 Prozent zulässig sind.
BREIT wurde zu einem durchschlagenden Erfolg, der Vermögenswerte in Höhe von mehreren zehn Milliarden Dollar einbrachte. Blackstone investierte das Geld hauptsächlich in Logistik- und Mehrfamilien-Wohnimmobilien in den USA, wo es richtig vorhersagte, dass Angebotsengpässe zu steigenden Mieteinnahmen führen würden. Das Portfolio beläuft sich jetzt auf ein Bruttovermögen von 125 Milliarden US-Dollar, einschließlich der Hebelwirkung, die Blackstone zum Kauf von Immobilien verwendet hat.
Im Jahr 2021 brachte Blackstone ein ähnliches Produkt namens BCRED auf den Markt, das für schuldenbasierte Anlagen entwickelt wurde. Branchenkollegen wie KKR, Starwood und Brookfield haben Fonds aufgelegt, um den Erfolg von Blackstone zu wiederholen, da sie auch vorrangig vermögende Privatanleger als Kunden gewinnen.
„Ich habe ein bisschen nicht gehandelte . . . Reit Neid“, sagte Marc Rowan, Chief Executive von Apollo, letztes Jahr in Bezug auf Blackstone. „Das war einfach unglaublich. Ein großes Lob an die Firmen, die sich wirklich vor diesen Markt gestellt und uns wirklich gezeigt haben, wie viel Geld da draußen ist.“
Laut den Analysten von Barclays hat sich BREIT zu einem bedeutenden Teil der Gesamtfinanzen von Blackstone entwickelt und macht etwa 10 Prozent des gebührenpflichtigen verwalteten Vermögens und etwa ein Fünftel der gebührenbezogenen Gesamteinnahmen aus. Da es sich bei dem Fonds angeblich um einen unbefristeten Fonds handelt, haben Analysten dem Fondsvermögen ein Vielfaches von bis zu 30-fachen Gebühreneinnahmen zugeschrieben.
Als in den letzten Jahren rund 100 Milliarden Dollar in BREIT und BCRED flossen, übertraf der Marktwert von Blackstone zeitweise den von Goldman Sachs.
Dieses Jahr hat sich als herausfordernder erwiesen, da steigende Zinsen und fallende börsennotierte Immobilienaktien einige Immobilieninvestoren abschrecken. Über 70 Prozent der Rücknahmen von BREIT stammen aus Asien, berichtete die FT zuvor, wo die regionalen Immobilienmärkte eingebrochen sind.
Der Erfolg von BREIT machte es auch anfällig für Rücknahmen durch Anleger. Der Fonds hat in diesem Jahr eine Gesamtrendite von 9,3 Prozent erzielt, während börsennotierte US-Immobilienfonds um etwa 20 Prozent zurückgegangen sind. Da der Fonds Rücknahmeanträge zum Nettoinventarwert des letzten Quartals zurückkauft, wurde er zu einem seltenen Vermögenswert, den Anleger auf der Suche nach Barmitteln zu Jahreshöchstständen verkaufen konnten.
Wohlhabende US-Investoren haben in diesem Herbst damit begonnen, Anträge auf Kürzung von Teilen ihrer Bestände einzureichen. Einige realisierten Gewinne bei BREIT und verrechneten die Steuern mit Verlusten auf anderen Vermögenswerten, sagten mit der Angelegenheit vertraute Quellen. Jetzt, da Blackstone nur begrenzte Abhebungen hat, könnte die Nachfrage der Anleger, ihr Geld aus dem Fonds abzuziehen, zunehmen.
„Unserer Ansicht nach liegt die größte Wachstumsrate hinter BREIT“, sagte William Katz, Analyst bei Credit Suisse. Katz sagte, die Rücknahmen stellten den wahren Wert von BREIT für Blackstone in Frage und würden die Fähigkeit des Unternehmens und seiner Konkurrenten verringern, in Zukunft Geld von wohlhabenden Investoren zu beschaffen.
„Die ultimative Frage muss nach der Wirksamkeit dieser Produkte gestellt werden, wenn Kunden nur ihr Geld abheben wollen“, sagte er und stellte die Frage, wie unbefristet ein solches Kapital ist.
Der Ansturm der Anleger auf die Ausstiege kam, bevor BREIT einen finanziellen Schlag durch steigende Zinssätze, eine sich verlangsamende Wirtschaft oder fallende Immobilienbewertungen meldete. Kritiker der Art und Weise, wie private Fahrzeuge bewertet werden, stellen fest, dass der Fonds in diesem Jahr zugelegt hat, während die volatileren öffentlichen Märkte stark gefallen sind. Blackstone sagt, dass seine Bewertungen die zugrunde liegende finanzielle Leistung seiner Immobilien betonen und die Anlegerstimmung nicht schnell ändern, und sie haben höhere Zinssätze berücksichtigt.
Am Donnerstag gab Blackstone den Verkauf einer Minderheitsbeteiligung in Höhe von 1,27 Mrd. USD an zwei Kasinos in Las Vegas bekannt, die BREIT gehören, was laut Quellen der FT zur Unterstützung der Liquidität des Fonds verwendet werden könnte. BREIT verdiente mit den Investitionen über drei Jahre etwa das Doppelte seines Geldes und hat in diesem Jahr Vermögenswerte in Höhe von 5 Mrd. USD über ihren Buchwerten verkauft, sagten die Quellen. BREIT erwägt weitere Verkäufe von Vermögenswerten, besteht jedoch darauf, dass es sich nicht um einen Zwangsverkauf handeln wird.
Einige Berater glauben, dass die Begrenzung der Rücknahmen alle Risiken von Notverkäufen abwehren wird, aber sie raten Kunden, die Bindung an BREIT zu unterbrechen.
„Die Tore sind eines der Merkmale der Investition, die die Anleger tatsächlich schützen“, sagte Andy Kapyrin, Chief Investment Officer von RegentAtlantic, einem registrierten Anlageberater mit einem verwalteten Vermögen von etwa 6 Milliarden US-Dollar.
„Ich denke nicht, dass die Liquiditätsrisiken so groß sind, dass sie einen Kapitalgewinn buchen sollten, um auszusteigen. Anlegern, die nicht dabei sind, empfehlen wir einen vorsichtigen Ansatz.“
„BREIT hat den Investoren seit seiner Gründung vor fast 6 Jahren außergewöhnliche Renditen geliefert und ist für die Zukunft gut aufgestellt“, sagte Blackstone in einer Erklärung.