Es ist 10 Uhr an einem strahlenden Septembermorgen und in Mayfair herrscht reges Treiben. Direkt am Berkeley Square hat ein Verkäufer in der Bugatti-Werkstatt einen Terminkalender voller Termine und kann nicht bleiben, um sich zu unterhalten. Stattdessen fährt er vorsichtig das einsame Auto des Ausstellungsraums, das 3,4 Millionen Pfund kostet, von seiner stählernen Drehscheibe auf die Straße und parkt es hinter einem Lieferwagen, zur Freude der Zuschauer mit Kamerahandys. Nebenan im Bentley Showroom gibt es eine viermonatige Warteliste für den beliebten 4×4 Bentayga.
Am nördlichen Ende des Platzes im Auktionshaus Phillips demontieren adrett gekleidete Handwerker die Inszenierung der David-Hockney-Druckauktion vom Vorabend, bei der alle 78 Lose verkauft und 3,3 Millionen Pfund eingenommen wurden. Louisa Earl vom Auktionator sagt, dass die Besucherzahlen seit Januar stetig gestiegen sind, als die Auktionen nach den Sperrungen in Großbritannien persönlich wieder aufgenommen wurden. Viele sind Einheimische, manche neu angekommen. „Sie werden in der Nähe einziehen und es werden alle weißen Wände sein und sie werden hierher kommen, um Dinge zu holen, mit denen sie sie dekorieren können.“
Nach einer ruhigen Zeit in den Tiefen der Pandemie sind die Superreichen der Welt in die Stadtzentren zurückgekehrt und haben Häuser gekauft.
In London und New York hat sich ein Anstieg der Transaktionen im Jahr 2021 bis 2022 fortgesetzt. Nach einer Rekordzahl von Super-Prime-Käufen in New York im vergangenen Jahr wurden zwischen Januar und August dieses Jahres 218 Verkäufe über 10 Mio. USD vereinbart, verglichen mit 167 im Jahr zuvor 2019 vor der Pandemie. In London wurden laut LonRes im gleichen Zeitraum 272 Häuser für 5 Mio. £ oder mehr verkauft, zwei Drittel mehr als im gleichen Zeitraum im Jahr 2019. Und in Sydney berechnete die globale Immobilienagentur Knight Frank, dass der Verkauf von Häusern mit einem Preis von über 10 Millionen US-Dollar in der ersten Jahreshälfte mehr als doppelt so hoch war wie der Fünfjahresdurchschnitt.
Ein sich verdunkelnder Wirtschaftsausblick – und ein starker Rückgang der Verkäufe auf den Mainstream-Immobilienmärkten – wirft jedoch eine scharfe Frage auf: Wie lange kann der Super-Prime-Boom noch anhalten?
Die Hausverkäufe in Manhattan gingen in den drei Monaten bis August im Vergleich zum Vorjahr um 38 Prozent zurück; Die gesamten US-Eigenheimverkäufe gingen im Juli im Jahresvergleich um 20 Prozent zurück. Laut der Royal Institution of Chartered Surveyors sind die Hausverkäufe in Großbritannien fünf Monate in Folge gesunken. Für die Mainstream-Immobilienmärkte könnte es noch schlimmer kommen, da die Hypothekenzinsen steigen und Hausbesitzer mit einer steigenden Inflation zu kämpfen haben.
Immobilienanalyst Neal Hudson schätzt, dass die Immobilienpreise in Großbritannien im Juli im Vergleich zu Löhnen und Hypothekenzinsen um 17 Prozent überbewertet waren. „Das könnte schnell auf 40 Prozent überbewertet ansteigen, wenn die Hypothekenzinsen 6 Prozent erreichen“, sagt er.
Unterdessen verheißen Sturmwolken über den führenden Volkswirtschaften der Welt nichts Gutes für die Superreichen, die führende Unternehmen besitzen oder bei ihnen angestellt sind. Im Juli warnte der IWF, dass eine Verlangsamung der Volkswirtschaften in den USA, China und Europa die Welt an den Rand einer globalen Rezession bringen könnte. Die diesjährigen starken Einbrüche an den globalen Aktienmärkten, in die ein Großteil ihres Vermögens investiert ist, werden sie auch ärmer fühlen lassen: Der MSCI-Index für europäische Aktien fiel bis August um 21 Prozent; der US S&P 500 verlor 17 Prozent.
Bisher hat dieser Gegenwind jedoch wenig dazu beigetragen, die Nachfrage nach New Yorks teuersten Häusern zu dämpfen, sagt Garrett Derderian, Forschungsleiter beim New Yorker Immobilienmakler Serhant. „Super-Prime-Verkäufe haben sich von der Realität einer breiteren Verlangsamung gelöst; unbeirrt und unbeeinflusst von steigenden Hypothekenzinsen, Inflations- und Rezessionsängsten.“
In London behauptet Paul Welch, Hypothekenmakler der Superreichen, ein Rekordjahr zu haben. „Im Jahr 2022 habe ich in meiner 20-jährigen Karriere mehr 100-prozentige Hypotheken für Hauskäufe über 10 Mio. wie ein Aktienportfolio, als Sicherheit.
Welch, Betreiber von largemortgageloans.com, arrangiert derzeit einen Kredit in Höhe von 28 Millionen Pfund für einen US-Kunden, der den vollen Preis eines Hauses mit vier Schlafzimmern in Knightsbridge finanzieren wird. Letzte Woche boten drei Banken das Geld zu einem fünfjährigen variablen Zinssatz von 1,5 Prozent über dem Basiszinssatz der Bank of England an. „Auf dem Standardmarkt gibt es keine gleichwertigen 100-Prozent-Hypotheken“, sagt David Hollingworth vom britischen Hypothekenmakler L&C. Er sagt, dass der nächste verfügbare Deal – ein 95-Prozent-Zweijahressatz mit einer Gebühr von 2,04 Prozent über dem Basiszinssatz – auf 600.000 Pfund begrenzt ist.
Banken bieten möglicherweise sehr niedrige Zinssätze an, um die richtige Person anzulocken, bei der die Aussicht besteht, Gebühren für andere lukrative Dienstleistungen zu verdienen. Welch sagt, dass sie das Wohnungsbaudarlehen möglicherweise sogar mit Verlust vergeben. „Man hat nur eine Chance, einen 200-Millionen-Dollar-Kunden zu gewinnen“, sagt er.
Ein Penthouse in der Luxusentwicklung 200 Amsterdam in New York; In Manhattan stiegen die Verkäufe von Eigenheimen im Wert von über 10 Mio. $ im vergangenen Jahr sprunghaft an © Williams New York/Brown Harris Stevens Development
Da vielen Superreichen immer noch billiges Geld zur Verfügung steht, wechseln Häuser in den Immobilien-Hotspots der Welt für atemberaubende Summen den Besitzer.
Ende Juni wurde eine Wohnung in der Fifth Avenue in Manhattan für 101 Millionen Dollar verkauft, eine von vier seit Mai, die laut Serhant die 50-Millionen-Dollar-Marke überschritten haben. Im Juli wurde das Haus von Bernard Tapie, dem im Oktober verstorbenen französischen Geschäftsmann und Politiker, in St. Tropez für 81,2 Millionen Euro verkauft.
Zurück in Mayfairs Mount Street sagt Wetherell (trotz „NDAs im Kopf, was bedeutet, dass ich keine Details nennen kann“), dass er dieses Jahr mindestens ein Haus für mehr als 50 Millionen Pfund verkauft hat. „Wenn es das richtige Zuhause ist, machen Zinsänderungen für diese Käufer keinen Unterschied.“
Der Boom bei Super-Prime-Käufen spiegelt das anhaltende Wachstum der globalen Superreichen wider. Die Zahl der Personen mit einem Wert von mehr als 30 Millionen US-Dollar stieg laut Knight Frank im vergangenen Jahr um 9 Prozent auf 610.569. In den letzten fünf Jahren sind die Zahlen um 75 Prozent gestiegen.
Aufgrund ihrer komplexen finanziellen Arrangements genießen sie oft ein Maß an Flexibilität, das für herkömmliche Käufer von Eigenheimen undenkbar ist.
Luxusgeschäfte in der Burlington Arcade, London © Simon Dawson/Bloomberg
Jonathan, der seinen richtigen Namen nicht nennen wollte, sagt, er habe 2012 mit einer Bitcoin-Investition von 500.000 Pfund ein Vermögen gemacht und gerade 10 Millionen Pfund für ein Haus mit sechs Schlafzimmern in der Nähe von Notting Hill bezahlt. Er finanzierte es mit einer Hypothek in Höhe von 5 Mio.
„Bei der Hypothek haben sie nicht einmal auf mein Einkommen geachtet“, sagt er; Alles, was die Bank verlangte, war, dass er die Zinsen für ihre Kredite im Voraus bezahlte – 3,7 Prozent fest über fünf Jahre, insgesamt 925.000 Pfund Sterling – im Voraus. „Wie für [the Swiss bank]sie haben nicht einmal eine Bonitätsprüfung bei mir durchgeführt“, sagt er.
Jeffrey Feinman, ein in New York ansässiger Wirtschaftsprüfer bei DDK & Company, zu dessen superreichen Kunden mehrere Milliardäre gehören, sagt, dass wohlhabende Käufer oft eine Hypothek gegenüber einem Barkauf eines Eigenheims bevorzugen, weil sie dadurch keine anderen Investitionen – einschließlich Kapital – liquidieren müssen Märkte oder ihre eigenen Unternehmen – von denen sie überzeugt sind, dass sie ihnen mehr als die Kosten des Kredits einbringen werden.
In letzter Zeit sei die Zahl der Nachfragen nach 100-prozentigen Hypotheken im Vergleich zu Anfang des Jahres gesunken, da die Sorgen um die Weltwirtschaft und die steigende Inflation zunahmen, sagt er. „Ich vergebe immer noch einige dieser Kredite, aber die Kunden verfolgen einen konservativeren Ansatz; Inflation ist heutzutage das Zauberwort.“
Ein Privatbankier aus Monaco sagt jedoch, dass die heutigen niedrigen Börsenkurse dazu führen, dass Kunden nach Anlagemöglichkeiten suchen und immer noch daran interessiert sind, große Summen zu leihen. „Die Höhe der Kreditaufnahme ist mehr oder weniger gleich [as at the beginning of the year]: Während die Kosten der Kredite im Allgemeinen steigen, steigen auch die zukünftigen Renditen, die auf Nicht-Immobilieninvestitionen verfügbar sind“, begründet er.
In London hat die Schwäche des Pfunds gegenüber dem Dollar – 1985 war es das letzte Mal weniger wert – den Anteil der Super-Prime-Verkäufe in diesem Jahr an Käufer aus dem Nahen Osten, Nordamerika und dem Großraum China erhöht, so Makler. Der kombinierte Effekt von Preisrückgängen und einem schwächeren Pfund bedeutet, dass die Preise für Dollar-Käufer in der Londoner Innenstadt laut Savills heute um 43 Prozent niedriger sind als 2014.
Für diejenigen, die ein paar Dutzend Millionen für ein neues Zuhause ausgeben können, sind die führenden Städte der Welt weiterhin attraktiv. „Viele der heutigen Käufer in London haben während der Pandemie riesige Summen verdient“, sagt Alex Christian, Co-Leiter des Privatbüros von Savills in London.
Einer seiner Kunden, ein 40-jähriger Hedgefonds-Manager, der in London lebt, begann seine Hausdurchsuchung vor der Pandemie mit einem Budget von 15 Millionen Pfund. Heute hat er immer noch nicht das richtige Zuhause gefunden, aber sein Budget ist auf 40 Millionen Pfund gestiegen.
Viele neu Geprägte stammen aus Schwellenländern. Diese Superreichen bevorzugen seit langem Hauskäufe in führenden westlichen Städten als Vermögensspeicher, für die Lebensqualität, die sich solche Städte leisten, und um Sicherheit für ihr Geld und ihre Familien zu bieten.
Sydney, wo die Verkäufe von Super-Prime-Objekten gestiegen sind, obwohl die Verkäufe auf den Mainstream-Immobilienmärkten zurückgegangen sind © Brendon Thorne/Bloomberg
Ein Treuhandexperte aus einer Kronbesitzung des Vereinigten Königreichs, der seinen richtigen Namen nicht nennen wollte, hilft derzeit zwei chinesischen Unternehmern bei der Wohnungssuche in Europa. „Beide sind besorgt, dass ihr Vermögen von der Regierung beschlagnahmt werden könnte, und wollen einen Ort, an dem ihr Vermögen und ihre Familie sicher sind“, sagt er.
Seine lateinamerikanischen Kunden befürchten ebenfalls, dass die Regierungen ihrer Heimatländer ihr Vermögen beschlagnahmen. Wenn ihr Vermögen in ihrem Heimatland weithin bekannt wird, droht ihnen oder ihrer Familie die Entführung.
Wie lange die Märkte für Superprime-Wohnungen der Welt den wirtschaftlichen Gegenwind und eine breitere Verlangsamung des Wohnungsmarktes abschütteln können, ist unklar. Im Februar entzog das Vereinigte Königreich sein Tier-1-Investorenvisum, das seit langem ein beliebter Weg für die Superreichen ist, um eine Aufenthaltserlaubnis mit ihren Familien im Austausch für 2 Millionen Pfund in Investmentfonds zu erhalten. Besorgt darüber, dass die Preise fallen, sagt Wetherell, dass viele seiner Mayfair-Kunden ihre Häuser vom Markt nehmen. „In den letzten Monaten wurden mehr Häuser zurückgezogen als verkauft, sie bekommen nicht die richtigen Angebote“, sagt er.
Aber ein paar Türen von Wetherells Büro entfernt zeigen Kunden von Sautter, dem berühmten Zigarrenladen in der Mount Street, wo die teuerste Zigarre 300 Pfund kostet, keine Anzeichen von Besorgnis, als sie es sich in bequemen Sesseln für einen Zug zur Mittagszeit bequem machen – eine Seltenheit, seit das Rauchen verboten ist in fast allen geschlossenen Arbeitsplätzen im Jahr 2007. Ein Private-Equity-Investor aus San Francisco, der im gegenüberliegenden Connaught-Hotel Urlaub macht, legt seine Zeitung weg, um mir von einer kürzlichen Begegnung mit einem amerikanischen Besucher im Geschäft zu erzählen, mit dem er möglicherweise bald Geschäfte machen wird .
„Das war unser geschäftigster Sommer seit 12 Jahren. Wir haben so viele Einheimische“, sagt Magali De La Cruz, eine Kubanerin, die den Laden leitet, bevor sie sich in einen gemächlichen Strom von Promi-Anekdoten aus vergangenen Jahren stürzt. „Dort, wo Sie sitzen, rauchte Alec Baldwin mit Keanu Reeves, der es war [then] feiert seinen 50. Geburtstag.“
In dem holzgetäfelten Raum voller Rauch und Nostalgie scheinen die wirtschaftlichen Realitäten draußen – steigende Hypothekenzinsen, steigende Inflation und drohende Rezession – einer anderen Welt zu gehören.
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