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Roula Khalaf, Herausgeberin der FT, wählt in diesem wöchentlichen Newsletter ihre Lieblingsgeschichten aus.
Im Jahr bis März 2023 wurde mit dem Bau von 72.000 neuen Häusern in Houston, Texas, mit 7,5 Millionen Einwohnern begonnen: mehr als das Dreifache der 20.500 neuen Häuser, die in London begonnen wurden, wo die Bevölkerung deutlich größer ist.
Falls Sie sich fragen, ob dies ein weiteres Stück von „Amerika boomt, Großbritannien gerät ins Wanken“ ist: Das ist es nicht. Tauscht man Houston gegen Austin und London gegen San Francisco oder New York, wäre die Ungleichheit noch größer.
Es überrascht nicht, dass sich diese stark unterschiedlichen Wohnungsbauraten auf die Preise auswirken. Für eine durchschnittlich zum Verkauf stehende Immobilie in der Gegend von San Francisco/Oakland müssten Sie heute 1,2 Millionen US-Dollar zahlen, etwa 800.000 US-Dollar für typische Häuser in London und New York, aber nur 300.000 US-Dollar in Houston.
Die Unterschiede werden nur noch deutlicher, wenn man den lokalen Kontext berücksichtigt. New York, San Francisco und London werden von Progressiven angeführt, die öffentlich ihre Hände über ihre akute und langanhaltende Immobilienkrise ringen. Texas hingegen ist ein roter Staat, der im Allgemeinen nicht dazu neigt, sozial vorteilhafte Projekte zu verfolgen. Aber Taten sagen mehr als Worte.
Häuser in texanischen Städten sind billig und ihre Bevölkerung steigt rasant, weil der Staat die Stadtentwicklung erleichtert hat. Kalifornien, New York und London überhitzen und verdrängen junge Familien, weil ihre Planungssysteme führen zu künstlichen Beschränkungen des Angebots und erschweren die Stadtentwicklung extrem schwierig.
Es ist nicht nur so, dass Texas einfach mehr Platz zum Bauen hat: Seine Städte vergrößern nicht nur die Peripherie, sondern verdichten die bestehende Stadt, und zwar dadurch, dass sie bestehenden Hausbesitzern die Möglichkeit geben, ihr Eigentum zu erweitern und zu unterteilen.
In Houston, eine Änderung von 1998 Aufgrund der Planungsgesetze konnten Grundbesitzer aus einem Haus drei machen – und so sofort Platz für neue Familien im Herzen der Stadt schaffen und gleichzeitig einen ordentlichen Gewinn für sich selbst erzielen. Ein entscheidendes Detail war die Aufnahme eines Opt-out für einzelne Stadtteile, deren Bewohner die Dinge so belassen wollten, wie sie waren, wodurch die Nachhaltigkeit des Projekts erhöht wurde.
Aucklands Upzoning-Plan 2016 funktionierte auf ähnliche Weise und schuf neue Vorgaben, die eine bescheidene Verdichtung in Gebieten in der Nähe des Stadtzentrums und der Transitbahnhöfe ermöglichen und gleichzeitig Aussparungen für Stadtteile von historischer Bedeutung beibehalten.
In beiden Städten ist die Bautätigkeit rasant gestiegen und die Preise blieben deutlich niedriger als anderswo. Entscheidend ist, dass wir uns auf das konzentrieren, was Urbanisten nennen „sanfte Dichte“ Beide Pläne umfassten Bauvorhaben mit drei bis sechs Stockwerken, die unter Berücksichtigung des lokalen Charakters entworfen wurden, und wurden in Ausnahmefällen gebaut. Beide Pläne erlebten politische Unruhen.
Und das sind nicht nur anglophone Trends. In Israel ermöglichen städtische Verdichtungs- und Erneuerungsmaßnahmen den Bewohnern von Wohnblöcken, sich mit Bauträgern und lokalen Behörden zusammenzusetzen, um neue und erweiterte Entwürfe für ihre Gebäude durchzusetzen.
Die Anzahl und Vielfalt dieser erfolgreichen Programme bietet Beispiele, denen andere Städte folgen können. Ein Vorfall aus London ist jedoch ein warnendes Beispiel. Im Jahr 2018 veröffentlichte der Bezirk Croydon neue Planungsrichtlinien, die es Hausbesitzern ermöglichen, ihre großen Einfamilienhäuser in mittelgroße Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohneinheiten umzuwandeln, sofern die neuen Entwürfe weitgehend mit der Form und den Baumaterialien des örtlichen Gebiets übereinstimmten. Die Richtlinie galt für den gesamten Bezirk, ohne Ausnahmen.
Die Zahl dieser kleinen Neubauprojekte stieg rasant an und es kamen Hunderte neue Wohnungen hinzu, die zu Preisen verkauft wurden, die weit unter der bisherigen Norm lagen. Sowohl das Angebot als auch die Erschwinglichkeit verbesserten sich fast über Nacht dramatisch.
Aber es hielt nicht an. Bei der hart umkämpften Bürgermeisterwahl wurde die neue Politik zu einem zentralen Thema für entwicklungsgegnerische Aktivisten, und der neue konservative Bürgermeister des Bezirks hob sie nur vier Jahre nach ihrer Bekanntgabe auf. Damit kamen die kleinen Verdichtungsprojekte abrupt zum Erliegen.
Die Lektion für den Rest von London, für San Francisco und New York ist, dass die Verdichtung historischer Städte nicht unbedingt architektonischen Vandalismus oder charakterlose Hochhäuser bedeuten muss. Kleine Änderungen an den Planungsvorschriften, die eine sanfte Verdichtung zum Standard machen, können sowohl für bestehende als auch für neue Bewohner große Vorteile bringen, aber ihre Langlebigkeit hängt von ihrer Flexibilität ab.