Ein paar Monate nach ihrer Hochzeit in diesem Jahr zog Lilian Li aus der südwestchinesischen Stadt Chongqing in eine Wohnung in der Nähe des Finanzviertels von Peking.
Aber während chinesische Frischvermählte Immobilienbesitz normalerweise als einen wesentlichen nächsten Schritt nach der Heirat betrachten, mieten Li und ihr Mann stattdessen eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern in der Hauptstadt für 13.000 Rmb (1.821 $) pro Monat.
Um eine identische Wohnung zu kaufen, bräuchten Li und ihre Familie allein für die Anzahlung mehr als 5 Mio. RMB – das entspricht mehr als 30 Jahresmieten.
„Mein Mann und ich führten ein intensives Gespräch über das Leben, das wir uns wünschen, und wir einigten uns darauf, es nicht zu kaufen“, sagte Li, 28. „Wir wollen unseren Eltern keine massive Anzahlung schulden oder uns hoch verschulden .“
Immer mehr junge Chinesen, die Hauptkäufer von städtischen Häusern, treffen die gleiche Entscheidung – mit möglicherweise weitreichenden Auswirkungen auf den angeschlagenen Immobilienmarkt des Landes.
Die Erschwinglichkeit ist ein heikles Thema für Hauskäufer in China, wo sich die durchschnittlichen Hauspreise in den letzten zehn Jahren fast verdoppelt haben. Auch die Mieten sind gestiegen, aber deutlich weniger. Das Verhältnis der Kosten für den Kauf von Wohnimmobilien zu ihrer monatlichen Miete lag nach Berechnungen des Immobiliendatenunternehmens Zhuge Zhaofang im Juni 2022 in Großstädten bei über 600. 2007 lag das Verhältnis bei 400 oder darunter.
Ein Verhältnis von mehr als etwa 200 gilt laut einem Bericht der chinesischen Akademie der Sozialwissenschaften, einer staatlichen Denkfabrik, als Warnsignal für eine mögliche Immobilienpreisblase.
Laut dem Immobiliendatenanbieter creprice.cn kostet eine durchschnittliche Wohnung in Peking jetzt etwa 69.000 RMB pro Quadratmeter.
Erstkäufer sind in der Regel auf familiäre Unterstützung und Schulden angewiesen, um Wohnraum in Großstädten zu erwerben. Aber die Probleme von Immobilienentwicklern wie Evergrande, die letztes Jahr in Verzug gerieten, als eine Liquiditätskrise den Immobiliensektor erfasste, haben viele Käufer mit unfertigen Häusern zurückgelassen. Das hat potenzielle Käufer wie Li dazu veranlasst, das in Frage zu stellen, was jahrzehntelang als Chinas beste Investitionsmöglichkeit für Haushalte angesehen wurde.
Laut einer Umfrage der China Index Academy, einem Immobilienforschungsunternehmen, gingen die Verkäufe von chinesischen Eigenheimen nach Wohnfläche in 100 Städten im Oktober gegenüber dem Vorjahr um etwa 20 Prozent zurück. Während die Verkäufe in den besten Gegenden von Großstädten nicht so schnell zurückgegangen sind, hat der Pessimismus auf dem gesamten Markt das Vertrauen beeinträchtigt. Und während neue Eigenheime teuer bleiben, sind die Durchschnittspreise in 70 Städten im Oktober gegenüber dem Vorjahr um 2,4 Prozent gesunken, der siebte Monat in Folge mit einem Rückgang, wie Regierungsdaten zeigten.
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„Was nützt es, Immobilien ohne Vermögensbildungseffekt wie verrückt zu kaufen? Warum nicht einfach mieten?“ sagte Victoria Zhan, eine junge Bankerin, die Pläne verschoben hat, dieses Jahr eine Wohnung in einem Vorort von Shanghai zu kaufen.
Die Forschungsabteilung der China International Capital Corporation prognostiziert, dass die Zahl der chinesischen Mieter um 200 Millionen auf 300 Millionen bis 2035 steigen wird.
Der kühle Enthusiasmus für den Hauskauf kommt, als die Regierung im Rahmen von Präsident Xi Jinpings Bemühungen um „gemeinsamen Wohlstand“ versucht, jungen Menschen erschwinglichere Mietwohnungen zur Verfügung zu stellen.
Die Behörden drängen mehr staatlich subventionierte Mietwohnungen auf den Markt und haben „entgegenkommende Maßnahmen“ für den Sektor eingeführt, darunter zinsgünstige Darlehen für Entwickler von Mietwohnungen.
Qiqi Zhang, ein in Shanghai ansässiger Direktor der US-Private-Equity-Gruppe Warburg Pincus, die 2013 erstmals in Mietimmobilien in China investierte, sagte, die hohen Immobilienpreise in Großstädten würden junge Menschen immer noch „stark unter Druck“ setzen.
Die Regierung „will Mietwohnungen wirklich fördern, um den Wohnungsbedarf junger Menschen zu decken“, sagte Zhang.
Im Januar kündigte das chinesische Wohnungsministerium an, dass in den fünf Jahren bis 2025 in 40 Städten 6,5 Millionen bezahlbare Wohnungen gebaut werden sollen, genug, um 13 Millionen junge Menschen und neue Einwohner zu beherbergen.
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Die Förderung des Mietwohnungsmarktes durch die Regierung ist zunehmend mit ihrer Unterstützung für Immobilienentwickler verflochten, die Schwierigkeiten haben, Wohnbauprojekte abzuschließen.
Die Finanzaufsichtsbehörden forderten im vergangenen Monat eine verstärkte staatlich geführte Umwandlung von unfertigen Häusern in Mietwohnungen und enthüllten ausgefeiltere Finanzwege, um Banken und Investoren dabei zu helfen, unfertige Projekte aufzukaufen.
Als Reaktion darauf sagte die Regierung der Stadt Kaifeng in der zentralchinesischen Provinz Henan, sie plane, im nächsten Jahr mehr als 1.000 unfertige Wohnungen von Evergrande zu kaufen und sie in Mietwohnungen umzuwandeln.
In der Innenstadt von Xi’an versprachen sieben Banken, darunter die China Development Bank und die China Construction Bank, Kreditlinien in Höhe von 210 Mrd. Rmb zur Unterstützung von Mietwohnungsprojekten anzubieten.
CCB, die nach Vermögenswerten zweitgrößte Bank des Landes, sagte, sie habe separat einen Mietwohnungsfonds in Höhe von Rmb30 Mrd. eingerichtet, um unfertige Wohnbauprojekte in mehr als 20 Städten aufzukaufen. Einige Projekte wurden von Entwicklern mit einem Rabatt von 50 Prozent auf den ursprünglich für die Häuser festgelegten Preis gekauft, sagte ein Banker, der mit der Funktionsweise des Fonds vertraut ist.
In einer Forschungsnotiz sagten Analysten von Morgan Stanley, dass die staatliche Mietförderung im Einklang mit Xis Forderung von 2015 stehe, dass Wohnen „zum Leben und nicht zur Spekulation“ dienen solle. Aber, schrieben sie, „der Prozess wird Zeit brauchen und vorerst hauptsächlich als Abwärtsunterstützung für den Wohnungsmarkt dienen“.
Li sagte, Mieten statt Kaufen würde ihr und ihrem Mann Geld sparen und ihnen so helfen, ihre Lebensqualität zu erhalten.
„Wir können eine Wohnung in Chongqing kaufen, wenn wir alt und bereit für den Ruhestand sind“, sagte sie. „Davor, denke ich, werden wir weiter in Peking mieten.“