Der Skin-in-the-Game-Briefkasten wird gerammt. Letzte Woche habe ich die Leser gefragt, ob es ihnen gefallene Gewerbeimmobilienfonds mit einem Engagement im schlechteren Bereich des Büromarkts gibt. Danke für all die Ideen*.
Es war auch amüsant, so viele Leidensgeschichten zu erhalten, nachdem ich in der Kolumne zugegeben hatte, dass ich eine Investition meines Lebens abgelehnt hatte, indem ich mitten in der Finanzkrise keine Wohnung in Miami gekauft hatte.
Nun, du hast definitiv dafür gesorgt, dass ich mich besser fühle. Ich kann Ihnen nicht sagen, wie viele Leser entschieden haben, dass Tesla in seinen frühen Tagen ein No-Hoper war. Ich auch. Wir sollten eine Therapiegruppe bilden. Der Möchtegern-Analyst, der einmal in einem Vorstellungsgespräch erklärt hat, warum Dell Apple (bei 30 Cent) überlegen war, kann sich uns anschließen.
Es gab auch einen Berater, der sich nach Abschluss eines Projekts für Amazon für eine Barzahlung entschied und stattdessen das Aktienangebot ablehnte, als es zu 5 Cent gehandelt wurde. Und ich musste kichern, als ich von einer Urgroßmutter las, die ihrem Mann nie verzieh, dass er ein großes Grundstück auf dem heutigen Las Vegas Strip abgetreten hatte.
Ich bin sicher, dass diese Spalte der Liste weitere hinzufügen wird. Was in Ordnung ist – wir wollen nicht gierig sein. Aber wird es darauf ankommen, eine massive Erholung der Büropreise zu verpassen? Ich erhielt Hunderte von Kommentaren, die meine Hypothese untermauerten, dass heruntergekommene Gebäude einen Blick wert seien. Meistens von denen mit einem berechtigten Interesse, um fair zu sein.
Aber viele von euch hielten die Idee für absoluten Knaller. Beunruhigenderweise kamen diese von Leuten, die klangen, als wüssten sie, wovon sie sprachen. Verzeihen Sie mir daher, dass ich noch einmal über dasselbe Thema schreibe – aber wir stecken hier zusammen und ich wollte das Feedback teilen.
Zusammenfassend denke ich darüber nach, ob es an der Zeit ist, angesichts eines starken Preisverfalls und einiger atemberaubender Renditen Gewerbeimmobilien, insbesondere Büros, zu kaufen. Ich stellte die allgemein düstere Zukunft für nicht erstklassige Gebäude in Frage – oder fragte zumindest, ob die Risiken jetzt eingepreist seien.
Die Hunderte von Antworten, die besagten, dass meine Denkweise falsch sei, lassen sich in drei Hauptargumente unterteilen. Ich möchte Sie dringend bitten, die Kommentare unter der letzten Spalte zu lesen, da es dort eine Fülle nützlicher Erfahrungen gibt, auf die Sie zurückgreifen können (und ich habe auch ein paar lustige Missbrauchsfälle).
Erstens unterschätze ich die Auswirkungen der Pandemie auf veränderte Arbeitsmuster grob. Viele in der Branche glauben einfach nicht, dass wir jemals wieder in einem Büro auftauchen werden – Punkt. Oder schon gar nicht fünf Tage hintereinander. A Papier letztes Jahr von der NYU wird häufig zitiert.
Diejenigen, die dieses Argument vorbringen, glauben, dass die Verlockung des Renovierens gering ist im Vergleich zu diesem epochalen Verhaltenswandel. Rüsten Sie ein altes Gebäude nach Belieben auf, machen Sie es nachhaltig, fügen Sie Billardtische und glänzende Kaffeebars hinzu. Wir kommen nicht zurück.
Ich kaufe diese Ansicht nicht, aber sie könnte sich als richtig erweisen. Ein Besitzer eines Vorstadtbüros schrieb jedoch einen interessanten Kontrapunkt. Er nimmt in Kauf, dass die langen Fahrten in die Büros der Stadt für die Arbeiter erledigt sein können – ganz gleich, wie neu die Sitzsäcke sind. Aber diejenigen mit kurzen Fahrten zu einem örtlichen Gebäude mit Parkplätzen kehren zurück.
Und es sind diese zweitrangigen Büros in regionalen Gebieten, die die schlimmsten Preisrückgänge erlebt haben – daher die Jumbo-Renditen. Was zu der zweiten großen Kritik an meiner Hypothese führt: dass es nicht der Standort ist, der Gebäude obsolet macht, sondern die enormen Investitionen, die erforderlich sind, um sie zu modernisieren.
Ich habe das nie als großes Problem angesehen. Seit wir Höhlen aufgegeben haben, wurden Gebäude gebaut, renoviert und abgerissen. Anfangsrenditen und Cap-Raten sinken einfach bis zu dem Punkt, an dem Upgrades rentabel werden.
Oder Sie ziehen einfach eine andere Art von Mietern an – solche, die sich weniger um alte Fliesen oder zugige Fenster kümmern. Wieder falsch, wurde mir gesagt. Büroeigentümer werden durch die grüne Gesetzgebung gezwungen, trotzdem aufzurüsten. In Großbritannien zum Beispiel will die Regierung, dass alle Gebäude mit neuen Mietverträgen bis 2030 ein EPC-Rating von B oder höher haben. Gerade einmal ein Fünftel von ihnen tut dies derzeit.
Mir wurden unzählige Beispiele aus der ganzen Welt von halbleeren Gebäuden zugeschickt, die die immer strengeren Nachhaltigkeitsregeln nicht erfüllen und in denen Vermieter die Mieteinnahmen nicht genug aufbringen können, um eine Renovierung zu finanzieren. Dies ist sicherlich die Definition eines gestrandeten Vermögens, sagten viele von Ihnen.
Ist es trotzdem? Umweltstandards sind öffentlich zugänglich. Wir wissen, was kommt. Clevere Immobilieninvestoren können die Kosten für ein Upgrade oder sogar einen Abriss berechnen, wenn die potenziellen Renditen besser sind. Die Kapitalwerte müssen nur weit genug fallen, um diese finanzierbar zu machen.
Aber das haben sie nicht, meinen viele von Ihnen. Das ist der dritte Hauptkritikpunkt an meinem Pensionsplan, Zweitbüros zu kaufen, solange sie billig sind. Ein weiterer Preisrückgang um 20 Prozent ist eine gängige Prognose, wobei einige Leser sich weigern, aufzustehen, bis die Renditen eine ähnliche Zahl erreichen und Zahlungsausfälle im Überfluss vorhanden sind.
Sadisten! Und noch ein Immobilien-Guru, der auch ein qualifizierter Buchhalter ist, schrieb per E-Mail, dass die angebotenen attraktiven Renditen sowieso Unsinn seien. Der Nenner ist schwer genug abzuschätzen, da Vermögenswerte selbst in guten Zeiten nur selten gehandelt werden. Jetzt sind die Volumina im Jahresvergleich um weitere 50 Prozent gesunken, die aktuellen Bewertungen sind Vermutungen. Anschaffungspreise beinhalten oft keine Anschaffungskosten.
Was den Zähler bei der Berechnung von Erträgen betrifft, so sagte unser Guru, die Branche sei berüchtigt für die zahlreichen Geigen, die eingesetzt werden, um den Einkommen zu schmeicheln. Eigentümer weisen manchmal Marktmieten aus, selbst wenn neue Mieter zu ermäßigten Preisen anfangen. Leere Flächen oder mietfreie Zeiten werden bequem ignoriert.
Abschließend höre ich die Risiken in Büros, glaube aber an effiziente Märkte, sogar an illiquide. Vieles sollte abgezinst werden. Fügen Sie eine Prämie hinzu, wenn Sie wegen der Preise wirklich nervös sind. Und nehmen Sie die angegebenen Renditen nicht als gegeben hin. Außenstehende kennen vielleicht nie die wahren Zahlen, also noch eine Prämie. Fröhliches Jagen!
* In keiner Reihenfolge und nur zu Informationszwecken sind hier einige Fonds aufgeführt, die bei den Lesern beliebt zu sein scheinen. Sie sind keine Empfehlungen. Regional Reit Limited, Schroder European Real Estate Investment Trust, Highwoods Properties, Boston Properties, Growthpoint Properties Australia, Emira Property Fund
Der Autor ist ein ehemaliger Portfoliomanager. Email: [email protected]; Twitter: @stuartkirk__