Erhalten Sie kostenlose Updates zum Immobiliensektor
Wir senden Ihnen eine myFT Daily Digest E-Mail mit den neuesten Informationen Immobiliensektor Neuigkeiten jeden Morgen.
Die Aktien von US-Häuserbauern widersetzten sich der gängigen Meinung über die Auswirkungen steigender Hypothekenzinsen, verzeichneten eine rasante Rallye und lockten Warren Buffetts Berkshire Hathaway mit einer Wette in Höhe von 814 Millionen US-Dollar an. Auch die Analysten sind weiterhin optimistisch.
Die Aktien von DR Horton, Lennar und NVR, deren Besitz Berkshire diese Woche bekannt gab, sind in diesem Jahr jeweils um etwa ein Drittel gestiegen und übertrafen damit den Aktienindex S&P 500 bei weitem. Die Aktien des Rivalen PulteGroup sind um knapp über 80 Prozent gestiegen.
Die Hypothekenzinsen haben sich in den letzten anderthalb Jahren verdoppelt, wodurch die Kosten für die Finanzierung eines Eigenheims gestiegen sind. Doch die Zinssätze haben sich für Hausbauer als Segen erwiesen, da ihr rasanter Anstieg tatsächlich dazu geführt hat, dass viele derzeitige Eigentümer in ihren Immobilien gefangen sind, wodurch der Bestand an bestehenden, zum Verkauf stehenden Häusern zurückgegangen ist und potenzielle Käufer zu neuen Immobilien getrieben wurden.
„Niemand würde bestreiten, dass es sich immer noch um keine zyklische Branche handelt, aber große Hausbauunternehmen haben gezeigt, dass sie ihre Bilanzen trotz eines möglicherweise schlimmen Szenarios im Griff haben“, sagte Rafe Jadrosich, Analyst bei der Bank of America, der feststellte dass die Aktienbewertungen von Hausbauern trotz der jüngsten Rallye in etwa auf dem langfristigen Durchschnitt lagen.
„Unserer Ansicht nach gibt es für den Sektor weiteres Aufwärtspotenzial“, fügte er hinzu.
Laut einer Studie von JPMorgan Chase haben etwa drei Viertel der US-Hausbesitzer Hypotheken mit einem Zinssatz von weniger als 4 Prozent. Nach Angaben der Mortgage Bankers Association lag die Zahl der Neukredite in der vergangenen Woche durchschnittlich bei 7,16 Prozent, was dem Niveau des letzten Jahres 2001 entspricht. Viele US-Haushalte leihen sich typischerweise Kredite zu 30-jährigen Festzinskonditionen.
„Fazit: Das Angebot ist knapp, die Nachfrage kehrt zu bezahlbaren Angeboten zurück und Bauherren müssen mehr Häuser bauen, um die Lücke zu füllen“, sagte Stuart Millar, Vorstandsvorsitzender von Lennar, bei der jüngsten Telefonkonferenz des in Miami ansässigen Bauunternehmens.
Zuversichtliche Ausblicke wie der von Millar untermauern den Optimismus hinsichtlich der Aktienkurse. Die zyklische Natur ihres Geschäfts bedeutet, dass Hausbauer in der Regel keine großen Dividendenzahler sind. Daher wird ihr Buchwert steigen, sofern ihre höheren Gewinne nicht verschwendet werden.
Jade Rahmani von Keefe, Bruyette & Woods schätzte, dass die Buchwerte von Branchenführern wie DR Horton und dem Luxusimmobilienspezialisten Toll Brothers in den nächsten drei Jahren um etwa 20 Prozent pro Jahr steigen dürften.
„Wenn Sie beispielsweise Toll bei der heutigen Bewertung halten, sollten Sie in den nächsten 12 Monaten eine Rendite von 15 bis 20 Prozent erzielen, wenn Sie nur den Buchwert extrapolieren“, fügte er hinzu.
Nach dem Rückgang im letzten Jahr haben die Immobilienpreise begonnen, sich zu erholen. Analysten von Goldman Sachs hoben diese Woche ihre US-Immobilienpreisprognosen für 2023 von einem Rückgang um 2,2 Prozent auf einen Anstieg von 1,8 Prozent an und verwiesen auf ein knappes Wohnungsangebot und eine besser als erwartete Nachfrage.
Robert Dietz, Chefökonom der National Association of Homebuilders, sagte, dass Neubauten in der Regel 12 Prozent des gesamten Wohnungsbestands ausmachen, derzeit aber mindestens 30 Prozent des Gesamtmarktes ausmachen.
Landesweit stieg die Geschwindigkeit der Neubauten von Einfamilienhäusern im Juli im Vergleich zum Vorjahr um fast 10 Prozent, teilte das US-Handelsministerium am Mittwoch mit. Lennar hat kürzlich seine Prognose angehoben und geht nun davon aus, in diesem Geschäftsjahr zwischen 68.000 und 70.000 Wohnungen zu liefern, gegenüber 62.000 bis 66.000 zuvor prognostizierten Wohnungen.
Auch die größten Bauunternehmen haben von den strengeren Kreditbedingungen profitiert, da sie aufgrund ihrer Größe und ihres Zugangs zu Finanzierung Anreize bieten konnten, mit denen kleinere Konkurrenten nicht mithalten können.
Zu den Anreizen gehören sogenannte „Buy-Downs“, bei denen der Bauträger einen niedrigeren Hypothekenzins für eine Immobilie anbietet, als auf dem Markt erhältlich ist.
„Private Bauunternehmen, viele davon kleine Unternehmen, die in einem oder zwei Märkten aktiv sind, haben Schwierigkeiten, Grundstücke, Arbeitskräfte und Materialien zu bekommen und jetzt auch an die Finanzierung zu kommen [themselves]“, sagte John Lovallo, Analyst bei UBS. „Die öffentlichen Bauträger haben nicht nur die Möglichkeit, diese Dinge zu beschaffen, sondern können ihren Kunden auch Finanzierungen anbieten.“
Was könnte also schief gehen? Eine Sorge besteht darin, dass es mit der Steigerung der Produktion durch die Hausbauer zu Einschränkungen in der Lieferkette und einer Kosteninflation kommen könnte. Jadrosich von der BofA verwies auf Risiken wie einen kürzlichen Preisanstieg für Isolierungen des Lieferanten Owens Corning, der auf eine starke Nachfrage verwies.
Laut einem von der National Association of Home Builders und Wells Fargo erstellten Index ist das Vertrauen der US-Hausbauer in diesem Monat zum ersten Mal in diesem Jahr gesunken. NAHB-Vorsitzende Alicia Huey sagte, dass ein Teil der Verlangsamung auf „einen Mangel an Bauarbeitern“ zurückzuführen sei.
Das größte Risiko besteht jedoch in einem starken Abschwung und weitreichenden Arbeitsplatzverlusten in der US-Wirtschaft, da die Zinsen weiterhin steigen.
„Wenn Sie mir sagen, dass die Beschäftigung stark sein wird, werde ich den ganzen Tag höhere Zinsen in Kauf nehmen“, sagte Lovallo. „Aber es ist sehr schwer, ein Haus zu kaufen, wenn man keinen Job hat.“