„Es ist ein trauriges Ende“, sagt Architekt Sjoerd Soeters. Nach 45 Jahren Architektur und Stadtplanung wird er diesen Sommer sein Büro PPHP (Pleasant Places Happy People) schließen. Nicht, weil der 75-jährige Designer seinen Ruhestand genießen möchte; Er skizziert immer noch täglich und steckt voller Ideen für Häuser und Nachbarschaften. Nein, dazu wird er durch die Maßnahmen der Regierung zur Regulierung des Wohnungsmarktes gezwungen. „Alles in der Pipeline wird langsamer, schaltet ab. „Ich habe für meine zwölf Mitarbeiter keine Arbeit mehr, das ist nicht mehr tragbar.“
Soeters hatte mit seinem dreiköpfigen Führungsteam bereits seit anderthalb Jahren über die (kostenlose) Übernahme des Büros gesprochen. „Sie kennen alle Zahlen und alle Aufgaben“, sagte er vor zwei Monaten. „Traust du dich?“ Nein, im Moment nicht, nicht auf diesem Markt, war die Antwort. „Dann habe ich beschlossen, Schluss zu machen.“
Über die Autoren
Marc van den Eerenbeemt ist Wirtschaftsredakteur für de Volkskrant und schreibt unter anderem über den Wohnungsmarkt und Immobilien. Kirsten Hannema ist Architekturkritikerin für de Volkskrant. Seit 2007 schreibt sie über Architektur, Städtebau und Landschaftsgestaltung.
Das Kabinett will bis 2030 900.000 zusätzliche Wohnungen bauen lassen, doch die jährliche Produktion geht tatsächlich zurück, ebenso wie die Zahl der Genehmigungsanträge. Soeters sah, wie auch viele seiner Kollegen, einen Rückgang der Zahl aktueller Projekte. Ihm zufolge ist dies neben den gestiegenen Baukosten und steigenden Hypothekenzinsen eine direkte Folge einer Reihe jüngster staatlicher Maßnahmen, mit denen Investoren und Bauherren zu kämpfen haben.
Nicht die erste Krise
Dies ist nicht die erste Krise, die Soeters erlebt. Als junger Architekt verbrachte er in den 1980er Jahren ein Jahr damit, zu Hause „Bücher zu lesen“, weil es an Aufträgen mangelte. Die Finanzkrise von 2008, die große Wohnungsbauprojekte zum Erliegen brachte, zwang Soeters und seinen damaligen Partner Jos van Eldonk, mehr als die Hälfte ihrer 105 Mitarbeiter zu entlassen. Soeters bezeichnet es als „riesige Enttäuschung“, dass die Regierung erneut nicht in der Lage sei, den derzeitigen Rückgang im Baugewerbe aufzufangen, und dass es ihr in Zeiten großer Wohnungsknappheit sogar gelinge, die Lage noch zu verschlimmern.
Ihm zufolge handelt es sich dabei um „die Hetzkampagne gegen Vermieter, Baufirmen und Bauträger, die ständig als Geldwölfe dargestellt werden“. „Dazu kommt noch die Idee, dass der Staat alles selbst besser machen kann.“ Soeters blickt mit Nostalgie auf die Zeit zurück, als er Beamte sah, die auf Augenhöhe mit der Baubranche arbeiteten. „Erfahrene Mitarbeiter, die zum Beispiel besprechen könnten, welche Bauvoraussetzungen und welcher Grundstückspreis angemessen sind.“
„Aber die Regierung hat während der Krise alle erfahrenen Arbeiter entlassen“, seufzt er. „Ihre unerfahrenen Nachfolger verstecken sich hinter einem immer größer werdenden Stapel von Anforderungen, von einer verpflichtenden Sozialwohnungsquote bis hin zu Nachhaltigkeitsvorschriften.“ Die Marktparteien müssen nur herausfinden, wie sie die Dinge finanziell tragfähig machen können. „Es gibt kaum noch eine Zusammenarbeit zwischen Staat und Markt.“
Alle Signale auf Rot
Laut Soeters stehen jetzt alle Signale im Wohnungsbau auf Rot. Der Anstieg der Zinsen verteuert Projektfinanzierungen und führt zu einer Kaufzurückhaltung bei Hauskäufern. Die Baukosten stiegen, unter anderem aufgrund steigender Rohstoffpreise. Hinzu kommt die vorgeschlagene „Kappung der Mieteinnahmen“: Für einen Großteil der Mietobjekte im privaten Sektor soll eine Höchstmiete gelten. Plus eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer für professionelle Vermieter.
Wohnungsbauminister Hugo de Jonge betont, dass er sich für Mieter und junge Hauskäufer einsetzen will. Laut Soeters versteht der CDA-Minister jedoch nicht, „dass er den Sektor tötet“. „So schreckt man Investoren ab, Parteien, die wir dringend für den Wohnungsbau brauchen.“ „Diese Krise wird nicht für zehn, sondern für mindestens zwanzig Jahre zu Wohnungsnot führen.“
Was ist laut Soeters die beste und effizienteste Intervention, die zu einer Lösung beitragen kann? „Die Einrichtung temporärer ‚Flex-Homes‘ ist das sicher nicht“, sagt er und klopft auf den Tisch. „Das sind Hundehütten, es geht nur um Zahlen, nicht um Qualität.“ Das Prinzip der Favela, des südamerikanischen Slums, aber staatlich kontrolliert.‘
Bewältigung der Nachkriegsviertel
Soeters schlägt vor, die Nachkriegsviertel, die nach den Prinzipien des Nieuwe Bouwen gestaltet wurden, mit Galerie- und Portikuswohnungen anzugehen, die von großen, grünen öffentlichen Räumen umgeben sind. „Diese Gebäude sind bauphysikalisch und energietechnisch schlecht, der öffentliche Raum ist oft schlecht bewirtschaftet oder mit Parkplätzen gefüllt, bietet aber Raum zum Bauen.“
„Untersuchen Sie, welche Gebäude es wert sind, verbessert zu werden, und reißen Sie den Rest ab.“ Dann bauen Sie dort einen nachhaltigen Neubau, den Sie sofort verdichten können. Bauen Sie in diesem Bereich möglichst viele oder mehr Sozialwohnungen zur Miete um und fügen Sie mittelpreisige Miet- und Eigentumswohnungen hinzu, sodass Sie ein gemischteres Viertel erhalten. Und den Wohnungsbaugesellschaften auch Raum geben, soziale Einrichtungen zu schaffen.“
Die entsprechenden Entwürfe müssen von anderen stammen. Soeters räumt auf, kommt regelmäßig „mit schwarzen Händen“ aus seinem Archivkeller: Tinte und Staub von Zeichnungen für Gebäude und Viertel wie Haverleij in Den Bosch und Java Island in Amsterdam, die in den letzten dreißig Jahren für die niederländische Architektur entscheidend waren Jahre. Er wählt aus: Welche Entwurfsskizzen und Bauberichte dürfen und was ins Staatsarchiv?
Er möchte die letzten laufenden Arbeiten noch abschließen. Ein Privathaus in Bergen, ein großes Wohnprojekt in Zaandam und weitere 150 Häuser in Diemen. Er wird seine Rolle als Wohnverwalter in den Amsterdamer Houthavens und Spijkenisse Haven in persönlicher Funktion fortsetzen. Und währenddessen ist er damit beschäftigt, zurückzublicken und ein Buch über alle seine Privathäuser seit 1983 zu schreiben.