Steigende Mieten bedeuten für Amerikaner keinen Schutz vor dem Inflationssturm

In Eric Farmelants fast zehnjähriger Karriere als Immobilienmakler in Miami hatte er nie erlebt, wie Mieter Bieterkriege um Mietobjekte führten, bis die Coronavirus-Pandemie die sengende Nachfrage nach Strandwohnungen in Florida anheizte. Er kann Kunden nicht mehr vier oder fünf Angebote zeigen, da viele der Immobilien unsichtbar vermietet werden.

„Sie sehen Mieter, die im Voraus eine Jahresmiete zahlen, damit ihr Angebot akzeptiert wird“, sagte Farmelant, der für die Ibis Realty Group arbeitet.

Die Mieten wiederum sind laut Apartment List seit Januar 2021 um fast 40 Prozent gestiegen, was auf einen breiteren Trend hindeutet, der das Land erfasst hat.

Für Immobilienmakler waren Mieterhöhungen im zweistelligen Bereich ein Segen für das Geschäft. Für die Federal Reserve stellen sie eine weitere Hürde in ihrem Bestreben dar, das schlimmste Inflationsproblem seit Jahrzehnten in den Griff zu bekommen.

Da in naher Zukunft nur wenig Entspannung zu erwarten ist, warnen Ökonomen davor, dass erhöhte Mieten als Beschleuniger wirken und den Aufwärtsdruck auf die Inflation aufrechterhalten werden, selbst wenn das Verbraucherpreiswachstum für andere Kategorien ins Stocken gerät. Das erschwert die Aufgabe der US-Notenbank, gegen die steigenden Preise vorzugehen.

„Es wird schwer zu sagen ‚wir haben die Inflation unter Kontrolle‘, wenn die Kosten für Unterkünfte immer noch weiter steigen“, sagte Sarah House, Senior Economist bei Wells Fargo. Sie erwartet, dass die hohe Mietpreisinflation mindestens bis Ende des Jahres anhalten wird, und trotz einer gewissen kompensierenden Mäßigung bei anderen Gütern und Dienstleistungen „wird das die bevorstehende Aufgabe für die Fed erschweren“.

Hohe Beamte achten genau auf die wohnungsbezogene Inflation, da sie eine so bedeutende Komponente der Gesamtinflation ist.

Einigen Schätzungen zufolge machen die Unterkunftskosten etwa ein Drittel des Verbraucherpreisindex aus, der im Juni laut Bureau of Labor Statistics mit einer jährlichen Rate von 9,1 Prozent gestiegen ist, was den schnellsten Anstieg seit November 1981 darstellt Die „Kern“-Messung, die flüchtige Elemente wie Lebensmittel und Energie ausschließt, macht über 40 Prozent aus.

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen die Mieten um 5,8 Prozent nach dem größten monatlichen Sprung seit 1986 von 0,8 Prozent. Die Äquivalenzmiete der Eigentümer, ein Maß dafür, was Hausbesitzer für ihre Immobilien mieten würden, stieg um 0,7 Prozent. Insgesamt sind die Kosten für Unterkünfte in den letzten 12 Monaten um 5,6 Prozent gestiegen, so stark wie seit 1991 nicht mehr.

Die stärker als erwartete Beschleunigung hat die Erwartungen darüber, wie schnell sich die Gesamtinflation in diesem Jahr abschwächen kann, und wie viel weitere geldpolitische Straffungen bevorstehen, zurückgesetzt. Die Fed hat gesagt, dass sie eine deutliche Verlangsamung der monatlichen Inflationsdaten sehen muss, bevor sie das Tempo, mit dem sie die Zinssätze anhebt, deutlich verlangsamen kann.

Prognosen für die Mietinflation hängen zum großen Teil von der Entwicklung der Immobilienpreise ab, die während der Pandemie stark anstiegen, als die Menschen ihr Leben in eine neue Ära der Heimarbeit umstrukturierten, weniger dicht besiedelte Orte suchten und von extrem niedrigen Hypothekenzinsen profitierten. Als mehr potenzielle Käufer aus dem Markt ausgepreist wurden, wandten sie sich Mietoptionen zu.

Jetzt werden Käufer aus einem anderen Grund ausgepreist. Die Eigenheimpreise beginnen sich zu verlangsamen, nachdem sie im Juni einen weiteren Rekord erreicht haben, so die von der veröffentlichten Daten Bundesverband der Immobilienmakler Am Mittwoch. Aber die Kosten für die Finanzierung dieses Kaufs durch Kreditaufnahme sind in die Höhe geschossen, da die Fed die Zinssätze erhöht hat.

Laut Realtor.com hat sich die Kluft zwischen den monatlichen Wohneigentumskosten und den Mieten um etwa 25 Prozentpunkte oder fast 500 US-Dollar vergrößert. Allein im Juni gingen die vom NAR gemeldeten Verkäufe von Eigenheimen um 5,4 Prozent oder 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück.

„Menschen, die vom Markt für zum Verkauf stehende Wohnungen ausgepreist wurden, wenden sich zunehmend dem Mietmarkt zu, und das treibt auch die Nachfrage in die Höhe“, sagte Daryl Fairweather, Chefökonom bei Redfin.

In Verbindung mit der Tatsache, dass die Mietpreise den Hauspreisänderungen um etwa 18 Monate nacheilen, sagte Kathy Bostjancic, Chefökonomin der USA bei Oxford Economics, dass die Mietpreisinflation möglicherweise erst im zweiten Quartal 2023 nachlassen wird.

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Ökonomen wie Ryan Wang von HSBC haben ihre Prognosen nach oben revidiert und die Mietinflation im Jahresvergleich bis Anfang nächsten Jahres auf über 7 Prozent geschätzt.

„Neue Mietverträge werden zu viel höheren Mietniveaus abgeschlossen als zuvor, und dies führt zu einem Anstieg des gesamten Mietuniversums, gemessen am CPI“, sagte er.

Angesichts der Art und Weise, wie die BLS die Mietdaten berechnet, kann es auch dauern, bis sich die breiteren Inflationseffekte in den offiziellen Zahlen zeigen. Michael Pond, Leiter des globalen inflationsgebundenen Research bei Barclays, schätzt, dass die Verzögerung irgendwo zwischen sechs und neun Monaten liegen kann.

Im Februar schätzten Forscher der Fed-Niederlassung in San Francisco die aktuellen Mietmarkttrends ein würde die VPI-Gesamtinflation erhöhen um weitere 1,1 Prozentpunkte in den Jahren 2022 und 2023 oder 0,5 Prozentpunkte zum bevorzugten Inflationsmaß der Zentralbank, dem Index der persönlichen Konsumausgaben. Bisher haben sich diese Vorhersagen gehalten.

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Was dazu beitragen könnte, einige dieser Belastungen zu verringern, ist ein erhöhtes Wohnungsangebot, das die Biden-Regierung priorisiert. Ökonomen und Immobilienexperten sagen jedoch, dass diese Bemühungen wenig dazu beitragen, das unmittelbare Problem zu lindern.

„Wir haben nicht genug Wohnraum. Selbst wenn Sie über eine halbe Million Einheiten bauen“, sagte Danushka Nanayakkara-Skillington von der National Association of Home Builders. Steigende Materialkosten für Bauherren würden auch an die Mieter weitergegeben, sagte sie.

Immobilienmakler und Immobilieninvestoren sind am vorsichtigsten vor einer Rezession, die Ökonomen für das nächste Jahr vorhersagen, da die Fed ihre „bedingungslose“ Verpflichtung zur Wiederherstellung der Preisstabilität einhält. Für Tom Porcelli, Ökonom bei RBC Capital Markets, ist der Wohnungsbau wahrscheinlich bereits „erst am Anfang einer Rezession“.

„Wegen der Zinserhöhungen der Fed steht uns eine Phase stagnierenden Wirtschaftswachstums bevor“, fügte Fairweather von Redfin hinzu.

„Das wird das Preiswachstum für praktisch alles, einschließlich der Miete, nach unten treiben. Aber es wird nur eine Weile dauern, bis das durchsickert.“