Steigende Hypothekenzinsen erhöhen den Druck auf die Immobilienmärkte weltweit

Eine jahrzehntelange Party für Hausbesitzer neigt sich dem Ende zu. Die Kosten für die Bedienung von Hypotheken in Großbritannien, Europa und den USA sind in die Höhe geschossen, während gleichzeitig die verfügbaren Einkommen zusammengedrückt wurden, und Vorhersagen über einen Abschwung oder sogar einen Einbruch der Immobilienpreise sind jetzt üblich.

Letzte Woche prognostizierte Knight Frank, dass die Immobilienpreise in London in den nächsten zwei Jahren um 10 Prozent fallen würden – ein höchst ungewöhnlicher Schritt für eine Immobilienagentur, der zu unabhängigen Analysen und Vorhersagen von Banken hinzukommt, dass die Preise mindestens so stark in ganz Großbritannien sinken werden.

Wie konnten die Wohnungsmärkte, die seit einem Jahrzehnt nichts als Preiswachstum verzeichnen, in den Crash-Territorium kippen?

Die Finanzkrise im Jahr 2008 bot eine ernüchternde Lektion über die Gefahren einer übermäßigen Kreditaufnahme gegen den Wohnungsbau.

Damals war etwa jede siebte Hypothek mit einem Beleihungsauslauf von 90 Prozent oder mehr hochgradig fremdfinanziert. In den Jahren seitdem haben die Banken ihre Kreditvergabekriterien verschärft, wobei nur 4 Prozent die gleiche Kreditaufnahme haben.

Die Kreditnehmer von heute müssen relativ große Einlagen aufbringen und nachweisen, dass sie Zinserhöhungen standhalten können. Die rücksichtslose Kreditvergabe wurde weitgehend in Schach gehalten, was die Gefahr verringert, dass Hausbesitzer in ein negatives Eigenkapital abrutschen.

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Das andere Hauptmerkmal des letzten Jahrzehnts waren die Tiefstzinsen, die es Käufern ermöglichten, große Hypotheken zu niedrigen monatlichen Kosten aufzunehmen.

Im Gegenzug konnte sich jeder, der ein Depot aufbauen konnte, eine teurere Immobilie leisten – und auf die Rückzahlung setzen, solange die Zinsen niedrig blieben und die Laufzeit der Hypothek lang genug war. Niedrige Zinsen haben faktisch größere Wohnungen erschwinglich gemacht, im Gegenzug die Immobilienpreise in die Höhe getrieben und diejenigen verdrängt, die nicht in der Lage sind, Bargeld für eine Einlage zu beschaffen oder die „Bank von Mama und Papa“ anzuzapfen.

Aber die Zinsen sind in diesem Jahr höher gestiegen – die Federal Reserve hat den Leitzins von 0,25 Prozent auf 3,25 Prozent angehoben und die Bank of England und die EZB folgen diesem Beispiel – und die Märkte erwarten, dass sie als Zentralbanken im nächsten Jahr weiter stark steigen werden versuchen, die galoppierende Inflation einzudämmen.

Plötzlich hat sich das Bild der Erschwinglichkeit dramatisch verändert.

„Noch vor 2-3 Monaten haben wir von Zinssätzen gesprochen [in the UK] von bis zu 3 Prozent wäre angesichts der Bezahlbarkeit eine Herausforderung. Die Märkte gehen jetzt davon aus, dass die Hypothekenzinsen auf etwa 6 Prozent steigen werden“, sagte Noble Francis, Wirtschaftsdirektor der Construction Products Association.

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Steigende Zinsen haben sich unmittelbar ausgewirkt. Hypothekenbanken in Großbritannien beeilten sich, Produkte abzuziehen, nachdem Kanzler Kwasi Kwartengs steuersenkendes „Mini“-Budget im letzten Monat die Erwartungen einer Zinserhöhung geschürt hatte.

Jeder, der heute in Großbritannien ein Haus kauft, muss daher mit weitaus höheren Hypothekenkreditkosten rechnen. Nach Angaben des Beratungsunternehmens BuiltPlace betragen die Hypothekenzahlungen als Einkommensanteil für Erstkäufer im Durchschnitt etwa 17 Prozent.

Allerdings sind es nicht nur diejenigen, die am Anfang des Eigentums stehen. Es gibt auch eine Wirkung, die langsamer zu spüren ist. Jeden Monat kündigen Zehn- oder Hunderttausende von Hausbesitzern in Großbritannien befristete Verträge und müssen eine Umschuldung vornehmen. Wenn sie dies tun, werden sie mit Kosten konfrontiert, die weit über dem liegen, was sie derzeit zahlen – und einige werden möglicherweise zum Verkauf gedrängt.

„In einer Zeit, in der die Mehrheit der Menschen wahrscheinlich Reallohnrückgänge erleiden wird, ist dies ein perfekter Sturm für Hausbesitzer, die in den letzten 10 Jahren etwas gekauft haben und nicht an hohe Hypothekenzinsen gewöhnt sind“, sagte Francis.

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Es gibt Anzeichen dafür, dass sich höhere Kreditkosten bereits auf die Nachfrage nach neuen Eigenheimen auswirken, wobei das Immobilienportal Rightmove berichtet, dass die Aktivität potenzieller Käufer letzte Woche im Vergleich zu den jüngsten Durchschnittswerten zurückgegangen ist – wenn auch leicht.

Die nachlassende Nachfrage wird die Transaktionen in Großbritannien von einem im historischen Vergleich bereits niedrigen Niveau reduzieren. Eine geringere Nachfrage dämpft normalerweise das Wachstum der Immobilienpreise, und ein Mangel an Transaktionen bedeutet, dass die Daten durch eine begrenzte Anzahl von Transaktionen verzerrt werden können.

„Was Sie ganz klar sehen werden, ist ein Wohnungsmarkt mit viel geringeren Transaktionen, der von bedarfsorientierten Umzugsunternehmen und Geldreichen dominiert wird“, sagte Lucian Cook, Leiter der britischen Wohnungsrecherche beim Immobilienmakler Savills.

In den USA zeichnet sich bereits eine Hitzeentwicklung auf dem Absatzmarkt ab, wobei die Transaktionsvolumina in mehreren Großstädten zurückgingen.

Die FT-Analyse der vom Immobilienunternehmen Zillow bis Ende Juli 2022 bereitgestellten Daten zeigt, dass das monatliche Wachstum der Hausverkäufe in den USA von 4,4 Prozent auf dem Höhepunkt der Erholung nach der Pandemie Mitte 2021 zurückgegangen ist , auf ein Tief von -2,2 Prozent auf rollierender 12-Monats-Basis.

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Abgesehen von der Notwendigkeit – Tod, Schulden und Scheidung werden von Immobilienmaklern häufig als die drei größten Umsatztreiber genannt – gibt es wenig Anreiz, in einem nach unten gerichteten Markt zu verkaufen. Aber höhere Kosten für die Umschuldung könnten einige Hausbesitzer unter Druck setzen, mit einem Abschlag zu handeln, was die Durchschnittspreise, die durch aufgezeichnete Transaktionen festgelegt werden, nach unten zieht.

Sinkende Verkaufszahlen, knappe Erschwinglichkeit und Druck auf Hausbesitzer, die eine Umschuldung vornehmen, könnten schmerzhafte Preiskorrekturen in Großbritannien, den USA und anderswo auslösen.

Nach Kwartengs Haushalt gehen mehrere Prognosen davon aus, dass die durchschnittlichen Immobilienpreise in Großbritannien in den nächsten zwei Jahren nominal um mehr als 10 Prozent fallen werden. Dank des Preisanstiegs während der Pandemie würde selbst ein so starker Rückgang die Preise nur wieder auf das Niveau von Mai 2021 drücken.

Aber die Folgen könnten dennoch schlimm sein, insbesondere für neue Käufer. Da die Inflation in den USA und Europa so hoch ist, würde ein Rückgang der nominalen Preise um 10 Prozent einen realen Rückgang von fast 25 Prozent bedeuten – ein größerer Rückgang als die schmerzhafte Korrektur nach der Finanzkrise.

Datenvisualisierung von Steven Bernard und Patrick Mathurin