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Mehr als zwei Drittel der Hausverkäufe in New York im letzten Quartal waren Barkäufe, ein Rekord, da hohe Hypothekenzinsen alle Käufer außer den reichsten abschrecken.
Da die Hypothekenzinsen bei rund 6 Prozent liegen, wurden laut Pamela Liebman, Geschäftsführerin des Immobilienmaklers Corcoran, fast 70 Prozent der im letzten Quartal 2023 gekauften Häuser in New York City ohne Hypothek gekauft. Der Anteil der Bargeldkäufe stieg von nur 55 Prozent der Transaktionen im gleichen Zeitraum im Jahr 2022.
„Hohe Hypothekenzinsen schaffen eine echte Lücke für Menschen, die nicht über die nötigen finanziellen Mittel verfügen, um in bar einzukaufen“, sagte sie in einem Interview mit der Financial Times.
„Es treibt Menschen, die in New York ein Haus kaufen würden, dazu, zu mieten.“
Ein Corcoran-Bericht ergab im Januar 2024 einen Anstieg der Neuvermietungen in Manhattan und Brooklyn um 4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, während die Mieten auf ein Allzeithoch von durchschnittlich 3.950 US-Dollar stiegen.
„Es zeigt mir, dass die Menschen nicht bereit sind, eine bestimmte Höhe der Hypothekenschulden aufzunehmen“, sagte Liebman. Die hohen Kreditkosten für Eigenheimkäufer hätten zu einer „Leere in der Mitte“ des Immobilienmarktes geführt, sagte sie, da die Reichen immer reicher würden, während Käufer, die nicht bar bezahlen konnten, ins Abseits gedrängt würden, da die Mieten in der Stadt weiter stiegen.
„Ein Teil davon ist psychologischer Natur, denn jeder denkt, dass die Zinsen sinken werden. Deshalb zahlen sie lieber jetzt bar und refinanzieren später“, sagte sie.
Laut der Immobilienagentur Douglas Elliman lag der durchschnittliche Verkaufspreis für eine Wohnung in Manhattan im vierten Quartal bei 1,15 Millionen US-Dollar. Das waren 5 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum und näherten sich dem rekordverdächtigen Durchschnittsverkaufspreis von 1,25 Millionen US-Dollar, der im zweiten Quartal 2022 erreicht wurde – gerade als die Fed begann, die Zinsen anzuheben.
Das Einkaufen in der Stadt hat sich dadurch verlangsamt. Liebman verglich den Markt mit günstigeren Städten wie Charlotte, North Carolina, wo ihrer Meinung nach Häuser innerhalb weniger Tage verkauft wurden, oft in einem Bieterkrieg. Aber in New York stehen einige der besten Immobilien, die auf den Markt kommen, nun schon seit Monaten still. Im vergangenen Jahr gab es in den USA weniger als 4 Millionen Immobilientransaktionen, verglichen mit einem Pandemie-Höchstwert von 6 Millionen, was „keine gute Sache“ sei, sagte Liebman.
Thomas Ryan, Immobilienökonom bei Capital Economics, sagte, dass der Immobilienmarkt in den USA trotz eines leichten Anstiegs der Transaktionen im Januar „immer noch praktisch eingefroren“ sei und die Transaktionen deutlich unter dem Durchschnitt der 2010er Jahre von 5,1 Mio. lägen.
In bestimmten umkämpften Märkten in den USA seien Barkäufe bereits vor dem Anstieg der Zinssätze gestiegen, sagte Erin Sykes, Immobilienmaklerin in New York und Miami und Ökonomin bei Nest Seekers.
„Viele waren vorher in bar, weil sie die Bietergefechte gewinnen mussten und man mit der Kreditkontingenz nicht gewinnen konnte“, sagte Sykes. „Also kauften sie in bar ein und bekamen anschließend den Kredit.“
Aber die Barkäufe in diesem Umfeld höherer Hypothekenzinsen seien opportunistischer, sagte sie. „Die Leute, die aggressiv genug sind, jetzt eine Transaktion durchzuführen, sind die Leute, die über Liquidität verfügen oder sich gegen den Markt bewegen. Sie haben keine Angst, weil sie die Möglichkeit sehen, Geschäfte zu machen und zu einem günstigeren Preis einzusteigen.“
Die Herausforderungen, mit denen Käufer in New York konfrontiert sind, wurden durch einen chronischen Mangel an Wohnraum verschärft, für den die Entwickler verschiedene Vorschriften verantwortlich machten, die die Möglichkeit der Vermieter, die Mieten zu erhöhen, einschränkten, sowie das Wegfallen eines jahrzehntealten Steueranreizes, der vielen Neubauten zugrunde lag . Nach Angaben der Partnership for New York City gingen die Genehmigungen für neue Wohnbauprojekte im vergangenen Jahr ebenfalls stark zurück und gingen im letzten Quartal 2023 um 55 Prozent gegenüber dem gleichen Quartal 2022 zurück.
Bürgermeister Eric Adams hat unter anderem die Idee unterstützt, veraltete Bürogebäude in Wohntürme umzuwandeln. Dies ist jedoch ein technisch anspruchsvolles und kostspieliges Unterfangen, das laut Architekten und Bauträgern möglicherweise eine begrenzte Anzahl neuer Wohnungen hervorbringt.
Nach Angaben des New York City Comptroller hat die Immobilienknappheit in New York dazu geführt, dass die Leerstandsquote von fast 4,5 Prozent im Jahr 2021 auf 1,4 Prozent gesunken ist und damit unter der Quote vor der Pandemie von 3,6 Prozent liegt.
„Die Erschwinglichkeit in New York ist derzeit schlecht“, sagte Liebman. „Es zieht viele Leute aus dem Markt.“
Zusätzliche Berichterstattung von Joshua Oliver in London