Quadratmeterpreis, Schuleinzugsgebiet und gute Verkehrsanbindung stehen schon lange ganz oben auf der Checkliste der meisten angehenden Eigenheimbesitzer. Jetzt gibt es jedoch einen insgesamt weniger sichtbaren Faktor bei der Entscheidung von Wohnungssuchenden, wohin sie ziehen: die Luft, die sie atmen.
Als Dr. Animesh Singh damit begann, Immobilienangebote für ein größeres Haus im wohlhabenden West-Londoner Vorort Chiswick zu durchsuchen, um seine wachsende junge Familie unterzubringen, fand er schnell sein Traumhaus.
Die Doppelhaushälfte mit fünf Schlafzimmern verfügte über eine Hauptschlafzimmersuite mit begehbarem Kleiderschrank und Balkon, eine geschmackvoll renovierte Küche und einen Essbereich sowie einen 30-Meter-Garten – perfekt für seine verspielten, kleinen Söhne.
Aber biegen Sie rechts aus der Auffahrt ab und innerhalb von Sekunden sind Sie auf der Great West Road: einer verkehrsreichen, sechsspurigen Autobahn, die Abgase von den 130.000 Fahrzeugen ausströmt, die sie täglich zum und vom Flughafen Heathrow benutzen und darüber hinaus. Die Straße liegt direkt außerhalb von Londons erweiterter Ultra-Low-Emission-Zone (Ulez), was bedeutet, dass selbst die umweltschädlichsten Dieselautos immer noch kostenlos darauf fahren dürfen.
In der Auflistung wurde der „unmittelbare Straßenzugang“ vom Grundstück angepriesen, aber für Singh und seine Frau, die beide NHS-Ärzte sind, war es eine Abzweigung. „Die Luftverschmutzung mag unsichtbar sein, aber das macht sie nicht weniger wichtig als die Anzahl der Schlaf- und Badezimmer“, sagt er und fügt hinzu, dass er nicht wollte, dass seine Kinder „mit schmutziger Luft aufwachsen, in die direkt hineingepumpt wird ihre Lungen“.
Die Exposition gegenüber verschmutzter Luft – verursacht durch Abgasemissionen sowie die winzigen Ablagerungen, die durch Reifen- und Bremsverschleiß entstehen – wurde mit unzähligen Gesundheitsproblemen in Verbindung gebracht, darunter Asthma, Herzerkrankungen und sogar Depressionen.
„[Air pollution] schädigt jedes Organ unseres Körpers“, sagt Dr. Audrey de Nazelle, stellvertretende Direktorin des Centre for Environmental Policy am Imperial College London. „Ohne es überhaupt zu merken, haben wir wahrscheinlich alle deswegen nie unser volles Potenzial der Lungen- und Gehirnentwicklung erreicht.“
Für Hauskäufer, insbesondere Eltern von kleinen Kindern, wiegt die Luftqualität daher mehr denn je bei ihrer Entscheidung, wohin sie ziehen möchten. Laut der jährlichen Housing Futures-Umfrage von Strutt & Parker ist sauberere Luft jetzt gleichbedeutend mit der Nähe zu Familie und Freunden und dem Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln als Motivation für einen Umzug.
Experten zufolge hat das wachsende Interesse an der Luftqualität große Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Einige Familien haben sich entschieden, den Smog der Stadt gegen die frische Landluft zu tauschen, während andere sich entschieden haben, zu bleiben, aber bei der Immobiliensuche anspruchsvoller geworden sind. Laut Henry Pryor, einem in London ansässigen Einkäufer für High-End-Häuser, wird das Ausmaß der Luftverschmutzung schnell zu einer „neuen roten Linie“ für Stadtbewohner, die umziehen möchten.
Als Pryor Mitte der 1980er Jahre damit begann, Häuser zu kaufen und zu verkaufen – zu diesem Zeitpunkt war die Luftqualität in London noch schlechter als heute – „war es niemandem egal, was sie atmeten, während sie auf dem Sofa saßen“, sagt er. Aber der Aufstieg der Umweltbewegung und eine neu entdeckte Betonung von Gesundheit und Wellness, die durch die Pandemie ausgelöst wurde, haben die Einstellung der Hauskäufer verändert.
„Damals konnte man in Kneipen und in der U-Bahn rauchen, aber heute sind wir uns alle viel bewusster, wie wichtig es ist, sich vor giftiger Luft zu schützen. Nirgendwo ist das wichtiger als in dem Haus, in dem Sie Ihre Kinder großziehen und die meiste Zeit verbringen“, sagt Pryor und fügt hinzu, dass die meisten seiner Kunden nach dem Verschmutzungsgrad fragen.
Roarie Scarisbrick, ein erstklassiger Londoner Einkäufer bei Property Vision, stimmt zu. Er sagt, Kunden „scheuen“ Hauptstraßen genauso wegen der schmutzigen Luft heutzutage wie wegen des Lärmpegels. Typischerweise basiert ihr Urteil laut Scarisbrick auf „dem Anblick von Gasfressern, die die Straße auf und ab gehen“, aber er erwartet, dass Käufer zunehmend „einen besser untersuchten, wissenschaftlichen Ansatz“ verfolgen werden, indem sie Luftverschmutzungsindizes konsultieren, bevor sie sich in einer Immobilie umsehen .
Dr. Singh tat genau das: Er brütete über bunten Verschmutzungskarten der Gegend von Chiswick, bevor er eine Immobilienbesichtigung buchte, wobei alle leuchtend roten Hotspots außer Acht gelassen wurden. Er beobachtete, wie der geforderte Preis für das Haus direkt an der Great West Road in den letzten Monaten von 2,2 Mio. £ auf 1,75 Mio. £ sank. Er vermutet, dass andere Käufer aus demselben Grund abgeschreckt wurden wie er. Das Haus wird jetzt für etwa 1,8 Millionen Pfund angeboten.
Im September letzten Jahres hat die Weltgesundheitsorganisation die Messlatte für unbedenkliche Schadstoffwerte gemäß ihren Luftqualitätsrichtlinien höher gelegt. Folglich verstößt jede der 50 bevölkerungsreichsten Städte der Welt, für die Daten verfügbar sind, gegen die neue Zielvorgabe für PM2,5 (das Maß für Feinstaub, der durch Straßenabrieb und Baustellen entsteht) und die Zielvorgabe für Stickstoff Kohlendioxid oder NO2 (ein Gas, das von Autoauspuffrohren ausgestoßen wird), laut Daten, die von Airly, einem Unternehmen für Luftqualitätssensoren, zusammengestellt wurden.
Allerdings schwanken die Schadstoffbelastungen von Straße zu Straße stark. Etwa 1,2 Millionen Londoner hatten das Glück, in Gebieten zu leben, die den WHO-Richtlinien für PM2,5 im Jahr 2019 entsprachen, so die Forschung des Imperial College London – die überwiegende Mehrheit war dies nicht.
Immobilienmakler und Online-Immobilienportale kamen den Londonern mit der Neigung und finanziellen Freiheit, ausdrücklich nach einem neuen Zuhause in den weniger verschmutzten Ecken der Stadt zu suchen, nur langsam entgegen. Keines der größten Unternehmen der Branche gibt Kunden in seinen Immobilienangeboten die Verschmutzungsgrade bekannt.
Rightmove, das in Großbritannien einen Marktanteil von 83 Prozent hat, zeigte sich offen für die Idee, muss dies aber noch tun. Die Luftverschmutzung wird „für Wohnungssuchende in den kommenden Jahren immer wichtiger werden, daher ist es ein Datensatz, den wir in Erwägung ziehen würden, in Zukunft einzuführen“, sagte das Immobilienportal gegenüber der FT.
SearchSmartly, ein Start-up-Immobilienportal, das Hunderten von Kunden beim Abschluss ihres Umzugs geholfen hat und mit 550 Immobilienmaklern zusammenarbeitet, von denen im vergangenen Jahr fast 200 hinzugekommen sind, hofft, diese Marktlücke zu schließen. Die meisten seiner über 100.000 Einträge tragen eine Luftqualitätsbewertung von eins bis fünf, die von einer deutlichen Warnung vor dem erhöhten Sterblichkeitsrisiko durch Atemluft begleitet wird, die die WHO-Grenzwerte überschreitet.
In London tragen Niedrigemissionsprogramme dazu bei, die NO2-Werte zu senken © Luke Dray/WENN.com
Taha Dar, der Gründer von SearchSmartly, sagt, dass Eigenheimkäufer Wert darauf legen, die „ehrliche Wahrheit“ über „den größten Kauf ihres Lebens“ zu erfahren. „Beim Kauf eines Eigenheims geht es vor allem um Kompromisse: Wer mehr Platz und frische Luft will, muss möglicherweise einen längeren Arbeitsweg in Kauf nehmen. Je mehr Informationen, desto einfacher ist es, diese konkurrierenden Prioritäten auszugleichen“, erklärt er. Einer von zehn Personen, die die App im vergangenen Jahr genutzt haben, überprüfte laut Dar die Luftqualitätsbewertung, eine Versechsfachung gegenüber dem Vorjahr.
Die tödlichen Auswirkungen der Luftverschmutzung wurden vielen Londonern erstmals mit dem Tod von Ella Kissi-Debrah bewusst, einer Neunjährigen, die 2013 einen tödlichen Asthmaanfall erlitt. Der tragische Tod des jungen Mädchens, das direkt am Lewisham lebte Abschnitt der stark befahrenen South Circular Road, war der erste Fall weltweit, in dem Luftverschmutzung nach einer Untersuchung durch einen Gerichtsmediziner im Dezember 2020 als medizinische Ursache auf einer Sterbeurkunde aufgeführt wurde.
Umfragen, die von London Councils, dem kommunalen Regierungsverband der Stadt, im selben Jahr durchgeführt wurden, ergaben, dass 45 Prozent der Londoner angaben, dass die Luftqualität ihren Wohnort beeinträchtigt, gegenüber 38 Prozent im Jahr 2016. Das Verschmutzungsniveau beeinflusste die Entscheidung der Menschen besonders mit gesundheitlichen Problemen und solche mit Kindern.
„Wir unternehmen große Anstrengungen, um zu vermeiden, dass wir uns dem passiven Zigarettenrauch aussetzen, also warum sollten wir dieses andere Gift in unsere Atemwege zwingen“, sagt Jonathan Grigg, Professor für Kinder- und Atemwegsmedizin an der Londoner Queen Mary University, der eine Expertenaussage vorlegte im Fall Kissi-Debrah.
„Wenn Sie sich von 100 m von einer Hauptstraße auf 500 m von einer Hauptstraße entfernen, verringert dies das Risiko, dass diese Schadstoffe Ihrem Körper schaden. Ich gehe davon aus, dass Menschen, die ein Einfamilienhaus suchen, bereit sind, dafür einen Aufpreis zu zahlen“, sagt Grigg und fügt hinzu: „Natürlich haben viele Familien diese Wahl nicht.“
Im Jahr 2019 startete das Central Office for Public Interest (COPI), eine Interessengruppe, addresscharging.org, eine Website, die Benutzern einen kostenlosen Luftqualitätsbericht für ihre Adresse zur Verfügung stellt. Die Idee hinter der Website war, das Bewusstsein für die städtische Luftverschmutzung zu schärfen. Hauskäufer, die nach Immobilien in den Verschmutzungs-Hotspots der britischen Hauptstadt suchen, wurden aufgefordert, auf einen Rabatt von bis zu 20 Prozent auf den geforderten Preis zu drängen.
Separate Studien, die in Nantes in Frankreich und Oakland, Kalifornien, durchgeführt wurden, beides Küstenstädte mit relativ guter Luftqualität, ergaben, dass die Schadstoffbelastung die Immobilienpreise von einem Viertel zum nächsten nicht beeinflusste. In Oakland stellten die Forscher zu ihrer Überraschung fest, dass die stärker verschmutzten Bezirke mit höheren Hauspreisen einhergingen.
Humphrey Milles, COPI-Gründer, glaubt, dass dies größtenteils darauf zurückzuführen ist, dass Luftqualitätsdaten vor Hauskäufern „versteckt“ werden. „Wenn Sie ein Immobilienmakler sind und wissen, dass es einen wirklich bösen Nachbarn oder ein Hochwasserrisiko oder einen japanischen Staudenknöterich gibt . . . Sie sagen es dem Käufer, warum gilt das nicht auch für die Umweltverschmutzung?“ fügt Milles hinzu.
In England und Wales ist der einzige Schadstoff, den Verkäufer offenlegen müssen, der Gehalt an Radon, einem Gas, das typischerweise durch zerfallendes Granitgestein entsteht und mit Lungenkrebs in Verbindung gebracht wird. Trotz Informationen über Radon, das auf Seite 11 des TA6-Beförderungsformulars versteckt ist – eine bürokratische Hürde, die alle Verkäufer überwinden müssen – deuten Untersuchungen der London School of Economics darauf hin, dass der relativ unbekannte Luftschadstoff in Innenräumen die Hauspreise in gefährdeten Gebieten um 1,6 gedrückt hat Prozent.
Mehr Transparenz über verkehrsbedingte Luftverschmutzung könnte „die Hauspreise noch dramatischer in die Höhe treiben“, sagt Sefi Roth, Assistenzprofessor für Umweltökonomie an der LSE und Co-Autor der Studie. „Menschen neigen dazu, der Gesundheit Vorrang vor fast allem zu geben“, sagt Roth. „Das könnte das sein, wovor Immobilienmakler Angst haben.“
Milles hofft, dass diese Informationen Mitte des Jahrzehnts obligatorisch sein werden – und dass das wachsende öffentliche Bewusstsein die Regierungen dazu zwingen wird, mehr gegen Umweltveränderungen zu tun.
„Das ist nicht nur das Problem eines armen Mannes“, sagt er. „Menschen interessieren sich vielleicht nicht für Umweltfragen, aber sie kümmern sich sicherlich um den Wert ihres Eigentums. Wenn sich die Dinge auf den Wert von Immobilien auswirken, beginnen die Leute zuzuhören.“
Emissionsminderungsprogramme zeigen bereits Wirkung. Zwischen 2016 und 2019 ist die Zahl der Londoner, die in NO2-Risikogebieten leben, von mehr als 2 Millionen auf 119.000 gesunken. Im Jahr 2021 soll das Programm die NO2-Werte in der ganzen Stadt um 30 Prozent senken. Sadiq Khan, Londons Bürgermeister, gab Anfang dieses Monats Pläne bekannt, das Programm bis Ende 2023 auf die ganze Stadt auszudehnen.
Die Geschwindigkeit emissionsarmer Systeme zur Beseitigung der städtischen Luftverschmutzung könnte bald dazu führen, dass die größten Schnäppchen der Stadt in den aktuellen Verschmutzungs-Hotspots zu finden sind. Pryor sagt voraus, dass die „besten Investitionen“ in London kontraintuitiv die stärker verkehrsbeladenen Hauptstraßen sein könnten.
Auch die Umstellung auf Elektroautos ist bereits in vollem Gange: Laut der Society of Motor Manufacturers and Traders wurden im März mehr Einheiten verkauft als im gesamten Jahr 2019. Die britische Regierung plant, die Autohersteller zu zwingen, ab 2028 mehrheitlich Elektroautos zu verkaufen, bevor 2035 ein vollständiges Verbot von Fahrzeugen mit Emissionen ausgeht.
„Wenn wir den derzeitigen Kurs fortsetzen und Menschen und Benzin von unseren Straßen entfernen, werden Häuser, von denen angenommen wurde, dass sie zu gesundheitsschädlichen Auswirkungen beitragen, in sehr kurzer Zeit möglicherweise nicht mehr so schlecht. Das Wohnen neben einer Hauptstraße kann attraktiv werden“, sagt Prof. Grigg.
Aber das war zu lange, um auf die Singhs zu warten, die sich in ihrem neuen Zuhause niedergelassen haben, das sich einige Straßen weiter von der Great West Road entfernt befindet, nachdem sie den Deal Ende März abgeschlossen hatten. „Der Garten ist kleiner, aber die Luft ist viel sauberer“, sagt Dr. Singh.
Oliver Barnes ist FT-Gesundheits- und Wissenschaftsreporter
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