Halil, dir geht es gut. Das dachte sich der 35-jährige Unternehmer aus Den Haag, als er ein Portfolio von dreißig Mietobjekten aufgebaut hatte. Natürlich geht es um seinen Ruhestand. Auch seinem mittlerweile 9-jährigen Sohn möchte er etwas hinterlassen können. Aber besonders gerne arbeitet er mit Häusern. Renovieren und Menschen glücklich machen, sagt Halil Yilmaz, treibe ihn an.
Er betreibt eine Fahrschule und eine Immobilienberatung im Stadtteil Moerwijk in Den Haag, gegenüber dem Gemüseladen seiner Eltern. Darüber hinaus hat er auch ein italienisches Restaurant an einer der belebtesten Kreuzungen in Schilderswijk. Und damit eigene Mietobjekte.
Jetzt steht alles auf dem Spiel. Das Kabinett geht offensiv gegen Vermieter vor, sieht Yilmaz. Die angekündigte Mietpreisregulierung ist die Krönung. Ein Großteil der Heime im privaten Bereich wird voraussichtlich im nächsten Jahr einem Punktesystem unterliegen. Keine Marktkräfte und freie Preisgestaltung. Die Miete von Wohnungen, die nicht genügend Punkte erhalten, beträgt maximal rund 1.100 Euro.
Plötzlich ergibt der Businessplan von Yilmaz keinen Sinn mehr. In seinem Büro neben der Fahrschule holt er einen Zettel hervor. Oben schreibt er eine Miete von 1.300 Euro auf. Zunächst werden rund 1.000 Euro Zinsen für seine Anlagehypothek und sonstige Kosten abgezogen. Dann 100 Euro für die Eigentümergemeinschaft (VVE) für die Instandhaltung an der Außenseite des Hauses. Dann 100 Euro Reservierung für das Innere, wie eine neue Zentralheizung. Bleiben 100 Euro „Gewinn“ und viel unternehmerisches Risiko, wie zum Beispiel Zahlungsausfall durch Mieter.
Wenn die Miete aufgrund der Pläne von Wohnungsbauminister Hugo de Jonge auf 750 Euro sinkt, sieht Yilmaz das ein. „Als Unternehmer mag ich Herausforderungen“, sagt Yilmaz. „Aber der Minister ändert die Regeln während des Spiels. So sollte es nicht sein. Das drückt nicht nur meine Rendite, sondern auch den Wert der Häuser. Das macht die Refinanzierung meiner Hypotheken viel teurer. Hinzu kommt die neue Vermögenssteuer, die auf einer fiktiven Rendite von 6,17 Prozent basiert. Jetzt sehe ich keinen Fluchtweg mehr.“
Effizienz
Die Vermietung einer Immobilie ist seit Jahren ein lukratives Geschäft. Geringes Angebot, hohe Nachfrage und freie Preisgestaltung. Mieten zwischen 1.200 und 2.000 Euro sind vor allem in den Großstädten keine Ausnahme mehr. Privatanleger schnitten zunehmend besser ab als gewöhnliche Eigenheimkäufer. Der kleine private Vermietungssektor wuchs schnell. Seit 2012 hat sich die Zahl der liberalisierten Mietwohnungen auf rund 600.000 verdoppelt.
Das Blatt wendet sich. Vor allem in den Großstädten verzichten immer mehr dieser neuen Vermieter auf ihr Eigenheim. Ein wachsender Anteil der dort verkauften Wohnungen stammt aus dem privaten Mietmarkt, wie aus Zahlen hervorgeht, die das Kadaster auf Anfrage anforderte de Volkskrant gesammelt. Die Häuser werden aus dem Mietmarkt genommen und an Personen verkauft, die dort selbst als Eigentümer wohnen werden.
In den vier Großstädten werden laut Zahlen für das vierte Quartal 2022 7 Prozent der verkauften Wohnungen (auf dem „Funda-Markt“) von Privatanlegern an Eigennutzer übertragen. Amsterdam nimmt mit über 9 Prozent den Kuchen ab, gefolgt von Den Haag mit 7,3 Prozent. In den gesamten Niederlanden betrifft dies fast 3,5 Prozent der Haushalte. Im gesamten Jahr 2022 haben private Investoren in den vier Großstädten mehr als 1.700 Häuser an einen Eigenheimkäufer verkauft, der das Gebäude selbst bezogen hat.
Der Ausverkauf, der Gestalt anzunehmen scheint, kommt zu einem anderen Phänomen hinzu. Investoren sind im vergangenen Jahr als Käufer von Eigenheimen vom Wohnungsmarkt verschwunden. Kommunen begannen, angehenden Vermietern einen Kaufschutz für Bestandsgebäude und eine Selbstbelegungspflicht für Neubauten zu verwehren. In Den Haag gilt ein solches Kaufverbot für Eigenheime bis 355.000 Euro – praktisch jedes Eigenheim, das in den vergangenen Jahren auf Investorenjagd war.
Auch die Grunderwerbssteuer wurde erheblich erhöht. Seit dem 1. Januar muss ein Anleger beim Kauf eines Eigenheims zur Vermietung einen Betrag von 10,7 Prozent des Anschaffungswertes an die Staatskasse zahlen.
Verträge
Yilmaz ist damit beschäftigt, alle seine Mietverträge durchzugehen. Die meisten Verträge haben eine Laufzeit von zwei Jahren. Guten Mietern möchte er einen Vertrag auf unbestimmte Zeit anbieten. Aber dazu wird es vorerst nicht kommen.
Notgedrungen, sagt er, lasse er die meisten seiner Mieter ausziehen. Die Letzten, die gehen: ein bulgarisches Ehepaar, das in den Gemüsegewächshäusern von Westland hart gearbeitet hat. Er hat bereits drei Wohnungen frei. Eine davon steht zum Verkauf, bei den anderen wartet er noch auf die Details der Mietpreisregelung.
Viele Investoren um ihn herum wählen bereits Eier für ihr Geld, sieht Yilmaz. Er kennt einen chinesischen Investor, der drei Mieter aufgekauft hat. Er wollte seine Verkaufsschilder so schnell wie möglich aufstellen, aus Angst vor fallenden Preisen. Doch dazu wird es nicht kommen, prognostiziert Yilmaz: ‚Die Nachfrage nach Eigenheimen in diesem Segment ist ebenfalls riesig.‘
Vorspeisen
Die gute Nachricht: Starter nutzen ihre Chance. Nicht nur die Konkurrenz durch Investoren als Käufer ist verschwunden, wie es Wohnungsbauminister Hugo de Jonge mit einem Kaufverbot beabsichtigt hatte. Seine neuen Maßnahmen wie die Mietpreisbremse führen daher auch zu einem zusätzlichen Wohnungsangebot. Wohnungsmarktforscher sehen einen starken Rückgang der Mietobjekte, die Investoren in ihre Neubaupläne aufnehmen. Diese Bauherren hatten bereits vor den Auswirkungen der Mietpreisregulierung auf die Neubauproduktion gewarnt.
Viele der Anlegerwohnungen sind für Erstkäufer attraktiv, weil sie preislich unter dem durchschnittlichen Eigenheim liegen. In Amsterdam, Den Haag, Rotterdam und Utrecht gingen 2022 nicht weniger als 61 Prozent der ehemaligen privaten Mietobjekte an einen Käufer, der erstmals ein Eigenheim erwerben konnte, das waren 54 Prozent aller gekauften Eigenheime.
Selbst wenn man die gesamten Niederlande betrachtet, machen Starter ihren Zug. Sie kaufen 47 Prozent der ehemaligen Mietobjekte und machen 40 Prozent der Käufe am gesamten Wohnungsmarkt aus. Käufer von ehemaligen Mietobjekten sind im Durchschnitt jünger als andere Hauskäufer. Der große Vorteil für junge Käufer: Anders als Anleger zahlen sie keine Grunderwerbssteuer.
Kadaster-Forscherin Lianne Hans ist vorsichtig, sieht aber wenig Grund zur Annahme, dass sich der Trend bald umkehrt. Ein auffälliger Punkt, so der Wohnungsmarktexperte: „Man sollte meinen, dass Vermieter ihre Häuser zuerst mit den schlechtesten Energielabels verkaufen würden. Aber es scheint, dass der Ablauf des Mietvertrags besonders wichtig ist. Häuser mit einem besseren Etikett werden ebenfalls zum Verkauf angeboten.‘
Krise
Die Stimmung unter den Anlegern ist explosiv. Viele von ihnen wollen sich nur anonym – gepfeffert – zu der neuen Politik äußern, weil sie Angst vor dem Stigma der Slumlords haben. Bei ihrem Handelsverband Vastgoedbelang besteht kein Zweifel: Die Zahl der Verkäufe wird in diesem Jahr stark steigen.
Bisher sind die verkaufenden Investoren oft die „Kleinen“. Der verkaufende Investor hatte im Jahr 2022 durchschnittlich neun Immobilien in seinem Portfolio, also weniger als der Investor, der seine Immobilien noch hält. Doch jetzt sehen auch Investoren wie ihr Kollege aus Den Haag mit seinen dreißig Gebäuden düster.
Yilmaz macht sich nun auch Sorgen um die unzähligen Menschen, die auf der Suche nach einer Mietwohnung sind. Dies könnten bessere Zeiten für Menschen sein, die es sich leisten können, ein Haus zu kaufen, sagt er. „Aber die Zahl der Mietobjekte nimmt ab. Wohin können diese Mieter in Zukunft ziehen? Wenn diese Pläne nicht abgeschossen werden, werden wir in den Niederlanden in zehn Jahren eine neue Krise haben.‘
DREI LEERE IMMOBILIEN AUS DEM PORTFOLIO VON HALIL YILMAZ
Zweistöckiges Haus in Schilderswijk, 110 Quadratmeter. Zu verkaufen.
„Dieses Gebäude war stark vernachlässigt und vollgestopft mit dem verstorbenen Bewohner, einem Mann von 80 Jahren. Ich habe das Haus im ersten und zweiten Stock komplett renoviert, inklusive neuer Deckenbalken, für ca. 100.000 Euro. Das Energielabel hat sich von G zu A entwickelt. Meine Absicht war, das Haus für 1.600 Euro im Monat zu vermieten. Aber ich habe es gerade zum Verkauf angeboten.
„Die darunter liegende Garage würde ich später in ein anderes Mietshaus umbauen, wenn ich wieder Geld hätte. Dann hatte Den Haag ein weiteres Mietshaus. Das wird jetzt nicht passieren.‘
Eckwohnung im Laakkwartier, 58 qm. Vorerst leer.
„Ich habe diese Etage in den letzten zwei Jahren an ein bulgarisches Ehepaar vermietet. Drei Zimmer, mit Küche und Bad mit Energielabel A für 1.300 Euro im Monat. Sie arbeiteten in den Gewächshäusern von Westland und bauten Tomaten und Paprika an. Nach diesen zwei Jahren hätte ich ihnen gerne einen unbefristeten Vertrag gegeben. Aber das habe ich mich nicht mehr getraut. Jetzt sind sie wieder in Bulgarien.
Das Haus ist jetzt in Bereitschaft. Ich weiß nicht, ob es vermietet oder verkauft wird. Während alle ein Zuhause suchen, steht es nun leer. Was für eine Verschwendung.‘
Wohnung im Viertel Vrederust, 60 Quadratmeter. Wird renoviert.
„Die letzten Mieter sind gerade ausgezogen. Jetzt ist es also an der Zeit, die Dinge zu reparieren. Ich habe das Haus 2022 in vermietetem Zustand gekauft. Wenn die neuen Mietregeln in Kraft treten, werde ich auch dieses Haus verkaufen. Das ist dann in komplett renoviertem Zustand, mit Energielabel A.
„Ich habe drei Häuser in dieser Straße. Die Wohnblocks stammen aus den 1950er Jahren. Es handelt sich um gemischtes Eigentum, von Unternehmen bis hin zu privaten Vermietern. Der Außenbereich wartet noch auf die Sanierung durch die Eigentümergemeinschaft. Es wird also bald wieder sehr ordentlich aussehen.‘