Während eines anhaltenden Bullenmarktes, der durch historisch niedrige Zinssätze und fast kostenloses Geld angeheizt wurde, führten Doug Harmon und sein Team den Vorsitz bei rekordverdächtigen Verkäufen für viele von Manhattans Trophäenbürogebäuden.
Nicht mehr, nicht länger. Heutzutage verbringt Harmon, der Vorsitzende für Kapitalmärkte bei Cushman & Wakefield, dem Immobiliendienstleistungsunternehmen, einen Großteil seiner Zeit mit „Triage“, wie er es ausdrückt.
Der größte Büromarkt der Welt hat in letzter Zeit den Abgang ausgabefreudiger chinesischer Investoren, den Aufstieg der Fernarbeit in der Covid-Ära und die wirtschaftlichen Folgen des Ukraine-Krieges ertragen müssen. Jetzt wächst die Sorge, dass der dramatische Anstieg der Zinssätze für viele Eigentümer zu viel sein wird, um ihn zu ertragen, und dass eine lang erwartete Abrechnung näher rückt.
„Es besteht Konsens darüber, dass die Kapitulation bevorsteht“, sagte Harmon, der steigende Zinsen mit Benzin verglich, das einen Feuersturm in einem Büro entfacht. „Überall auf der Welt, wohin ich auch gehe, sagt jeder, der ein Büro besitzt: ‚Ich möchte meine Last verringern.’“
Die Branche ist voll von Gesprächen darüber, dass Partnerschaften unter Zwang zerbrechen, Bürogebäude für andere Zwecke umgebaut werden und Spekulationen darüber angestellt werden, welche Entwickler es möglicherweise nicht auf die andere Seite schaffen. In der Zwischenzeit bereiten sich Opportunisten auf eine Reihe von Notverkäufen zu Schleuderpreisen vor, die ihrer Meinung nach möglicherweise im ersten Quartal des nächsten Jahres stattfinden werden.
„Wir werden Not erleben“, sagte Adelaide Polsinelli, eine erfahrene Maklerin bei Compass. „Wir sehen es bereits.“
Seit Januar sind die Aktien von SL Green und Vornado, zwei börsennotierten REITs, die zu New Yorks größten Bürobesitzern gehören, um die Hälfte gefallen.
Diese Woche kamen neue Anzeichen von Belastung. Blackstone, die Private-Equity-Gesellschaft, sagte den Anlegern, sie würde die Rücknahmen eines 125-Milliarden-Dollar-Fonds für Gewerbeimmobilien einschränken.
Es stellte sich auch heraus, dass Meta, die Muttergesellschaft von Facebook, etwa 250.000 Quadratmeter Fläche in der neuen Hudson Yards-Entwicklung räumen würde, um Kosten zu sparen. Es und andere Technologieunternehmen gehörten zu den letzten Expansionsquellen auf Manhattans Büromarkt in der Pandemiezeit.
Die kleine Ansammlung von Büros wie Hudson Yards – mit Neubauten und den besten Annehmlichkeiten und Standorten – sind laut Ruth Colp-Haber, die als Leiterin von Wharton Properties Unternehmen bei der Vermietung berät, immer noch sehr gefragt.
Meta hat angekündigt, etwa 250.000 Quadratfuß Fläche in der neuen Entwicklung von Hudson Yards freizugeben, um Kosten zu senken. © AFP über Getty Images
Aber, warnte sie, die wirkliche „Gefahr lauert unten in den Gebäuden der Klasse B und C, die Mieter in alarmierender Weise ohne Ersatz verlieren“. Insgesamt schätzt Colp-Haber, dass etwa 40 Prozent der Bürogebäude der Stadt „jetzt vor einer großen Entscheidung“ über ihre Zukunft stehen.
Prognostiker prognostizieren dem Bürosektor seit dem Ausbruch der Covid-Pandemie, die den Trend zur Fernarbeit beschleunigt und damit die Flächennachfrage verringert hat, den Untergang. Laut Kastle Systems, dem Bürosicherheitsunternehmen, bleibt die durchschnittliche Auslastung an Wochentagen in New Yorker Büros unter 50 Prozent. Eine besonders düstere und oft zitierte Analyse von Professoren der Columbia und der New York University schätzt, dass der Gesamtwert von US-Bürogebäuden bis 2029 um etwa 500 Milliarden Dollar – mehr als ein Viertel – schrumpfen könnte.
Der Sektor hat sich bisher solchen Vorhersagen widersetzt. Die Mietverträge laufen in der Regel sieben bis zehn Jahre, sodass die Mieter immer noch Miete zahlen, auch wenn nur wenige ihrer Mitarbeiter ins Büro kommen. In den Tiefen der Pandemie waren die Kreditgeber auch bereit, Nachsicht zu zeigen oder, wie einige es ausdrückten, „zu verlängern und so zu tun“.
Aber der starke Anstieg der Zinssätze könnte das Problem endlich erzwingen. Die Finanzierung ist für Eigentümer und Bauherren plötzlich teurer geworden – sofern es sie überhaupt gibt. „Wenn Sie Schulden haben, die fällig werden, werden Ihre Zinsen plötzlich verdoppelt und die Bank wird Sie dazu bringen, Geld in den Vermögenswert zu investieren“, sagte ein Entwickler.
Gebäude von geringerer Qualität können am anfälligsten sein. Mit auslaufenden Mietverträgen verschrauben viele Mieter oder fordern Mietminderungen. Auch wenn ihre Einnahmen schwinden, müssen Eigentümer Steuern und Betriebskosten zahlen.
Bob Knakal, Vorsitzender des Bereichs Investment Sales bei JLL, sieht in Manhattan eine wachsende Horde von „Zombie“-Bürogebäuden, die noch am Leben sind, aber keine offensichtliche Zukunft haben. Der typische Zombie wurde möglicherweise vor Generationen gekauft und monatliche Schecks an eine ständig wachsende Liste von Begünstigten geliefert.
„Jetzt ist das Gebäude aus Vermietungssicht nicht konkurrenzfähig, weil es eine neue Lobby, neue Aufzüge, Fenster und Badezimmer braucht. Und wenn du zu diesen 37 Leuten gehst und sagst: ‚Weißt du was? Sie müssen einen Scheck über 750.000 Dollar ausstellen, damit wir das Gebäude reparieren können.“ Diese Leute würden einen Herzinfarkt bekommen’“, sagte Knakal.
Wenn Schulden umzuschulden sind, verlangen die Kreditgeber von den Eigentümern, dass sie mehr Eigenkapital einbringen, um den sinkenden Wert des Gebäudes auszugleichen. „Es wird eine Abrechnung geben“, sagte Knakal, „und ich denke, es wird für viele dieser Leute eine Herausforderung sein, sich zu refinanzieren.“
Dies scheint eine Flut von Hinterzimmerdiskussionen zwischen Kreditnehmern, Banken, privaten Kreditgebern und anderen anzuregen.
Manus Clancy, ein Analyst bei Trepp, der gewerbliche hypothekenbesicherte Wertpapiere überwacht, verglich die Situation mit der Situation, in der sich die Einkaufszentren vor fünf Jahren gegenübersahen, als sich ihre Aussichten verschlechterten. Viele fielen schließlich in die Zwangsvollstreckung. Ob ein Bürokredit refinanziert werden könne, hänge von der Neuheit des Gebäudes, seiner Auslastung und der Dauer der Mietverträge ab, prognostizierte er. „Es gibt nicht viel Leid per se, es gibt viel Sorge“, sagte er.
Einige veraltete Bürogebäude könnten in Wohngebäude umgewandelt werden, was theoretisch dazu beitragen würde, die chronische Wohnungsknappheit in New York City zu lindern. Doch das ist leichter gesagt als getan, sagen viele Experten. Es würde Zonenänderungen erfordern. Selbst dann sind viele Bürogebäude möglicherweise keine geeigneten Kandidaten für Wohnumbauten – entweder weil ihre Bodenplatten zu groß sind, ihre Aufzüge falsch platziert sind, ihre Fenster sich nicht öffnen lassen oder ihre Nachbarschaft unattraktiv ist. Um solche Projekte lohnenswert zu machen, müssten Eigentümer zu hohen Abschlägen verkaufen.
Das ist nicht passiert – zumindest nicht öffentlich. „Niemand möchte der Erste sein, der in diese Sache eintaucht, weil niemand unnötig einen neuen Tiefpunkt setzen möchte“, sagte David Stern, Gründer von Townhouse Partners, einem Beratungsunternehmen, das Due-Diligence-Prüfungen für gewerbliche Immobilien-Underwriter durchführt. „Darauf warten alle: diese unglaubliche Aufwertung.“ Umgangssprachlicher ausgedrückt, witzelte ein Entwickler, dass einige Eigentümer, die daran gewöhnt waren, jahrelang Immobilien zu besitzen, Jesus noch nicht „gesehen“ hätten – aber sie würden es tun.
In der Zwischenzeit haben einige kürzlich durchgeführte Transaktionen auf die Verschiebung des Marktes hingewiesen. Im Juli verkauften RXR und Blackstone 1330 Sixth Avenue für 325 Millionen US-Dollar, verglichen mit den 400 Millionen US-Dollar, die RXR 2010 gezahlt hatte. 2014 zahlte Oxford Properties, eine kanadische Investmentfirma, 575 Millionen US-Dollar, um einen Bieterkrieg für 450 Park Avenue, eine 33, zu gewinnen -stöckiger Turm. Es wurde im April von einem späteren Besitzer für 440 Millionen Dollar verkauft.
„Was ist es heute wert?“ fragte ein Makler. „Weniger als 440 Millionen Dollar.“