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Der größte Bürovermieter von New York City hat zugestimmt, einen Anteil an einem prominenten Hochhaus zu verkaufen, was ihm einen Wert von 2 Milliarden US-Dollar verschafft. Dies ist ein geringfügiger Abschlag gegenüber dem vorherigen Preis, der eine Erleichterung für den von Leerständen geplagten Gewerbeimmobilienmarkt darstellt.
SL Green wird den 49,9-Prozent-Anteil am 245 Park Avenue-Gebäude in Manhattan an den japanischen Mori Trust verkaufen und so den Immobilieninvestmentfonds mit dringend benötigtem Bargeld versorgen.
Der am Montag angekündigte Deal ist eine der größten Bürotransaktionen in New York City seit Beginn der Zinserhöhung der US-Notenbank im März 2022 und beschleunigte damit den durch Telearbeit ausgelösten Abschwung im Bürosektor.
SL Green war ein besonderes Opfer: Seine Aktien fielen von über 80 US-Dollar im vergangenen März auf unter 20 US-Dollar Anfang des Jahres. Am Montag stiegen sie um 20,5 Prozent auf 28,39 US-Dollar.
Harrison Sitomer, Chief Investment Officer von SL Green, sagte, dass die Park Avenue-Immobilien trotz der allgemeinen Marktturbulenzen immer noch solide Mieten erzielten. Er prognostizierte auch, dass weitere Deals bevorstehen und ausländische Investoren wie Mori auf dem größten Büromarkt der Welt nach Schnäppchen suchen würden.
„Für Gruppen, die in New York nach Produkten suchen, hat sich die Dynamik deutlich verändert“, sagte er und verwies auf wachsende Anfragen potenzieller Partner. „Gut kapitalisierte Investoren werden in New York weiterhin Chancen sehen.“
Andere Immobilienmanager waren von der Bewertung ermutigt, die sich den 2,2 Milliarden US-Dollar näherte, die die chinesische HNA Group im Jahr 2017 für 245 Park bezahlte, als der Markt kurz vor seinem Höhepunkt stand. Sie sahen darin auch einen Beweis dafür, dass ausgewählte Büroimmobilien in New York immer noch für ausländische Investoren attraktiv seien.
„Die Gerüchte über den Untergang New Yorks sind stark übertrieben“, schrieb Ruth Colp-Haber von Wharton Property Advisors und nannte den Deal „eine eindeutig positive Entwicklung“.
Das 245 Park-Gebäude wurde 1967 erbaut und beherbergt Unternehmen wie die Investmentmanager Ares Capital und Angelo Gordon. Obwohl es über eine erstklassige Adresse gegenüber der Grand Central Station verfügt, hat es in den letzten Jahren wichtige Mieter verloren und war renovierungsbedürftig.
SL Green kündigte einen Plan für eine Umgestaltung einschließlich neuer Lobbys und Annehmlichkeiten an, als es das Gebäude letztes Jahr nach einem Streit mit HNA, seinem ehemaligen Partner, aus der Insolvenz kaufte. Im Rahmen dieser Transaktion übernahm SL Green mit der Immobilie verbundene Hypotheken- und Mezzanine-Darlehen in Höhe von 1,76 Milliarden US-Dollar, die im Jahr 2027 fällig werden.
Die Transaktion vom Montag stand im Gegensatz zu der Düsterkeit, die über Bürotürmen und ihren Eigentümern herrschte, seit die Covid-19-Pandemie den Trend zur Fernarbeit beschleunigte. In vielen US-Städten liegt die Büroauslastung bei etwa 50 Prozent, was Mieter dazu veranlasst, Flächen auf dem Untermietmarkt abzugeben, und Vermieter dazu, die Mieten zu senken.
Die neuesten und fortschrittlichsten Gebäude, wie das One Vanderbilt von SL Green, haben diesen Trends getrotzt und weiterhin Rekordmieten erzielt. Ältere Gebäude sind jedoch in Ungnade gefallen, da einige Eigentümer sie an Kreditgeber zurückgeben.
Eine aktuelle Studie des Maklers JLL ergab, dass Bürogebäude in New York gegenüber ihren letzten Verkaufspreisen 76 Milliarden US-Dollar eingebüßt haben.
Die Unsicherheit über die Aussichten für Büroflächen und steigende Zinsen haben die Investitionstätigkeit gedämpft. Laut MSCI Real Capital Analytics ist das Volumen der Bürotransaktionen in den zentralen Geschäftsvierteln der USA im Mai im Vergleich zum Mai 2020 um 70 Prozent zurückgegangen.