Anne Bate fühlte sich „verrückt“, als sie versuchte, sich inmitten einer globalen Pandemie zu verkleinern. Aber der Verkauf ihres Hauses im paradiesischen Fischerdorf Pahi im Nordwesten der neuseeländischen Nordinsel erwies sich als einfacher Teil.
In Timaru, ihrem etwa 1.360 km entfernten Ziel auf der Südinsel, erlebte Bate die andere Seite des Marktes. „Es war wie die Schnellen und die Toten“, sagte sie. Selbst als Barkäuferin sagte sie, es sei ein „Wunder“, dass sie es geschafft habe, eine Wohnung zu finden und näher zu ihren Enkelkindern zu ziehen.
Neuseeland befindet sich mitten in einem der größten Immobilienbooms der Welt. Als relativ sicherer Hafen mit vergleichsweise wenigen Fällen von Covid-19 ist der mittlere Hauspreis laut Sense Partners, einer Wirtschaftsberatung, in den letzten zwei Jahren um 43 Prozent gestiegen.
Das hat dazu geführt, dass der Kauf eines Eigenheims für viele Kiwis unerschwinglich ist. Da der durchschnittliche Hauspreis jetzt das Zehnfache des durchschnittlichen Jahreseinkommens beträgt, haben die Regierung und die Zentralbank Mühe, Wege zu finden, um den Markt zu kühlen, ohne einen Crash auszulösen.
Das Land ist ein extremes Beispiel dafür, was mit den Wohnungsmärkten während der Pandemie passiert ist. Seit dem ersten Quartal 2020, als die politischen Entscheidungsträger einen fiskalischen und geldpolitischen Stimulus einführten, sind die Preise von Kanada bis Australien in die Höhe geschossen. Das Lohnwachstum war derweil bescheidener.
Jetzt, da die Inflation weltweit Einzug hält, warten Käufer und Verkäufer darauf, was die Rücknahme der Stimulierungsmaßnahmen der Zentralbanken und Regierungen und eine Reihe von Zinserhöhungen für den Immobilienmarkt und die Gesamtwirtschaft bewirken werden.
Die Reserve Bank of New Zealand begann im vergangenen Oktober, die Geldpolitik zu straffen, nachdem ihr Leitzinssatz 18 Monate lang nur 0,25 Prozent betrug. Der Satz wurde stark auf 2 Prozent erhöht und soll innerhalb eines Jahres 4 Prozent erreichen, da die Bank versucht, die Inflation – jetzt bei fast 7 Prozent – aus dem System zu vertreiben.
„In gewisser Weise ist Neuseeland ein Kanarienvogel in der Kohlemine“, sagte Kelvin Davidson, Chefökonom für Immobilien bei CoreLogic in Wellington. „Es ist ein Testfall für eine Zentralbank, die Zinsen zu erhöhen, während die Immobilienpreise steigen, um mit der Inflation fertig zu werden.“
Seine Fähigkeit, Covid-19 für einen Großteil der Pandemie in Schach zu halten, führte in Neuseeland zu einem geringeren Abschwung als in anderen Volkswirtschaften. Ein relativ starkes Wachstum – und eine Änderung des Mandats der Geldpolitiker, sodass sie jedem Risiko entgegenwirken müssen, das die Immobilienpreise für die Finanzstabilität darstellen – bedeutete, dass die Zentralbank unter den ersten war, die auf Anzeichen einer Überhitzung der Wirtschaft reagierten.
Die Auswirkungen dieser Anstiege, die mit strengeren Kreditbedingungen einhergingen, wie z. B. die Verringerung der Zahl risikoreicher Hypotheken mit steilen Beleihungsquoten, sind auf dem Wohnungsmarkt deutlich zu spüren.
Der Immobilienmakler Barfoot & Thompson geht davon aus, dass das Verkaufsvolumen auf etwa 60 Prozent des Vorjahresniveaus sinken wird. „Die Immobilienpreise in Neuseeland fallen und alle Anzeichen deuten auf eine weitere Verschlechterung in den kommenden Monaten hin“, sagte Ben Udy von Capital Economics. Er erwartet nun, dass der Rückgang der Immobilienpreise vom Höhepunkt bis zum Tiefpunkt 20 Prozent erreichen wird, was das Doppelte seiner vorherigen Vorhersage ist.
Aber selbst ein Rückgang um 20 Prozent würde die Immobilienpreise nur auf das Niveau von 2020 zurückbringen. Das wirkliche Risiko für die neuseeländische Wirtschaft besteht darin, dass die Haushalte ihre Ausgaben drastisch kürzen, um den Reichtum zu schützen, der durch den Immobilienboom und die niedrigen Zinsen geschaffen wurde.
Shamubeel Eaqub, Ökonom bei Sense Partners aus Wellington, hat berechnet, dass das Immobilienvermögen während der Pandemie um 460 Mrd. NZ$ oder 295 Mrd. $ gestiegen ist. Neuseelands Bruttoinlandsprodukt betrug 2021 350 Mrd. NZ$.
Neuseeland ist ein besonderes Beispiel für eine Wirtschaft, in der „Verbraucher empfindlicher auf Immobilienpreise reagieren als anderswo“, sagte Udy.
Da die Zentralbanken jetzt die Zinsen weltweit anheben – und in den kommenden Monaten voraussichtlich weiter anziehen werden – ist eine große Frage, ob andere Märkte Neuseeland nach unten folgen werden.
Immobilienmakler bleiben optimistisch. „Während sich die Märkte verlangsamen werden, glaube ich nicht, dass wir weltweit Preisrückgänge erleben werden. Die Rate des Preiswachstums wird im Laufe der nächsten Monate nur sinken und nachlassen“, sagte Kate Everett-Allen, Partnerin und Leiterin der internationalen Wohnungsforschung bei Knight Frank.
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Ökonomen sind skeptischer. Innes McFee, globaler Chefökonom bei Oxford Economics, sah eine Phase „sehr schwachen Preiswachstums“ vor sich, da höhere Zinsen die Hypothekenkosten erhöhten. Vicky Redwood, eine leitende Wirtschaftsberaterin bei Capital Economics, geht davon aus, dass die Preise in Großbritannien, Australien, Kanada, Schweden und Norwegen sowie in Neuseeland fallen werden.
Einige Neuseeländer sehen einen Silberstreif am Horizont durch das Platzen einer Immobilienblase, die viele dazu gebracht hat, Schwierigkeiten zu haben, auf die Immobilienleiter zu gelangen. Laut Eaqub ist der Hausbesitz auf dem niedrigsten Stand seit den 1950er Jahren. Er wies darauf hin, dass rund 4 Prozent der neuseeländischen Steuereinnahmen für Wohngeld ausgegeben werden.
Tobias Otting, ein 29-jähriger Berater bei CoreLogic, der mit seinem Partner ein Haus in Wellington kaufen möchte, wurde Zeuge einer Pattsituation zwischen Verkäufern, die versuchen, die Preise festzuhalten, und Käufern, die versuchen, den bevorstehenden Rückgang einzupreisen. „Die Realität hält Einzug. Es ist jetzt ein Käufermarkt“, sagte Otting. „Wir haben den Luxus, geduldig zu sein.“