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Roula Khalaf, Herausgeberin der FT, wählt in diesem wöchentlichen Newsletter ihre Lieblingsgeschichten aus.
Erfolgreiche Unternehmer wie Adam Neumann, Mitbegründer von WeWork, und Masayoshi Son, Gründer von SoftBank, nehmen normalerweise keinen Lateinunterricht. Auch die meisten Immobilienmogule oder ihre Finanziers tun das nicht.
Das ist schade. Denn während sich der Staub nach der Implosion des Schreibtischvermietungs-Start-ups WeWork legt – dessen mutmaßliche Bewertung von 47 Milliarden US-Dollar auf fast nichts eingebrochen ist, was für seinen Geldgeber SoftBank erschreckende Verluste bedeutet – lohnt es sich, über das Konzept nachzudenken, das den Kern von Neumanns Traum bildet. nämlich: das „Büro“.
Im modernen Sprachgebrauch ist dieses Wort gleichbedeutend mit einem Gebäude. Kein Wunder: Physische „Büros“ waren in der westlichen Kultur des 20. Jahrhunderts der Inbegriff der Angestelltenarbeit. Daher die äußerst beliebte Fernsehsendung dieses Namens.
Aber ironischerweise hatten die ursprünglichen lateinischen Wurzeln des Wortes nichts mit Gebäuden zu tun. Stattdessen, Officium bedeutete „Aufgabe“, „Dienstleistung“ oder „[divine] Position“. Aus diesem Grund sprechen Englischsprachige davon, dass Politiker „für ein Amt kandidieren“.
Auf einer Ebene ist dies nur eine kulturelle und etymologische Kuriosität. Andererseits sollte es die Anleger jedoch an zwei entscheidende Punkte erinnern. Erstens sind unsere Arbeitspraktiken, wie auch andere Elemente der Kultur, niemals in Stein gemeißelt, auch wenn jede Generation denkt, ihre sozialen Muster seien unvermeidlich, richtig und dauerhaft. Memes und Sitten ändern sich.
Zweitens, in unserer postpandemischen, hyperdigitalisierten Welt, dieses lateinische Konzept von Officium – bei der Arbeit geht es um Aufgaben und Menschen und nicht um Gebäude – ist neu relevant. Die „Büro“-Kultur kehrt in die Zukunft zurück, wenn auch auf eine Weise, die die meisten Investoren in Gewerbeimmobilien nie erwartet hätten.
Es geht um mehr als die Frage, ob Menschen von zu Hause aus arbeiten oder nicht. Ja, während der Pandemie ist die Zahl der Fernarbeit dramatisch gestiegen. Und auch wenn sie inzwischen zurückgegangen sind, ist die Praxis nach wie vor weit verbreitet. Eine aktuelle Umfrage der US-Notenbank ergab, dass ein Viertel der Mitarbeiter Hybrid- oder Remote-Arbeit verrichtet, gegenüber 10 Prozent im Jahr 2018, und es wird erwartet, dass dieser Anteil noch steigen wird. Eine Gallup-Umfrage beziffert die Hybridquote sogar noch höher, nämlich auf rund 50 Prozent.
Aber was noch faszinierender ist als die Arbeit von zu Hause aus, ist die damit verbundene – und subtile – Verschiebung in der mentalen Landkarte der Arbeit. Im 20. Jahrhundert waren „Ämter“ im Westen mit zeitlichen, räumlichen und sozialen Grenzen verbunden. Die idealisierte Vorstellung von Arbeit (wenn nicht sogar die gelebte Realität) war, dass dies außerhalb des Zuhauses, zu bestimmten Zeiten (z. B. neun bis fünf), mit Kollegen außerhalb der Familie und in einem bestimmten Lebensstadium (z. B. vor dem Alter) geschah von 65).
Aber eine Kombination aus Pandemie und Digitalisierung hat die Grenzen verwischt: Immer mehr Menschen haben gelernt, ihre Wohn- und Arbeitsräume miteinander zu verbinden, zu unterschiedlichen Zeiten zu schuften und über den Ruhestand hinaus zu „arbeiten“. Dies war (und ist) natürlich für die meisten Gesellschaften im Laufe der Menschheitsgeschichte völlig normal. Aber es unterscheidet sich von den Normen des 20. Jahrhunderts.
Einige Führungskräfte hoffen, dass dieser Wandel nur vorübergehend ist. Eine Umfrage der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG ergab, dass zwei Drittel der Führungskräfte „glauben, dass es in drei Jahren eine vollständige Rückkehr ins Amt geben wird“. Vielleicht so. Ich bezweifle jedoch, dass diese Normen des letzten Jahrhunderts vollständig zurückkehren werden, nicht zuletzt, weil die Digitalisierung einen weiteren subtilen kulturellen Wandel in Richtung personalisierter Verbraucherwahl fördert.
Es entsteht eine Generation, deren Mitglieder davon ausgehen, dass es für Verbraucher normal ist, ihr Essen, ihre Medien, ihre Musik, ihre Politik, ihre Familie und ihre Identität an den individuellen Geschmack anzupassen. Und dieser Pick-and-Mix-Ansatz prägt auch die Einstellung zur Arbeit: Arbeitnehmer fordern zunehmend Flexibilität in ihrem Job, auch wenn sie ins Büro gehen, und viele Arbeitgeber sehen sich bisher gezwungen, dies anzubieten.
Für viele ältere Führungskräfte ist das ärgerlich. Für jüngere Arbeitnehmer erscheint es jedoch selbstverständlich und wünschenswert. Daraus ergibt sich heute die Herausforderung für gewerbliche Immobilieninvestoren.
In mancher Hinsicht war Neumann selbst sehr gut auf diese kulturellen Veränderungen eingestellt. Die ganze Daseinsberechtigung von WeWork bestand darin, flüchtigen Gig-Arbeitern (und anderen) die Möglichkeit zu geben, Verträge flexibel auszuwählen und zu kombinieren.
Aber da die Mietverträge von WeWork im Durchschnitt eine Laufzeit von 15 Jahren hatten, verglichen mit den Mitgliedschaftsverträgen der Kunden, die im Durchschnitt nur 1,5 Jahre liefen, kam es zu einem Missverhältnis zwischen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten. Dies, gepaart mit einer enormen Hebelwirkung und der falschen Annahme, dass die neue Generation von Gig-Workern genauso gerne in ein Büro (wenn auch eine trendigere Version) gehen würde wie ihre Eltern, legte den Grundstein für den Untergang von WeWork.
Das bedeutet nicht, dass andere Co-Working-Modelle zwangsläufig scheitern werden; Wenn sie besser laufen, gehen sie vielleicht mit der Zeit. Der Untergang von WeWork bedeutet auch nicht, dass städtische Räume sterben werden. Obwohl der Büroleerstand hoch ist und die Zahl der verlorenen Vermögenswerte zunimmt, können gemischt genutzte Stadtteile und Gebäude, die Flexibilität bieten, weiterhin florieren. Zumindest werden sie es tun, wenn die politischen Entscheidungsträger die Vorstellungskraft haben, die Bebauungsgesetze zu ändern, die oft lächerlich starr sind.
Aber die wichtigste Lektion, die CRE-Investoren – und SoftBank – von WeWork lernen müssen, ist die Torheit, in Zeiten des kulturellen Wandels und inmitten von Schwärmen übermäßig billigen Geldes die Zukunft auf der Grundlage der jüngsten Vergangenheit zu modellieren.
Oder anders ausgedrückt: Das „Büro“ ist nicht tot; aber es gedeiht heute sowohl in seiner lateinischen Form als auch im Sinne des 20. Jahrhunderts. Vielleicht ist es an der Zeit, dass ein kluger Unternehmer ein Unternehmen gründet Officium App?