„Es gibt fantastische Abfahrten durch die Wälder, bei denen man das Gefühl hat, allein in der Wildnis zu sein“, beschreibt Bruce Cheung, ein singapurischer Wagyu-Rinderzüchter aus Westaustralien, die Freude am Skifahren in Furano auf der nördlichen Insel Hokkaido. Seine Zwei-Zimmer-Ferienwohnung dort, in der neuen Ski-in/Ski-out-Anlage Fenix Furano, liegt direkt gegenüber der Gondel im Herzen des Skidorfs Kitanomine.
„Furano hat immer noch ein ganz besonderes japanisches Dorfgefühl“, sagt Cheung. „Im Sommer ist es wegen seiner Lavendelfelder und im Herbst wegen der Kirschblüte sehr beliebt, aber ich bin eigentlich nur zum Skifahren da.“
So beeindruckend die Wildnis auch ist, Furano punktet auch aus einem Grund, der weniger romantisch ist, aber bei Käufern von Skiimmobilien hoch geschätzt wird: zuverlässiges Wetter. Der neue Ski Resilience Index von Savills, der am Freitag veröffentlicht wurde, bewertet 62 internationale Skigebiete nach fünf Faktoren: Saisonlänge, Höhe, Temperatur, Schneefall (basierend auf Mengen in der letzten Skisaison) und Zuverlässigkeit.
Letzteres ist „die Standardabweichung des Schneefalls“, sagt Kelcie Sellers, weltweite Forschungsmitarbeiterin von Savills. „Können Sie grundsätzlich jedes Jahr mit einer bestimmten Schneemenge rechnen, oder gibt es jedes Jahr unterschiedlichere Mengen?“ Widerstandsfähigkeit wird für Käufer immer wichtiger, da der Klimawandel die Skigebiete vor neue Herausforderungen stellt.
Furano, das auf 1.074 m liegt und durchschnittliche Wintertemperaturen zwischen -5 °C und -10 °C aufweist, ist im neuen Index von Savills im Vergleich zum Vorjahr um 25 Plätze nach oben geklettert.
Während Furano in der Rangliste der Widerstandsfähigkeit dramatisch nach oben geklettert ist, belegen die Ferienorte Aspen und Vail in Colorado normalerweise die Spitzenplätze – nicht nur wegen ihrer natürlichen Vorzüge, sondern auch wegen ihrer erstklassigen Immobilienpreise (Savills gibt ihre durchschnittlichen Angebotspreise mit 36.200 € pro Quadratmeter an). 26.700 € pro Quadratmeter, verglichen mit 8.100 € pro Quadratmeter in Furano). Laut Knight Frank beliefen sich zwei Fünftel der 112 Verkäufe in Aspen zwischen Januar und August dieses Jahres auf mehr als 10 Millionen US-Dollar, und sechs Verkäufe in den letzten 14 Monaten überstiegen 60 Millionen US-Dollar.
Trotz der zuverlässig befahrbaren Pisten in Aspen – drei Viertel sind nach Norden ausgerichtet und reichen bis auf mehr als 3.400 m – ist die Aspen Skiing Company, die vier Berge besitzt und betreibt, darunter Aspen Mountain und Aspen Highlands, eine Partnerschaft mit der globalen Initiative „Protect Our Winters“ eingegangen um dazu beizutragen, die Auswirkungen des Klimawandels auf Wintersportgemeinden abzumildern.
Die ganzjährige Kultur- und Sportszene von Aspen trägt auch dazu bei, die Stadt zukunftssicher gegen die wärmeren Winter zu machen, sagt Brittanie Rockhill, Maklerin bei der Immobilienagentur Douglas Elliman. „Unsere Sommerwirtschaft, so könnte man argumentieren, boomt aufgrund des Klimawandels“, sagt sie und verweist auf Besucher aus dem Süden, die in die kühlere Bergluft kommen, um der Sommerhitze zu Hause zu entfliehen.
Der Skibetreiber Vail Resorts, dem 41 Bergresorts weltweit gehören, bereitet sich unterdessen nicht „auf mehr oder weniger Schneefall vor.“ „Wir bereiten uns auf weitere Veränderungen vor“, sagt Kate Wilson, Vizepräsidentin für Umwelt- und Sozialverantwortung des Unternehmens, und spricht über die klimatische Volatilität, die Resorts dazu zwingt, erfinderischer zu werden, wenn es darum geht, bei immer wärmeren Temperaturen Schnee zu erzeugen und zu konservieren – und ihre Geschäftsmodelle zu ändern, um Skifahrer anzulocken. Der Epic Pass von Vail beispielsweise ermöglicht Inhabern den Zugang zu allen seinen Resorts. „Es gibt Skifahrern die Möglichkeit, dorthin zu fahren, wo der Schnee ist“, sagt Wilson.
Für einige Passinhaber bedeutet das, Kontinente zu durchqueren. Emily, 38, die ihren richtigen Namen lieber nicht preisgeben möchte, arbeitet im Technologievertrieb in New York und besitzt mit ihrer Familie eine Wohnung im Skigebiet Breckenridge (vor Ort als Breck bekannt) in Colorado. Sie ist eine solche Passinhaberin, die dem Schnee folgt. Andermatt in den Schweizer Alpen ist jetzt enthalten – „und es ist für uns einfacher, über Nacht einen siebeneinhalbstündigen Direktflug nach Zürich zu bekommen, damit wir zum Frühstück dort sein können, als nach Breck zu gelangen.“ „, sagt sie und bezieht sich auf die oft langsame, verschneite Fahrt vom Flughafen Denver nach Breck.
Weltweit sei die Ski-Resilienzlandschaft im vergangenen Jahr „eine Geschichte von zwei Wintern“ gewesen, sagt Sellers. „Das unvorhersehbare Wetter hat dazu geführt, dass Standorte aufgrund rekordverdächtiger Höchst- oder Tiefstmengen an Schneefällen nach oben oder unten verschoben wurden. Es gab viel mehr Rangkämpfe als in den vergangenen Jahren.“
Höher zu gehen kann eine Möglichkeit sein, den besten Schnee zu gewährleisten. Aber für Hauskäufer sind hochgelegene Resorts mit einem Kompromiss verbunden, sagt Lloyd Hughes von Athena Advisers. „Oft mangelt es ihnen an historischem Charme und ihr Design kann eher industriell wirken“, sagt er.
Viele Makler sprechen von einer zunehmend polarisierten Nachfrage unter den Käufern von Skiimmobilien – zwischen denen, die nur auf der Suche nach großartigem Skifahren sind, und denen, die ein breiteres, längeres und ganzjähriges Bergerlebnis an einem tiefer gelegenen Ort wünschen, „solange sie es einfach haben.“ Zugang zu höher gelegenen Skigebieten und besserer Schnee“, sagt Hughes und nennt Les Allues im Méribel-Tal als Paradebeispiel.
Einige Alpenresorts, wie etwa Les Menuires in den drei Tälern Frankreichs, werden einer „Verschönerung“ unterzogen, bei der neu errichtete Fassaden mit traditionellen Materialien verkleidet werden und gleichmäßig geneigte Dächer gebaut werden. Aber David Bhagat von Alpine Property Search sagt, dass den meisten Käufern, mit denen er zu tun hat, „die Architektur egal ist“. Ihnen geht es ums Skifahren und sie wollen einen schneesicheren Ort, irgendwo über 1.800 m, wo sie bis zu 3.000 m oder mehr Ski fahren können.“
Val d’Isère – an vierter Stelle im Savills-Index – ist der einzige „Ausreißer“, der Ästhetik und Höhe bietet, fügt Bhagat hinzu. „Es gibt originale Berghäuser aus savoyischem Stein und Holz und in großer Höhe, aber die Preise sind absolut hoch.“
Savills beziffert den durchschnittlichen Angebotspreis in Val d’Isère auf 27.700 Euro pro Quadratmeter und der neueste Skibericht von Knight Frank zeigt, dass die erstklassigen Immobilienpreise dort (basierend auf einem Chalet mit vier Schlafzimmern in bester zentraler Lage) im Jahr um 5,3 Prozent gestiegen sind Jahr bis Juni 2023. Dominic John, ein 58-jähriger Direktor eines Business-Coaching-Unternehmens aus Buckinghamshire, ist kürzlich von Val d’Isère in das 1 km entfernte La Légettaz gezogen, um von einem Zweibettzimmer auf ein Dreibettzimmer umzusteigen Wohnung. Seine neue Immobilie kostet etwa eine Million Euro, sei „doppelt so groß, aber nicht doppelt so teuer“, sagt er, und „immer noch nur acht Gehminuten vom Zentrum entfernt“.
Er ist auch beruhigt, dass der Schneefall in Val d’Isère zuverlässig ist. „Unvorhersehbarkeit gehört zum Skierlebnis dazu, aber durch die zusätzliche Höhe hier mache ich mir weniger Sorgen, als wenn ich ein paar hundert Meter tiefer wäre. Dieser Winter sieht schon jetzt großartig aus.“
Val d’Isère hat zwar einen hohen Stellenwert in Bezug auf Schneesicherheit und Immobilienpreise, doch der Zusammenhang zwischen erstklassigen Immobilienpreisen und der Widerstandsfähigkeit ist nicht immer so eindeutig.
„Die Immobilienpreise hängen von mehreren Faktoren ab, nicht nur von der Zuverlässigkeit des Schneefalls“, sagt Kate Everett-Allen, Leiterin der internationalen Wohnungsforschung bei Knight Frank, und fügt hinzu: „Der Ruf des Resorts, die Größe des Skigebiets, die Infrastruktur, Luxusmarken, die Geschichte und die Architektur.“ „, Einzelhandel und Après-Ski-Angebot“ spielen bei der Kaufentscheidung eine Rolle.
Im italienischen Skigebiet Breuil-Cervinia besteht eine Diskrepanz zwischen Schneesicherheit und Immobilienwerten. Aufgrund seiner natürlichen Vorzüge belegt es den fünften Platz, hat aber durchschnittliche Immobilienpreise von 8.000 bis 12.000 Euro pro Quadratmeter, verglichen mit 20.000 bis 40.000 Euro pro Quadratmeter für die erstklassigen Resorts. Die relative Unzugänglichkeit von Genf und Zürich – jeweils vier bzw. fünf Autostunden entfernt – könnte ein Faktor sein, sagt Jeremy Rollason, Chef von Savills Ski.
„Cervinia war lange Zeit dem italienischen Markt vorbehalten und aus Sicht der Immobilienpreise ist es Zermatts ärmerer Verwandter, nicht jedoch beim Skifahren. Mit dem neuen Matterhorn Glacier Ride II, der höchsten Seilbahn der Alpen, kann man nun von Cervinia nach Zermatt zu Fuß gelangen“, sagt Rollason.
Er fügt hinzu, dass die Höhe zwar „für Käufer ins Gespräch kommt, aber nicht immer ausschlaggebend dafür ist, wo sie kaufen“. Gstaad in den Schweizer Alpen ist eine Anomalie im Gegensatz zu Zermatt: Die Immobilienpreise sind hoch, die Widerstandsfähigkeit jedoch niedrig. „Jeder kann dort kaufen, man braucht aber viel Geld. Sein Ruf und sein Lob überwiegen seine mangelnde Widerstandsfähigkeit“, sagt Rollason.
Nendaz in den 4 Vallées der Schweiz sticht ebenfalls heraus, da Savills es als Opfer heißerer Sommer und milderer Winter identifiziert, die ihren Tribut an Eismengen und Saisonlänge haben. Doch laut Knight Frank stiegen die Preise dort – basierend auf einem Chalet mit vier Schlafzimmern – im Jahr bis Juni 2023 um 8,3 Prozent.
Eine andere Schweizer Stadt, Grimentz, liegt am unteren Ende der Preistabelle von Knight Frank, da sie im gleichen Zeitraum kein Preiswachstum verzeichnete. Dennoch punktet das Resort, das auf 1.570 m liegt und Zugang zum Skifahren auf bis zu 2.900 m bietet, durch seine Zuverlässigkeit.
„Es war eines der wenigen Skigebiete, in denen man letztes Jahr noch die ganze Saison über alle Pisten befahren konnte, während in weiten Teilen Europas sehr wenig Schnee lag“, sagt Oscar Pesch, ein 55-jähriger Unternehmer aus Den Haag, der eine gekauft hat Off-Plan-Chalet mit drei Schlafzimmern in Grimentz für 2,4 Mio. SFr (2,65 Mio. USD), das Ende 2024 bezugsfertig sein wird.
Er liebt auch ein morgendliches Bad im nahegelegenen Gletschersee Lac de Moiry. „Es ermöglicht mir, mich mit der Natur zu verbinden, wenn ich dort bin“, sagt er und beschreibt Grimentz‘ altes Postkartendorf als „einen verborgenen Schatz.“ Es ist einfach und traditionell. Couture-Läden wie in Zermatt oder Gstaad sieht man nicht.“
Die Höhe allein ist jedoch nicht der sicherste Indikator für die Schneesicherheit. Klimatische Bedingungen können erhebliche Auswirkungen haben. Laut Everett-Allen können sich niedriger gelegene Alpenresorts mit nach Norden ausgerichteten Grashängen wie Villars-sur-Ollon in der Schweiz als schneesicherer erweisen als höher gelegene, nach Süden ausgerichtete Hänge wie Nendaz.
Der „Ski-besessene“ Tom, ein in London ansässiger Bankier, der seinen richtigen Namen lieber nicht nennen wollte, zahlte 2020 2,5 Millionen Franken für seine Zwei-Zimmer-Wohnung im Schweizer Ferienort Andermatt Reuss, sagt, dass er durch die Wahl eines Standorts „das heißt.“ Es ist weniger los als in den beliebten Skigebieten, in denen ich normalerweise Ski gefahren bin, etwa in den 4 Valleys, und der frische Pulverschnee hält länger. Am Gemsstock in Andermatt findet man auch eine Woche nach dem letzten Schneefall noch frische Spuren.“
Carmen Carfora, Nachhaltigkeitsexpertin in Andermatt, beschreibt auch die Anstrengungen, die das Skigebiet unternimmt, um seine verschneiten Pisten zu schützen, unter anderem durch den Einsatz windbetriebener Schneemaschinen und das Anbringen eines „Fleecedeckensystems“ über seinem Gletscher im Sommer. „Etwa 75 Prozent des mit Vlies bedeckten Schnees bleiben im Sommer intakt, das spart Energie und Wasser“, sagt Carfora.
„Bequemlichkeit, Ambiente und Ganzjahrestauglichkeit“ spielen alle eine Rolle bei der Entscheidung der Käufer, wo sie in den Bergen einkaufen, sagt Rollason. Aber für Skiliebhaber ist die Frage, wie Skigebiete ihr Angebot angesichts eines sich erwärmenden Klimas zukunftssicher machen, ein wichtiger Teil des Gesprächs.
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