Käufer gehen höher für schneesichere Standorte in den französischen Alpen

Steve Burton aus Derbyshire kam mit 39 Jahren erst spät zum Skifahren, nahm es aber im großen Stil auf. „Als begeisterter Wanderer, der das Matterhorn bestiegen hat, hatte ich die Berge schon immer im Blut“, sagt er. „Aber es gibt nichts Schöneres, als mit Tempo eine perfekte Kurve eine Piste hinunter zu carven. Das Gefühl der Freiheit ist unvergleichlich.“

Dreißig Jahre später, nach Dutzenden von Reisen in viele Teile der Alpen, schließt er diese Woche den Kauf einer Penthouse-Wohnung mit vier Schlafzimmern im Skigebiet Les Gets im Südosten Frankreichs ab. Das neue Apartment liegt nur 100 m vom Skilift entfernt in einem traditionell gestalteten Holz- und Steingebäude und kostet 1,7 Mio. €.

Les Gets war nicht seine erste Wahl. Da er die authentische Atmosphäre österreichischer Resorts und ihr geselliges Après-Ski liebte, hatte er ursprünglich geplant, in Österreich zu kaufen, aber nicht erkannt, dass Nicht-EU-Bürger dort nicht einfach Immobilien kaufen können. „Man muss eine Firma gründen, und ich hatte keine Lust auf die laufenden Kosten dafür und die zusätzlichen Komplikationen“, sagt der Wagniskapitalgeber.

Er wechselte zu den Portes du Soleil – einem großen Skigebiet zwischen Frankreich und der Schweiz. „Das Hauptziel war es, einen Ort zu haben, an dem sich die Familie versammeln kann, und der kurze Transfer von Genf war ein wichtiger Faktor mit drei Enkelkindern unter zwei Jahren. Ihnen das Skifahren beizubringen, wird etwas ganz Besonderes.“

Angesichts der düsteren Aussichten für die Weltwirtschaft – und inmitten einer sich verschärfenden Energiekrise – hoffen begeisterte Skifahrer wie die Burtons nach Unterbrechungen im Zusammenhang mit Covid zumindest auf ihre erste normale Skisaison seit drei Jahren.

Dasselbe erhoffen sich die Resort-Betreiber. Einige französische Resorts haben angekündigt, die Geschwindigkeit von Skiliften zu reduzieren, die Weihnachtsbeleuchtung zu verschrotten oder die Temperaturen von Whirlpools zu senken, um Energie zu sparen. Die Skistationen bleiben jedoch den ganzen Winter über geöffnet, so Alexandre Maulin, Vorsitzender der DSF, der Gewerkschaft der Skiliftbetreiber.

Dieser Sommer war für die Immobilienmakler der Alpen besonders arbeitsintensiv. In den 46 vom Makler Savills verfolgten alpinen Resorts stiegen die Angebotspreise für erstklassige Wohnimmobilien – definiert als Immobilien mit Angebotspreisen über 750.000 € – im Durchschnitt um mehr als 20 Prozent im Jahr bis September.

Praktisch alle französischen Skigebiete profitierten von fehlenden internationalen Kaufbeschränkungen, die die Nachfrage nach Eigenheimen in den österreichischen und Schweizer Alpen beeinträchtigen, und starken Inlandsverkäufen und verzeichneten im vergangenen Jahr Preissteigerungen. Laut dem Immobilienmakler Knight Frank, der die Quadratmeterpreise von 12 Ferienorten in den französischen Alpen misst, wurden die größten Preissteigerungen in Les Gets und seinem Nachbarn Morzine verzeichnet, 11 Prozent bzw. 9 Prozent im Jahr 2018 zweites Quartal 2022.

Im gleichen Zeitraum stiegen die Preise in den teuersten Resorts des Landes – Val d’Isère, Courchevel und Méribel – um weniger als 3 Prozent.

Laut Daten von Meilleurs Agents (gestützt von Insee, dem französischen Statistikamt, und Notaires de France) sind die Mainstream-Preise in der Region Haute-Savoie, zu der Les Gets und 44 weitere Skigebiete gehören, um durchschnittlich 7 Prozent gestiegen im laufenden Jahr, während es in Savoyen (dem Departement, das die drei Täler und das Val d’Isère umfasst) 2 Prozent und in Isère (Alpe d’Huez und Les Deux Alpes) 6 Prozent beträgt.

Hinter diesen Zahlen verbergen sich mehrere Trends. Der Mangel an zum Verkauf stehenden Immobilien war in vielen Resorts ein Faktor, wobei Savills berichtete, dass die Anzahl der erstklassigen Angebote im Jahresvergleich um 28 Prozent gesunken ist. Gleichzeitig scheinen Käufer jedoch sehr daran interessiert zu sein, Häuser in Resorts zu kaufen, die entweder ganzjährig vermietbar sind – indem sie Sommeraktivitäten wie erstklassiges Wandern und Mountainbiken anbieten – oder in großer Höhe und schneesicher sind Standorte.

Der Klimawandel überredet Käufer „endlich“, sich wegen ihrer Schneesicherheit für einige höher gelegene, aber weniger teure Resorts wie Alpe d’Huez auf 1.900 Metern zu entscheiden, sagt François Marchand von Erna Low Property. „Es ist kein beliebtes Skigebiet der Briten, aber wir haben dort mehr Käufer gesehen. Typischerweise haben sie ein Budget von rund 750.000 Euro und wollen eine Zwei-Zimmer-Wohnung.“

In einer Neubausiedlung im Zentrum von Alpe d’Huez verkauft Erna Low Zwei-Zimmer-Wohnungen für 759.950 Euro und Drei-Zimmer-Wohnungen für 850.000 Euro. Die durchschnittliche Wohnung in Alpe d’Huez kostet laut SeLoger 8.085 € pro Quadratmeter, und es ist möglich, eine Zweizimmerwohnung aus zweiter Hand für 200.000 € zu finden, aber es gibt nur wenige Wiederverkäufe zum Verkauf.

Ich dachte an Les Gets [at 1,200 metres] aber wird es dort in ein paar jahren genug schnee geben?

Im April kauften der Londoner Mark Stockhausen und seine Frau Louise „rein zum Skifahren“ eine Drei-Zimmer-Wohnung in Alpe d’Huez.

„Ich habe Les Gets in Betracht gezogen [1,200m] aber wird es dort in ein paar Jahren genug Schnee geben?“ sagt der dreifache Familienvater, der in der Gastronomie arbeitet. „[Alpe d’Huez] ist ein kleiner Ausreißer im Vergleich zum gut vernetzten Netz der Drei Täler, aber es wird gut, wenn die lange geplante Liftverbindung nach Les Deux Alpes zustande kommt.“

Kleine Wohnungen in Alpe d’Huez, Les Deux Alpes und auch Serre Chevalier sind aufgrund der Inlandsnachfrage im Preis gestiegen, sagt Jackson Collins von Leggett Immobilier. Er sagt, dass es vor zwei Jahren nicht ungewöhnlich war, diese für 50.000 Euro zu finden – jetzt kosten sie fast 130.000 Euro. Obwohl die Kreditzinsen gestiegen sind, die französischen Haushalte vor steilen Energieerhöhungen geschützt sind – sie sind auf 15 Prozent begrenzt – und die Inflation bei 6,2 Prozent liegt, werden Immobilien immer noch innerhalb weniger Wochen nach dem Onlinegang verkauft.

Er sagt, dass niedrige Hypothekenzinsen in den letzten 12 Monaten ein starker Treiber für inländische Käufer gewesen seien. Trotz der Erhöhung des Leitzinses der EZB in diesem Monat beträgt der gesetzliche Höchstsatz für französische Hypotheken bis zum 1. Januar 3,05 Prozent taux d’usure) wird vierteljährlich von der Banque de France festgelegt. Laut Gary Connell von ICE Finance, einem Hypothekenmakler, „haben die Deals jetzt 3 Prozent erreicht, aber ohne Zweifel werden sie nächstes Jahr steigen.“

Edouard Dujardin aus Versailles sagt, niedrige Hypothekenzinsen in diesem Sommer seien der Hauptgrund für seinen Kauf eines Chalets mit acht Schlafzimmern – er hat sieben Kinder zu beherbergen – in Les Contamines, einem traditionellen Dorf am Fuße des Mont Blanc.

„Wir lieben Skifahren und wollten auch ein zweites Zuhause, in das wir flüchten können, falls es eine weitere Pandemie gibt“, sagt der Präsident einer digitalen Beratungsfirma. Dujardin ist zuversichtlich, dass sein neues Resort noch einige Zeit den Auswirkungen des Klimawandels standhalten wird. „Unser Chalet liegt auf 1.230 m“, begründet er. „Und das Resort eignet sich gut zum Skifahren in der Vorsaison.“

Im April schaffte es Ben Vellacott, eine Hypothek zu bekommen, die für 22 Jahre auf 2 Prozent festgesetzt war, als er seine Wohnung mit drei Schlafzimmern in Morzine in ein Chalet mit fünf Schlafzimmern umbaute.

„Wir verbringen dort sowohl im Sommer als auch im Winter einen Monat und wollten einen Ort, der groß genug für die ganze Familie ist“, sagt Vellacott, der aus Oxfordshire stammt und einen Landmaschinenhändler betreibt. „Nach 10 Jahren, in denen wir dort ein Zuhause haben, lieben wir die kleine Stadt und fahren in 10 Stunden von Tür zu Tür.“

Er lässt sich von der geringen Höhe des Resorts auf 1.000 m nicht abschrecken. „Es grenzt an Avoriaz [at 1,800m] Das ist sehr schneesicher, und die von Bäumen gesäumten Hänge von Morzine halten Schnee gut“, sagt er.

Vellacott gehört zu den Käufern, die Zweijahreszeiten-Resorts für eine Kombination aus Lifestyle und Mietrenditen priorisieren. Besonders beliebt sind die Ferienorte Portes du Soleil, die für ihre Sommeraktivitäten berühmt sind.

Simon Buxton ist ein anderer. Nachdem er im Juli letzten Jahres gesehen hatte, wie beliebt das nahe gelegene Les Gets war, entschied er, dass starke Sommermieten dazu beitragen würden, dass sich eine Skiimmobilie amortisiert. Der Versicherungsmathematiker von Sevenoaks in Kent hat dort in diesem Frühjahr eine neue Wohnung mit sechs Schlafzimmern gekauft.

„Wir waren außerhalb des Winters noch nie in einem Skigebiet, aber als wir runterfuhren, konnten wir nicht glauben, wie voll es dort war“, sagt Buxton. “Die Lifte waren für Wanderer und Radfahrer geöffnet und die Restaurants geschäftig.”

Buxton wird „Hotelservices“ in Form eines Pay-as-you-go-Kochs mit seiner Wohnung anbieten, um die 20-prozentige Mehrwertsteuer, die auf den Kaufpreis des Neubaus zu zahlen ist, zurückfordern zu können.

Mark Nathan von Chalet 1066, einem Mietverwaltungsunternehmen, das lokale Köche und Reinigungskräfte für seine 45 Mietobjekte einsetzt, sagt, dass diese „kostengünstigere“ Vorgehensweise in Les Gets immer beliebter wird. „Seit dem Brexit das Full-Catering-Chalet-Modell [employing British seasonal workers] war schwierig. Wir arbeiten mit Käufern zusammen, hauptsächlich Briten, die neue Häuser kaufen und für 45 bis 46 Wochen im Jahr vermieten wollen.“

In tief gelegenen Resorts, in denen der Sommertourismus lebhafter ist, wird es immer einfacher, lange Belegungszeiten zu erreichen. Die Zahl der Sommerübernachtungen in Les Gets stieg laut dem Fremdenverkehrsamt Portes du Soleil von 328.535 im Jahr 2018 auf 389.900 im Jahr 2021, dem letzten Jahr, für das Daten verfügbar sind.

Einige Käufer aus den Niederlanden und Luxemburg betrachten die Portes du Soleil-Resorts als Alternative zu Österreich, sagt Giles Gale von Alpine Property Finders, einem Agenten. „Diese familienfreundlichen Dörfer mit vielen Mountainbike-Möglichkeiten sind von Genf aus leicht zu erreichen und eine praktische Fahrt für Niederländer und Belgier.“

Während britische Käufer wie Burton österreichische Resorts zwangsläufig meiden, wechselt eine bemerkenswerte Anzahl niederländischer Käufer zu französischen Resorts, weil die meisten österreichischen Skiimmobilien mit einer Mietverpflichtung verbunden sind, die den Wiederverkauf erschwert, sagt Lloyd Hughes von Agent Athena Advisers. Österreich hat auch höhere Einkaufskosten: 6,6 Prozent gegenüber 2 bis 2,5 Prozent in Frankreich.

„Châtel ist besonders beliebt – es ist weniger als neun Autostunden von Eindhoven entfernt [where many buyers live]“, sagt Hughes, der hinzufügt, dass Drei-Zimmer-Wohnungen in traditionellen Gebäuden im Chalet-Stil für unter 1 Mio. Euro begehrt sind.

Laut Meilleurs Agents ist der Durchschnittspreis in dem traditionellen Dorf Châtel in den letzten zwei Jahren um 9 Prozent gestiegen.

Für Debbie aus Notting Hill im Westen Londons war das „unprätentiöse“, aber für zwei Jahreszeiten geeignete Chamonix (1.000 m) ihre Wahl für ein neues Chalet mit fünf Schlafzimmern für ihre Familie, darunter fünf junge Erwachsene. „Ich wollte nicht die oberflächlichere Erfahrung machen, nur ein Skigebiet zu sein“, sagt die Psychotherapeutin, die ihren richtigen Namen lieber nicht nennt.

Sie gibt mehr als üblich für die Außenbereiche eines Skichalets aus, mit Terrassendielen, einer Außenküche und einem Whirlpool, um „wichtige Sommervermietungen“ anzuziehen.

Inzwischen freut sich Steve Burton darauf, dass sich drei Generationen seiner Familie zu ihrem ersten Weihnachtsfest in ihrem neuen Ski-Zuhause versammeln. „Wenn alles gut geht, könnten wir sogar auf ein Chalet upgraden“, sagt er.

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