Die Aussicht vom Observatorium auf Manhattans Hudson Yards wurde an einem Nachmittag durch den Rauch entfernter Waldbrände in Kanada getrübt. Aber das hat Jeff Blaus Ausblick auf die weitläufige Entwicklung oder die High-End-Büros, die seine Spezialität sind, nicht getrübt.
In einer Zeit, in der Büros den Gewerbeimmobiliensektor in die Krise stürzen, plant Blau, der Geschäftsführer von Related, einem der größten US-Entwickler, den Bau von zehn neuen Türmen in Städten überall in den USA und in London, eine Investition, die dies tun wird insgesamt schätzungsweise 6,5 Milliarden US-Dollar.
Die Idee sei derzeit nicht leicht an Investoren zu verkaufen, räumte Blau ein. Der Trend zur Fernarbeit, der durch die Covid-Pandemie beschleunigt wurde, hat zu einem Rückgang der Bürobesuche und einem Anstieg der offenen Stellen geführt. Laut Savills stand am Ende des zweiten Quartals eine Rekordfläche von 70,3 Mio. Quadratfuß verfügbarer Fläche auf dem Büromarkt in Manhattan. Investoren und Kreditgeber versuchen verzweifelt, ihre Präsenz in Büros zu reduzieren.
Dennoch sieht Blau einen Mangel an den modernsten und aufwendigsten ausgestatteten Büros – Gebäude, die er mittlerweile als „Doppel-A“- oder „Lifestyle-Büros“ bezeichnet. Diese Überzeugung ist aus der Leistung von Hudson Yards auf der Westseite von Manhattan hervorgegangen.
„Wir hatten einige unserer besten Vermietungen in den letzten 12 Monaten, mitten in dieser Zeit, in der alle sagen, das Büro sei tot – aber das ist nicht der Fall“, sagte Blau und bemerkte, dass Related sich die Mieten dafür sicherte Laut Savills kostet die Miete in den oberen Stockwerken des neuesten Hochhauses, 50 Hudson Yards, mehr als 200 US-Dollar pro Quadratfuß. Das ist mehr als das Doppelte der durchschnittlichen Angebotsmiete von 95,53 US-Dollar für ein Klasse-A-Gebäude in Midtown.
Mit seinen kommenden Türmen zielt Related auf Austin, Miami, West Palm Beach, Santa Clara, Boston, Chicago, Detroit und Brent Cross in London. Diese Projekte befinden sich in verschiedenen Entwicklungsstadien. Das fortschrittlichste Gebäude in West Palm Beach befindet sich bereits im Bau und verfügt über unterzeichnete Mietverträge.
BlackRock-Hauptsitz in 50 Hudson Yards, wo die Mieten in den oberen Etagen mehr als doppelt so hoch sind wie die durchschnittliche Miete für Klasse-A-Gebäude in Midtown © Michael Nagle/Bloomberg
Das Vertrauen in Büros ist so groß, dass Related auch den Bau eines 2 Mio. Quadratfuß großen Büroturms auf der noch unbebauten Westseite von Hudson Yards plant. Dieser Standort wird auch ein Casino beherbergen, wenn ein gemeinsames Angebot mit Wynn Resorts für eine der drei bevorstehenden New Yorker Lizenzen ausgewählt wird.
„Jeder Vermieter denkt, er hätte ein erstklassiges Gebäude, oder? Aber einige dieser A-Gebäude sind 50 Jahre alt. Und selbst wenn sie über die gesamte Laufzeit gut gepflegt wurden, sind sie nicht mit den Neubauten identisch“, sagte Blau. „Diese Gebäude unterscheiden sich wirklich in jeder Hinsicht.“
Die Gebäude von Hudson Yards zeichnen sich durch fortschrittliche Luftfilterung und Energieeffizienz sowie riesige Bodenplatten aus, die Platz für ein ganzes Unternehmen auf einer einzigen Etage bieten. Ihr ständig wachsendes Angebot reicht von privaten Cafeterias unter der Leitung von Starköchen über Concierge-Kliniken bis hin zu einem Helikopter-Shuttleservice zu örtlichen Flughäfen.
Der kombinierte Effekt ist laut Blau ein Umfeld, das Mitarbeiter zurück ins Büro lockt – etwas, für das bestimmte Unternehmen teuer bezahlen werden.
„Es ist mir egal, in welcher Branche sie tätig sind – jeder CEO möchte, dass seine Mitarbeiter fünf Tage die Woche wieder im Büro sind. Möglicherweise sagt er das nicht, weil er befürchtet, dass seine Mitarbeiter kündigen oder er keine Mitarbeiter mehr anwerben kann. Aber wenn Sie sie fragen: Ist das eine bessere Art, sein Unternehmen zu führen – ist es produktiver, ist es innovativer? Sie werden ‚Ja‘ sagen“, argumentierte er. „Sobald es um die Gewinnung und Bindung von Talenten bei Mitarbeitern geht, wird die Miete irrelevant.“
Laut Related beträgt die Auslastung der Mieter von Hudson Yards von Montag bis Donnerstag durchschnittlich mehr als 80 Prozent. („Freitag“, sagte Blau, „ist zu einem Nationalfeiertag geworden.“) Im Vergleich dazu sind es im Rest der Stadt weniger als 50 Prozent.
Es ist nicht klar, ob die Mitarbeiter auf das Zuckerbrot der luxuriösen Büros von Hudson Yards reagieren oder auf die Peitsche von Chefs wie BlackRock-Chef Larry Fink, der seine Arbeiter kürzlich an vier Tagen in der Woche an ihre Schreibtische zurückbeordert hat.
Wie auch immer, Related erhielt kürzlich weitere Bestätigung, als Brad Lander, der New Yorker Rechnungsprüfer und ehemalige Hudson Yards-Skeptiker, feststellte, dass die Entwicklung nun 200 Millionen US-Dollar mehr an jährlichen Steuereinnahmen als prognostiziert einbrachte – Tendenz steigend. „Das ist also eine Stelle, von der ich sagen muss, dass ich etwas falsch gemacht habe“, sagte Lander zu Errol Louis Im Rathaus Programm. (Was seine Architektur betrifft – die von vielen Kritikern als seelenlos bezeichnet wird –, gab es noch „einige Fragen“, bemerkte Lander.)
Auch andere Entwickler setzen auf Superbüros. SL Green hat im One Vanderbilt in der Nähe der Grand Central Station einen ähnlichen Erfolg erzielt, wobei die Mieten teilweise über 300 US-Dollar pro Quadratfuß lagen. Hines, sein Partner bei diesem Projekt, ist ebenfalls davon überzeugt, dass es an erstklassigen Büroflächen mangelt. RXR wird sich unterdessen bald mit 175 Park Avenue zusammentun.
Im One Vanderbilt, in der Nähe der Grand Central Station, werden einige Büros für 300 US-Dollar pro Quadratmeter vermietet © Reuters
„Jeder Markt kann wahrscheinlich nur ein oder zwei davon unterstützen“, sagte Blau. „Aber das ist unser Geschäft. Darauf konzentrieren wir uns.“
Blau, 55, wurde vom Gründer von Related, Steven Ross, handverlesen, als er noch Student an ihrer Alma Mater, der University of Michigan, war. Er trat der Firma mitten in der Gewerbeimmobilienkrise der frühen 1990er Jahre bei. Diesmal, so stellte er fest, entwickelten sich viele Immobilien gut – sie waren in Zeiten steigender Zinsen einfach überschuldet.
„Wer zu viele Schulden hat, hat derzeit Probleme. Das ist eine der Lektionen: Verschulden Sie Ihre Gebäude nicht zu sehr“, sagte Blau. „Fast alles davon wird durchweg von den Zinssätzen bestimmt. Und dann haben wir noch dieses Segment älterer Büros [buildings] Das [are] Schwierigkeiten auf der Immobilienebene.“ Es hilft, dass sich Related in Privatbesitz befindet und daher im Gegensatz zu einigen börsennotierten Wettbewerbern nicht unter dem Druck steht, seine Gebäude dem Markt anzupassen.
Blau war einer von Ross‘ Top-Leutnants im Time Warner Center – dem heutigen Deutsche Bank Center – am Columbus Circle. Es bestätigte die Entwicklung von Related vom Spezialisten für bezahlbaren Wohnraum zum Entwickler von gemischt genutzten Projekten, die Einzelhandel mit Luxuseigentumswohnungen und Büros verbinden.
Hudson Yards, das größte Projekt in Nordamerika, weist dieselben Elemente in weitaus größerem Maßstab auf. Aufgrund seiner Lage über einem funktionierenden Rangierbahnhof war es auch eine gewaltige technische Herausforderung. Related wurde 2008 aus einer Bietergruppe ausgewählt, nachdem die Finanzkrise einen anderen Entwickler zum Rückzug veranlasst hatte.
Der ursprüngliche Plan sah vor, dass die Bürotürme von Hudson Yards eine unterstützende Rolle spielen sollten, indem sie wohlhabende Menschen in die Einzelhandelsflächen und Eigentumswohnungstürme locken. Tatsächlich waren sie die Hauptdarsteller. Drei Türme – 10, 30 und 55 Hudson Yards – sind jetzt zu 100 Prozent vermietet. Laut Leasingexperten wurden einige frühe Mieter wie Tapestry und BlackRock mit günstigen Angeboten aus Midtown gelockt. Ein vierter Turm, 50 Hudson Yards, ist zu fast 90 Prozent vermietet.
Im Gegensatz dazu wurde der Hauptmieter des Einkaufszentrums, Neiman Marcus, im Jahr 2020 durch die Covid-Pandemie in die Insolvenz gedrängt, sodass drei Stockwerke leer blieben. „Die Nachfrage nach Büros ist so groß, dass wir diese Flächen – statt Einzelhandelsflächen – wieder in Büros umwandeln“, sagte Blau.
Eine weitere Sache, die nicht ganz nach Plan lief: die Wendeltreppenskulptur „Vessel“ im Zentrum der Hudson Yards. Ross betrachtete es als ein ikonisches Kunstwerk im öffentlichen Raum. Stattdessen spielte es eine Rolle bei mehreren Selbstmorden und war fast zwei Jahre lang für Besucher geschlossen, da es sich um ein Sicherheitsnetz für verwandte Tests handelte.
Während sich Related auf Neubauten konzentriert, planen andere Entwickler andere Wege durch die Bürokrise. Einige geben viel Geld aus, um veraltete Gebäude zu modernisieren. Andere versuchen, sie in Wohnzwecke umzuwandeln. Blau sieht in beiden Möglichkeiten, ist aber kein großer Fan beider Ansätze.
Er lobte beispielsweise Vornados Sanierung von PENN 1, einem Hochhaus aus den 1970er-Jahren an der Pennsylvania Station, sah jedoch eine begrenzte Obergrenze für die Mieten voraus. Bei Umbauten seien Bürotürme einfach nicht für Wohnzwecke konzipiert, so dass es teuer sei, sie umzuwidmen. Zu den Kosten kommt noch die Notwendigkeit hinzu, sie zuerst zu entleeren.
„Eine Auslastung von null Prozent erreichen sie oft nicht. Sie gehen wie 70, 60, 30 – und dann wollen die 30 nie mehr gehen. Und dann muss man so viel Geld für den Umbau ausgeben, dass es sich im Wesentlichen um die Kosten für den Bau eines neuen Gebäudes handelt“, sagte Blau. „Und wenn das stimmt, sollten Sie das Gebäude abreißen und ein richtiges Gebäude bauen.“