Investoren preisen Verluste in Höhe von fast 130 Milliarden US-Dollar auf Dollarschulden chinesischer Immobilienentwickler ein, da die Befürchtungen zunehmen, dass der Immobilienmarkt des Landes in eine langwierige Krise geraten wird, wenn Peking nicht mit einer groß angelegten Rettungsaktion eingreift.
Zwei Drittel der mehr als 500 ausstehenden Dollar-Anleihen, die von chinesischen Entwicklern ausgegeben werden, sind laut einer Analyse der Financial Times von Bloomberg-Daten jetzt unter 70 Cent pro Dollar bewertet, eine übliche Schwelle für den Distressed-Status.
Der zunehmende Druck auf den Markt kommt ein Jahr, nachdem Evergrande, der am höchsten verschuldete Entwickler der Welt, begann, in Zahlungsverzug zu geraten, was in einem Sektor, der für etwa 30 Prozent der jährlichen Wirtschaftsleistung des Landes verantwortlich ist, Turbulenzen auslöste.
Pekings Reaktion beschränkte sich auf inkrementelle Maßnahmen, einschließlich einer Senkung des Hypothekenzinses in dieser Woche. Analysten sagten jedoch, dass die Weigerung der politischen Entscheidungsträger, ein umfassendes Rettungspaket auf den Weg zu bringen, die endgültigen Kosten für die Rettung der Branche nur erhöhen und die Folgen für die globalen Märkte und den Handel verschlimmern könnte, da das chinesische Wachstum langsamer wird.
„Angesichts des Gegenwinds und der negativen Nachrichten in der Branche ist es sehr klar, dass viel mehr Entwickler ins Ausland gehen [dollar] Die Anleihekurse sind seit letztem Jahr stark gefallen“, sagte Cedric Lai, Senior Credit Analyst bei Moody’s Investors Service. „Wir glauben nach wie vor, dass die Zahlungsausfälle bis zum Ende des Jahres 2022 anhalten werden, insbesondere bei Entwicklern mit hohen Offshore-Schuldenlaufzeiten und schwachen Umsätzen.“
Viele Entwickler-Dollar-Anleihen sind jetzt auf einem Niveau bewertet, das ein sehr hohes Ausfallrisiko impliziert. Eine am 7. September fällige Anleihe der Kaisa Group, eine der ersten in der Branche, die Ende letzten Jahres eine Dollarzahlung verpasst hat, wird mit 0,09 Dollar pro Dollar bewertet, was einen Kapitalverlust von etwa 272 Millionen Dollar in Höhe von 300 Millionen Dollar bedeutet. Eine Anleihe der gleichen Größe von der in Shanghai ansässigen Shimao mit einer Laufzeit von etwas mehr als einem Jahr wird knapp unter 0,10 USD pro Dollar bewertet, was auf einen potenziellen Verlust von 268 Mio. USD hinweist.
Insgesamt haben die Anleger Verluste in Höhe von fast 130 Milliarden US-Dollar auf die mehr als 200 Milliarden US-Dollar an ausstehenden Rückzahlungen von Dollar-Anleihen eingepreist, die von chinesischen Immobilienkonzernen geschuldet werden, was einen Abschlag von fast zwei Dritteln auf den angenommenen Marktwert widerspiegelt, wenn alle Rückzahlungen erfolgreich getätigt würden .
Chinas Immobilienkonzerne haben im Jahr 2022 Zahlungen für Dollaranleihen im Rekordwert von 31,4 Mrd . Unternehmen versuchen oft, Kredite in neu ausgegebene Schuldtitel umzuwandeln, um diese Laufzeiten zu verlängern, aber Marktschwankungen haben dies für die meisten Emittenten nahezu unmöglich gemacht.
Der Paukenschlag der Zahlungsausfälle ist das Ergebnis dessen, was ein erfahrener Investmentbanker in Hongkong als „perfekten Sturm“ für Entwickler bezeichnete, die versuchen müssen, sich zu refinanzieren, um weitere verpasste Zahlungen abzuwehren, während sie gleichzeitig darum kämpfen müssen, die wachsenden Zweifel unter chinesischen Eigenheimkäufern und Top-Führungskräften zu zerstreuen Peking.
„Es gibt einen guten Grund, warum diese Anleihen auf notleidenden Niveaus gehandelt werden“, sagte der Banker, der Leiter des Schuldenkonsortiums für Asien bei einem großen europäischen Kreditgeber ist. „Die Wahrscheinlichkeit, dass viele dieser Typen jemals zurückzahlen, ist unklar.“
Die Anleger hatten zunächst gehofft, der schlimmste Druck würde sich auf die am stärksten verschuldeten Gruppen wie Evergrande beschränken, die in den letzten Jahren als Reaktion auf ein hartes Durchgreifen gegen übermäßige Fremdfinanzierung in der Branche immer abhängiger von Vorverkäufen unfertiger Wohnungen geworden waren.
Aber der ins Stocken geratene Bau von Projekten bei Evergrande und eine Handvoll risikoreicher Entwickler schürten in der Öffentlichkeit breitere Befürchtungen, dass andere Gruppen pleite gehen könnten, bevor sie vorverkaufte Häuser fertig gestellt haben. Das hat eine Vertrauenskrise ausgelöst, die Umsätze gedrosselt und weite Teile der Branche in eine Liquiditätskrise gestürzt hat.
„Ein stärker zentralisiertes Rettungspaket ist hier wahrscheinlich die notwendige Lösung“, sagte Robin Xing, Chefökonom für China bei Morgan Stanley, über die drohende Krise auf dem Immobilienmarkt des Landes.
Xing sagte, eine von Peking angeführte Rettungsaktion zur Schließung einer geschätzten Finanzierungslücke von bis zu 1 Billion Rmb (146 Mrd sechs Monaten könnte sich diese Lücke erheblich vergrößern, wenn Sie die Abwärtsspirale nicht stoppen“, fügte er hinzu.
Weit verbreitete Arbeitsstopps bei vorverkauften Häusern haben bereits Hunderttausende von Hauskäufern in ganz China dazu veranlasst, sich einem landesweiten Boykott von Hypothekenzahlungen anzuschließen, der laut Analysten das Vertrauen in die Branche weiter untergraben hat.
„Die ganze Situation gerät zunehmend außer Kontrolle“, sagte Rosealea Yao, Immobilienmarktanalystin bei Gavekal Dragonomics, einem Beratungsunternehmen. „Letztes Jahr um diese Zeit hat niemand erwartet, was wir heute mit Hypothekenboykotten und Baustopps sehen. In einem Jahr könnte uns eine noch schlimmere Situation bevorstehen.“
Offizielle Zahlen zeigen, dass die Hausverkäufe in China in der ersten Jahreshälfte um fast 30 % auf etwa 6,6 Billionen RMB zurückgegangen sind. Andy Suen, Portfoliomanager und Head of Asia ex-Japan Credit Research bei PineBridge Investments in Hongkong, sagte, die politische Unterstützung für den Sektor „war nicht ausreichend, um den Immobilienmarkt zu stabilisieren, wenn man sich die Verkaufszahlen ansieht“.
Er fügte hinzu, dass „die schwächsten Namen des Sektors bereits in Verzug geraten sind und sich das Problem nun auf die höherwertigen ausweitet“.
Sogar staatlich geführte chinesische Investmentbanken haben versucht, Bestände an Schulden in Dollar von Entwicklern abzustoßen – aber Mitarbeiter der internationalen Abteilungen der Banken sagten, sie hätten Schwierigkeiten, rechtzeitig die Genehmigung für die Verkäufe aus Peking zu erhalten. „Jedes Mal, wenn die Genehmigung eintrifft, sind die Anleihen weiter abgestürzt, was uns dazu zwingt, sie zu halten, bis wir einen weiteren Antrag stellen können“, sagte ein in Hongkong ansässiger Produktmanager einer Staatsbank.
Diese Zusammenbrüche haben dazu geführt, dass fast alle chinesischen Immobilienkonzerne vom internationalen Anleihemarkt ausgeschlossen sind, was ihre Refinanzierungsmöglichkeiten weiter einschränkt und das Ausfallrisiko erhöht. Daten von Dealogic zeigen, dass die Emission von Dollar-Anleihen durch Entwickler im bisherigen Jahresverlauf um 80 Prozent auf nur 7,2 Milliarden US-Dollar gesunken ist, was dem niedrigsten Jahresumsatz seit zehn Jahren entspricht.
Da in diesem Jahr noch 17,6 Mrd. USD an Anleihezahlungen in Dollar fällig werden und weitere 47 Mrd. USD im Jahr 2024, gibt es unter Analysten wenig Hoffnung auf eine nennenswerte Erholung der Umsätze in diesem Jahr, die dazu beitragen könnte, ausländische Anleihegläubiger vor weiteren Zahlungsausfällen zu bewahren.
Yao in Gavekal prognostiziert für dieses Jahr einen Rückgang der jährlichen Immobilienverkäufe um 15 Prozent und einen Rückgang der Baubeginne um 33 Prozent, wobei ein weiterer Rückgang unvermeidlich ist, wenn die politischen Entscheidungsträger die Sackgasse bei vorverkauften Häusern nicht lösen.
„Die Regierung muss zeigen, dass all diese Haushalte am Ende ein Haus bekommen können“, sagte Yao. „Wenn sie das nicht können, wird es für zukünftige Hauskäufe sehr schädlich sein.“
Die politischen Entscheidungsträger haben gezögert, das Ausmaß oder den Zeitpunkt einer Rettungsaktion öffentlich zu diskutieren, obwohl die Zentralbank, die Wohnungsaufsichtsbehörde und das Finanzministerium zugesagt haben, Sonderdarlehen über politische Banken anzubieten, um sicherzustellen, dass Immobilienprojekte an Käufer geliefert werden.
Aber Investoren sagten, die Maßnahmen seien entweder zu begrenzt oder, im Falle einer überraschenden Senkung des Zinssatzes für Hypothekendarlehen in China, die diese Woche vorgenommen wurde, nicht in der Lage, das Vertrauen der Hauskäufer in vorverkaufte Häuser wiederherzustellen.
„Ich glaube nicht [policymakers] erkennen, dass es nicht ausreicht“, sagte ein erfahrener festverzinslicher Investor in Hongkong. „Sie brauchen eine große Bazooka-Aktion, um die Stimmung insgesamt zu verbessern.“