Das Tempo der Abhebungen aus britischen Gewerbeimmobilienfonds hat sich rapide beschleunigt, seit die Regierung im vergangenen Monat ihr „Mini“-Budget vorgestellt hat, eine Verschiebung, von der Analysten warnten, dass sie einen Ansturm auf den Verkauf von Gebäuden zu niedrigen Preisen auslösen könnte.
In den 10 Tagen, nachdem der britische Kanzler Kwasi Kwarteng Pläne zur Steuersenkung und hohen Kreditaufnahme von den Finanzmärkten vorgelegt hatte, wurden mehr als 100 Mio die vorangegangenen drei Wochen.
Die Gewerbeimmobilienmärkte sind bereits durch einen Anstieg der Kreditkosten und einen Rückgang des Transaktionsvolumens belastet, was eine Beurteilung der Bewertungen erschwert. Jetzt warnen Analysten, dass konsequente Abhebungen von Anlegern Fonds dazu zwingen könnten, Vermögenswerte abzustoßen, was die Preise weiter nach unten ziehen könnte.
„Auf die eine oder andere Weise müssen diese Vermögenswerte in einem rückläufigen Markt verkauft werden“, sagte Zac Gauge, Leiter der europäischen Immobilienstrategie bei UBS.
Gauge und andere Immobilienanalysten gehen davon aus, dass die heute abgeschlossenen Verkäufe zu Werten liegen werden, die 20 bis 25 Prozent unter denen zu Beginn dieses Jahres liegen, bevor die Zinssätze gestiegen sind, um die durch Russlands Invasion in der Ukraine angeheizte Inflation zu zügeln.
Der Ansturm der Anleger, ihre Barmittel zurückzubekommen, folgt auf Turbulenzen auf dem Markt für britische Staatsanleihen, die einige Pensionsfonds zwangen, Vermögenswerte zu verkaufen, um Forderungen nach Sicherheiten für ihre Absicherungsstrategien zu erfüllen.
Schnelle Abhebungen stellen für einige Immobilienfonds ein Problem dar, die mehrere Monate dauern können, um Immobilien in ihrem Portfolio zu veräußern. Anfang dieser Woche kündigten von Schroders, BlackRock und Columbia Threadneedle geführte Fonds Maßnahmen an, um das Tempo der Rücknahmen durch die Anleger zu verlangsamen, damit sie Vermögenswerte in geordneter Weise verkaufen können.
Andere große in Großbritannien ansässige Investmenthäuser, die von der Financial Times kontaktiert wurden, sagten, dass ihre Immobilienfonds weiterhin wie gewohnt laufen. Das Tempo der Abflüsse deutet jedoch darauf hin, dass sich Druck aufbaut.
Der Schritt hat erneut Kritik an den Fahrzeugen geweckt, die unter Beschuss gerieten, nachdem sie nach der Brexit-Abstimmung im Jahr 2016 und erneut nach dem Ausbruch der Pandemie im Jahr 2020 die Auszahlungen blockiert hatten.
Roger Clarke, Leiter von IPSX, einer Börse für Immobilien, sagte, es gebe ein grundlegendes Problem mit der Struktur von Fonds, die Käufern oft die Möglichkeit gebe, innerhalb eines Tages auszusteigen. „Die Fonds sind gezwungen, ihre besten Vermögenswerte zu verkaufen. Die zurückgebenden Anleger erhalten dann ihre Rückzahlung auf Kosten der übrigen Personen im Fonds [if valuations decline]. Der rationale Investor stellt also einen Rücknahmeantrag“, sagte Clarke, der erwartet, dass die Mittel zurückfließen, wenn Rücknahmeanträge fortgesetzt werden.
Die Werte von Gewerbeimmobilien begannen in den letzten Monaten zu sinken, da steigende Kreditkosten die Transaktionsfähigkeit der Anleger beeinträchtigten.
Letzten Monat verkaufte der Entwickler Landsec 21 Moorfields, die neue Zentrale der Deutschen Bank in London, für 809 Millionen Pfund, weniger als die 1 Milliarde Pfund, die das Unternehmen von einem Verkauf Anfang des Jahres erhofft hatte.
Neben den Unruhen auf dem Gilt-Markt hängt der Ausverkauf von Immobilien „mit der gestiegenen Wettbewerbsfähigkeit der Anleiherenditen zusammen, die Einkommensinvestoren verlocken, Bedenken hinsichtlich des Belegungsniveaus in einer möglichen Rezession und dem erhöhten Refinanzierungsrisiko in Verbindung mit höheren Marktzinsen“, sagte Edward Glyn , Leiter der globalen Märkte bei Calastone.
Laut Clarke von IPSX werden die wahrscheinlichsten Käufer Institutionen sein, die über genügend Taschen verfügen, um die Schuldenmärkte zu umgehen.
„Ich fürchte, wir werden sehen, dass viele britische Vermögenswerte mit ausländischen Staatsvermögen und privaten Fonds gehandelt werden. Britisches institutionelles Kapital [and] Britische Sparer verlieren wieder ihr Trophäenvermögen“, sagte er.