Hypothekenanbieter und -makler sagten, das am Mittwoch von der Bank of England gestartete Notkaufprogramm für Anleihen habe Hoffnungen auf eine schnelle Rückkehr der Festzinsgeschäfte geweckt, die von den Kreditgebern hastig zurückgezogen wurden, nachdem die Märkte im Zuge der Steuer des britischen Kanzlers Kwasi Kwarteng von Turbulenzen getroffen wurden -und-Borrowing-Plan.
Banken und Bausparkassen hatten in den letzten Tagen Hunderte von Hypothekenprodukten für neue Kreditnehmer gezogen, da ihre Geschäftsmodelle durch Schwankungen auf den Gilts- und Swap-Märkten unter Druck gerieten, die sie zur Preisgestaltung von Wohnungsbaudarlehen nutzen.
Aber britische Staatsanleihen erholten sich nach der Intervention der Zentralbanken, wobei die 30-jährigen Gilt-Renditen um 0,75 Prozentpunkte auf 4,3 Prozent fielen – der größte Rückgang der Renditen an einem einzelnen Tag seit Beginn der Aufzeichnungen – von einem Zwei-Jahrzehnt-Hoch zu Beginn des Tages . Die BoE sagte, sie werde ihre Käufe von Gilts bis zum 14. Oktober fortsetzen.
Andrew Montlake, Geschäftsführer des Brokers Coreco, sagte, der Schritt der BoE würde den Kreditgebern Vertrauen geben, mit mehr Produkten zurückzukehren, wenn dies zur Stabilisierung eines „unbeständigen“ Finanzierungsmarktes beitragen würde. „Die Kreditgeber wollen zurückkommen. Sie sehen nur, dass dies ein sehr kurzfristiges Szenario ist, und sie alle planen eine Rückkehr – manche innerhalb von ein paar Tagen, manche innerhalb von ein paar Wochen.“
Ray Boulger, ein Makler bei John Charcol, sagte, die Intervention würde „einen erheblichen Unterschied bei der Beruhigung des Marktes bewirken“ und fügte hinzu: „Ich hätte gedacht, dass die Kreditgeber bis Ende dieser Woche wieder genug Selbstvertrauen haben werden, um zu entscheiden, wo sie brauchen um ihre Hypothekenzinsen zu positionieren.“
Laut dem unabhängigen Datenanbieter Moneyfacts wurde am Dienstag über Nacht eine Rekordzahl von 935 Wohnungsbaudarlehensprodukten vom Markt genommen, mehr als das Doppelte des bisherigen Rekords während der Covid-19-Pandemie.
Die Abhebungen folgten Kwartengs Mini-Budget am Freitag, das die Anleger verschreckte und die Kosten für die Neukreditvergabe für Banken und Bausparkassen dramatisch erhöhte.
Mark Bogard, Vorstandsvorsitzender der Family Building Society, sagte, die Intervention der BoE würde einen Unterschied machen, indem sie die Kreditkosten auf den Anleihemärkten stabilisieren würde. Schwankungen der Swap-Sätze, die auf den Gilts-Markt reagieren, hatten dazu geführt, dass viele Kreditgeber nach Kwartengs Fiskalpaket nicht in der Lage waren, ihre Hypotheken zu bewerten.
„Es ist die Volatilität, die Kreditgeber davor zurückschrecken lässt, ein Produkt zu entwickeln. Aber jeder will es so schnell wie möglich machen, weil man sonst für einen Laden bezahlt und nichts zu verkaufen hat“, sagte er.
Das Goldkaufprogramm der Zentralbank würde der allgemeinen Marktstimmung helfen, fügte er hinzu. „Wenn Sie ein Kunde oder ein Makler sind, dann sind Sie bei Tesco absolut der Meinung, dass ‚jede Kleinigkeit hilft‘. Der Gouverneur der Bank of England ist in sehr kurzer Zeit von einer quantitativen Straffung zu einer quantitativen Lockerung übergegangen. Und wir alle wissen, dass es definitiv hilft, Geld in das System zu werfen.“
Laut einer mit der Angelegenheit vertrauten Person sollte ein Kreditgeber, Virgin Money, bis Ende der Woche mit neuen Hypotheken zurückkehren.
Richard Donnell, Executive Director of Research bei der Immobilien-Website Zoopla, sagte, die Maßnahmen der Zentralbank seien langfristig wichtig, um sicherzustellen, dass Hypothekenfinanzierungen zu stabilen Zinsen verfügbar seien. „Der Kauf eines Eigenheims ist jetzt ein sechsmonatiger Prozess von Anfang bis Ende. Volatile Preise von Hypotheken könnten den Markt stärker zum Stillstand bringen als das tatsächliche Niveau der Hypothekenzinsen.“
Aber Lucian Cook, Leiter der britischen Wohnungsrecherche beim Immobilienmakler Savills, stellte in Frage, ob die Notfallintervention die Nervosität der Kreditgeber wirklich beruhigen würde. „Die Tatsache, dass die BoE überhaupt eingegriffen hat, wird die Leute tatsächlich vorsichtiger machen. Ich denke, es wird noch einige Zeit dauern, bis sich der Hypothekenmarkt beruhigt und [lenders] kann langfristige Hypotheken rational bepreisen“, sagte er.
„Angesichts des Ausmaßes und der Geschwindigkeit des Wandels werden viele Menschen auf dem Wohnungsmarkt einfach auf ihren Händen sitzen und abwarten, bis es ein wenig Klarheit gibt“, fügte er hinzu.
Welche britischen Hypothekenanbieter haben Produkte zurückgezogen und warum?
Die größten Kreditgeber sind auf ihre eigenen internen Quoten gestoßen, wie viele Produkte sie jeden Tag verkaufen können © Chris Ratcliffe/Bloomberg
Barclays war die jüngste britische Bank, die am Mittwochnachmittag Hypotheken vom Markt zurückzog und sagte, dass neue Kunden bestimmte festverzinsliche Produkte nicht mehr kaufen könnten, die zwischen 60 und 90 Prozent des Beleihungswerts lagen.
Lloyds Banking Group – der größte britische Hypothekenanbieter – Santander, TSB und Virgin Money haben diese Woche ebenfalls Produkte zurückgezogen, ebenso wie eine Vielzahl kleinerer Kreditgeber, darunter die Atom Bank, die Yorkshire Building Society, die Nottingham Building Society, die Bank of Ireland und das Leeds Building Gesellschaft und Paragon Bank.
Welche Anbieter haben Hypotheken offen gehalten und was passiert mit ihnen?
Da allein in dieser Woche mehr als ein Drittel der britischen Hypothekenprodukte zurückgezogen wurden, haben potenzielle Kreditnehmer und ihre Makler ihre Aufmerksamkeit auf die größeren Kreditgeber gerichtet, die ihre Angebote intakt gehalten haben.
Dies hat jedoch zu einem Gerangel um verfügbare Angebote geführt, wobei einige Makler berichten, dass sie in Online-Warteschlangen hinter bis zu 700 anderen Bewerbern warten mussten.
Die größten Kreditgeber – wie HSBC und Barclays – sind auf ihre eigenen internen Quoten für die Anzahl der Produkte gestoßen, die sie jeden Tag verkaufen können, und haben ihre Geschäfte vorzeitig geschlossen.
Andere, darunter Nationwide und Santander, haben weiterhin Produkte angeboten, aber die Zinssätze erhöht, was sie für die Kreditnehmer teurer macht.
Was hat der Swap-Markt mit Hypotheken zu tun?
Banken müssen das Risiko steigender Zinsen mindern, wenn sie Hypotheken zu einem festen Zinssatz anbieten, sonst kassieren sie den Schlag. Infolgedessen tauschen sie einen Strom fester Zahlungen vom Kreditnehmer an eine Gegenpartei – typischerweise eine andere Bank – aus, die der Bank im Gegenzug einen variablen Zinssatz gewährt.
Größere Banken sichern ihre Finanzierung in der Regel mehrere Wochen im Voraus ab, was bedeutet, dass weniger der größten Hypothekenanbieter Produkte vollständig vom Markt genommen haben, obwohl einige bereits begonnen haben, sie neu zu bewerten.
Aber die kleineren Hypothekenanbieter und Challenger-Banken waren gezwungen, schnell zu handeln und sich vom Markt zurückzuziehen, um den Verkauf von Produkten zu vermeiden, deren Absicherung bereits teurer geworden ist. High-Street-Kreditgeber, die aus ihren großen Einlagenpools stabile Erträge erwirtschaften und mit größeren Gewinnspannen arbeiten, sind nicht so empfindlich gegenüber kurzfristigen Schocks und Bewegungen der Swapsätze.
Makler und Analysten gehen davon aus, dass Anbieter auf breiter Front die Zinssätze für Hypothekenprodukte in den nächsten sechs Monaten erhöhen werden, da der Swap-Markt auf wahrscheinliche Zinserhöhungen der Zentralbank reagiert.
Wohin entwickeln sich die Hypothekenzinsen und werde ich davon betroffen sein?
Kreditnehmer mit Festzinsgeschäften werden von steigenden Zinsen bis zum Ablauf ihrer Laufzeit nicht betroffen sein. Diejenigen mit Tracker-Hypotheken folgen dem Basiszinssatz der Bank of England zuzüglich eines vom Kreditgeber angewendeten Prozentsatzes.
Weitere Zinserhöhungen sind in Sicht, auch wenn die Intervention der Bank of England dazu beigetragen hat, die Rendite längerlaufender Gilts zu senken, was sich auf festverzinsliche Hypotheken auswirkt.
Laut Daten der Bank of England müssen bis Ende 2024 mehr als 2 Millionen Kreditnehmer mit Produkten mit fester Laufzeit eine Umschuldung vornehmen.
Owen Walker und Emma Dunkley