Hypotheken-Weckruf für den Mittelstand

Wie stark könnten Ihre Haushaltsfinanzen in den nächsten Jahren unter Druck geraten? Die Antwort könnte durchaus auf die Höhe Ihrer Hypothek hinauslaufen.

Wenn Sie viel Geld geliehen haben, um Ihr Traumhaus zu kaufen, haben steigende Zinsen das Potenzial, die Kaufkraft der Mittelschicht viel stärker zu dämpfen, als es bisher steigende Energierechnungen getan haben.

Ich habe eine Freundin, die monatlich 500 Pfund mehr für ihre Hypothek zahlt, seit sie einen Festzinsvertrag abgeschlossen hat. Sie muss aus schulischen Gründen in einem Jahr umziehen, wollte sich also nicht auf eine weitere Lösung festlegen.

Als die Bank of England letzte Woche den Leitzins um einen halben Prozentpunkt erhöhte – die größte Erhöhung seit 27 Jahren – schickte sie mir eine WhatsApp-Nachricht mit der Aufschrift „Arrrrrrghhhh“.

Die meisten britischen Kreditnehmer haben sich an einen festen Zinssatz gebunden, aber rund 1,3 Millionen werden in diesem Jahr und 1,81 Millionen im nächsten Jahr auslaufen, so die Handelsorganisation UK Finance.

Daten der Bank of England zeigen, dass in den ersten sechs Monaten dieses Jahres mehr als 10 Mrd. £ für Hypotheken überbezahlt wurden – ein Trend, der sich in der Bonusumfrage von FT Money im Februar zeigte, wo 13 Prozent der Befragten angaben, dies sei Ihre Absicht.

Steigende Immobilienpreise, größere Hypotheken und längere Rückzahlungsfristen bedeuten, dass selbst eine kleine Änderung der Zinssätze die Lebenszeitkosten Ihres Wohnungsbaudarlehens erhöht.

Hier sind einige Punkte, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Ihr aktueller Fix zu Ende geht.

Bringen Sie Ordnung in Ihren Papierkram

Wer eine Festhypothek hat, muss planen, was nach Ablauf zu tun ist. Finden Sie das Datum, klingeln Sie es in Ihrem Terminkalender und seien Sie bereit, mindestens sechs Monate im Voraus nach einem neuen Geschäft zu suchen.

„Die Zahl der Hypothekenanträge, die die Kreditgeber erhalten, ist immer noch sehr hoch, und wir haben gesehen, dass zwei oder drei Unternehmen pausieren, um neue Geschäfte aufzunehmen, während sie wieder auf Touren kommen“, sagt Andrew Montlake, Geschäftsführer des Hypothekenmaklers Coreco.

Er hat Geschichten von Kunden gehört, die drei bis vier Wochen auf einen Termin zur Hypothekenprüfung warten, bis die Zinssätze gestiegen sind.

Wenn Sie bei demselben Kreditgeber bleiben, können Umschuldungsgeschäfte – bekannt als Retentionsprodukte – normalerweise nicht gesichert werden, bis Sie weniger als vier Monate verbleiben. Wenn Sie jedoch zu einem neuen Kreditgeber wechseln, ist es oft möglich, sechs Monate vor Ablauf Ihres aktuellen Vertrags einen Zinssatz zu „sichern“.

Erwarten Sie rund 500 £ für einen unabhängigen Hypothekenmakler, der Ihnen hilft, das beste Angebot für Ihre Umstände zu finden.

Eine sorgfältige Vorbereitung sollte bedeuten, dass Sie das Elend vermeiden, auf den variablen Standardzinssatz (SVR) Ihres Kreditgebers zurückzugreifen. Der durchschnittliche SVR liegt laut Preisvergleichsseite Moneyfacts bereits bei 5,17 Prozent.

Diese Zahl ist seit acht aufeinanderfolgenden Monaten gestiegen und wird wahrscheinlich weiter anschwellen, was zu einem enormen Zahlungsschock für diejenigen führt, die einen Fix ausrollen.

Wie lange reparieren?

Sie werden mir nicht dafür danken, dass ich gesagt habe, dass der beste Zeitpunkt, um Ihre Hypothek zu tilgen, vor sechs Monaten bis zu einem Jahr war.

Fünfjährige Fixes sind immer noch das beliebteste Produkt, aber der durchschnittliche Zinssatz, der für diese Deals angeboten wird, hat laut Moneyfacts im August 4 Prozent überschritten – ein Niveau, das zuletzt 2014 erreicht wurde.

Die durchschnittliche Zweijahresfixierung liegt mit 3,95 Prozent etwas darunter.

Je mehr Eigenkapital Sie in Ihrem Haus haben, desto besser ist die Rate, die Sie sich sichern können. Angebote mit den niedrigsten Raten haben jedoch tendenziell die höchsten Gebühren (normalerweise 1.000 £ oder mehr). Fügen Sie die Gebühren zu Ihrem Darlehen hinzu, und Sie zahlen obendrauf Zinsen.

Hypothekenmakler melden erste Anzeichen dafür, dass mehr Kreditnehmer bereit sind, auf eine zweijährige Laufzeit zu setzen, und darauf wetten, dass die Zentralbanken in einer Rezession gezwungen sein werden, die Zinsen zu senken.

Hochkarätige US-Investoren Cathie Holz und Ray Dalio haben beide gesagt, dass sie Zinssenkungen in den Jahren 2023-24 erwarten. Nicht-Milliardäre dürften jedoch die Sicherheit eines festen Zinssatzes auf ihre größten monatlichen Ausgaben schätzen.

Seien Sie bereit, eine schnelle Entscheidung zu treffen

Egal, ob Sie ein Haus kaufen oder eine Umschuldung vornehmen, Geschwindigkeit ist von entscheidender Bedeutung. Das durchschnittliche Hypothekenprodukt hat laut Moneyfacts eine durchschnittliche Haltbarkeit von nur 17 Tagen – ein Allzeittief.

Wenn sich der Zinssatz eines Kreditgebers an die Spitze einer Best-Buy-Tabelle bewegt, wird er ihn oft schnell zurückziehen, um die operative Herausforderung einer Flut von Anträgen zu vermeiden.

„Ich könnte einem Kunden um 9:00 Uhr einen Tarif geben, müsste dann mittags zurückrufen und sagen, dass das Geschäft heute um 17:00 Uhr zurückgezogen wird“, sagt Montlake von Coreco. „Einige Kunden denken, es sei eine Verkaufstechnik, aber das ist die Realität auf dem Markt.“

Sollten Sie bezahlen, um Ihren aktuellen Fix zu nix?

Bei steigenden Zinsen könnten Sie versucht sein, eine Strafe zu zahlen, um Ihr bestehendes Geschäft zu kündigen und ein neues abzuschließen.

Als Faustregel gilt, dass die Vorfälligkeitsentschädigungen bei einer fünfjährigen Laufzeit im ersten Jahr 5 % des ausstehenden Betrags betragen und bis zum letzten Jahr stufenweise auf 1 % sinken.

Wenn Sie einen Fix für eine Hypothek in Höhe von 500.000 £ mit noch zwei Jahren Laufzeit brechen, könnte Sie das 10.000 £ kosten, zuzüglich Produktgebühren für die neue Hypothek – und Ihre monatlichen Rückzahlungen wären sofort höher.

Lohnt es sich? Ein kostenloser Hypothekenrechner von der Budgetierungs-App Nous.co versucht, diese Frage auf der Grundlage von Marktprognosen zu beantworten, wo die Zinssätze bis zum Ende Ihres Fixes liegen könnten und wie hoch die wahrscheinlichen Kosten oder Einsparungen sein könnten.

Ich würde auch eine verwenden Hypothekenüberzahlungsrechner um zu sehen, welche Auswirkungen die Verwendung dieses Geldes für eine einmalige Rückzahlung haben könnte, vorausgesetzt, Ihr Hypothekengeschäft erlaubt dies, und ob dies zu einem niedrigeren LTV führen könnte. Spriveeine neue App, ermöglicht es den Menschen, ihre Überzahlungen entsprechend ihren monatlichen Ausgaben zu variieren.

Was ist mit Buy-to-Let-Hypotheken?

Vermieter haben eher Zinshypotheken. Obwohl die meisten an Festzinsgeschäfte gebunden sind, bedeutet dies, dass sie bei Ablauf der Zinssätze viel größeren Kostenschwankungen ausgesetzt sind als Rückzahlungskreditnehmer.

Kreditgeber wenden eine Reihe von Erschwinglichkeitsberechnungen auf Buy-to-Let-Darlehen an. Der wichtigste ist der Zinsdeckungsgrad – die monatliche Miete, ausgedrückt als Prozentsatz Ihrer monatlichen Zinszahlung – typischerweise 125 bis 145 Prozent.

Kreditgeber verwenden jedoch eine „Stressrate“, um diese Verhältnisse zu berechnen, und diese ist viel höher als die tatsächlich für das Darlehen gezahlten Zinsen.

David Hollingworth, Associate Director beim Broker L&C Mortgages, stellt fest, dass mehrere Kreditgeber in diesem Monat ihre Stressraten erhöht haben, und erwartet, dass weitere folgen werden. „Das Ergebnis wird sein, dass Vermieter höhere Mieten verlangen müssen, um den gleichen Betrag zu leihen“, sagt er.

Beispielsweise hat die Metro Bank gerade eine ihrer Stressraten von 4 auf 5,5 Prozent erhöht und fordert eine Zinsdeckung von 140 Prozent.

Bei einer Hypothek von nur 200.000 £ würde dies nach seinen Berechnungen bedeuten, dass die Vermieter zusätzlich 350 £ an monatlichen Mieteinnahmen benötigen, um die Anforderungen des Kreditgebers zu erfüllen.

Wie wir diese Woche im Money Clinic-Podcast gehört haben, stellen Mieter bereits fest, dass diese höheren Kosten an sie weitergegeben werden, wobei Londoner Vermietungsmakler Mieterhöhungen von 40 Prozent bei der Verlängerung von Mietverhältnissen melden.

So sehr steigende Hypothekenzinsen Sie auch zum Schreien bringen, seien Sie einfach dankbar, dass Sie Ihr Haus besitzen.

Claer Barrett ist der Verbraucherredakteur der FT: [email protected]; Twitter @Clearb; Instagram @Clearb