Laut einer drastischen Branchenprognose, die versucht, den durch veränderte Arbeitsmuster verursachten Schaden für den gewerblichen Immobiliensektor zu quantifizieren, wird Hybridarbeit den Leerstand von US-Büros bis 2030 um 55 Prozent über das Niveau vor der Pandemie auf einen Rekordwert von 1,1 Mrd. Quadratfuß bringen.
Der Bericht des gewerblichen Immobilienberaters Cushman & Wakefield ergab, dass bis zum Ende des Jahrzehnts 330 Mio. Quadratfuß Bürofläche – ungefähr das Äquivalent des gesamten Bürobestands im Großraum Washington – durch Hybrid- oder Fernarbeit überflüssig werden würden. Dazu kämen weitere 740 Mio. Quadratfuß Fläche, die als „normaler oder natürlicher“ Leerstand eingestuft werden.
Cushman kam zu dem Schluss, dass etwa ein Viertel der US-Büroflächen bereits unerwünscht und weitere 60 Prozent vom Veralten bedroht seien und „erhebliche Investitionen“ erfordern könnten, um sie entweder zu modernisieren oder für andere Zwecke umzufunktionieren – eine Transformation, mit der New York City jetzt beginnt umarmen. Während solche Trends in Nordamerika am akutesten sind, sind sie auch in Europa und Asien offensichtlich, stellte das Unternehmen fest.
„Obsoleszenz ist im Moment irgendwie das Wort des Tages“, sagte Andrew McDonald, Präsident von Cushman, und bezeichnete den Bericht als Anerkennung „vielleicht eines Wendepunkts“.
Die Prognose ist sowohl aufgrund der Größenordnung der Ergebnisse als auch aufgrund der Tatsache bemerkenswert, dass sie von einem der führenden Akteure der gewerblichen Immobilienbranche durchgeführt wurde. Wie die meisten in der Branche neigte Cushman bis vor kurzem zu einer gelasseneren Sicht der langfristigen Auswirkungen des hybriden Arbeitens.
Aber Cushman hat inzwischen eingesehen, dass sich die Branche inmitten nachhaltiger struktureller Veränderungen befindet, die sich noch verstärken dürften. Bisher ist nur ein Drittel der Büromietverträge, die zwischen 2020 und 2030 auslaufen, abgelaufen, was bedeutet, dass Vermieter in den kommenden Jahren eine wachsende Zahl von Mietern finden könnten, die Flächen abbauen oder Gebäude ganz verlassen.
Während sich die Neueinstellungen in den USA von der schlimmsten Pandemie erholen und die Arbeitslosigkeit wieder auf historischen Tiefstständen liegt, stellte Kevin Thorpe, Chefökonom von Cushman, fest, dass eine seit langem bestehende Korrelation zwischen dem Beschäftigungswachstum und der Nachfrage der Unternehmen nach Büroflächen „gebrochen“ sei “, was bedeutet, dass die Erholung nach Covid keine leeren Büros füllen konnte. Die Mieter suchten jetzt weniger Platz pro Arbeiter, obwohl nicht klar war, wie viel weniger. „Der Trend ist abwärts gerichtet, obwohl das Ausmaß der Abwärtsverschiebung noch im Fluss ist“, sagte Thorpe.
Als Zeichen des sich wandelnden Marktes hat Cushman das Distressed-Asset-Team wiederbelebt, das es nach der Finanzkrise 2008 zusammengestellt hatte, um Kunden bei notleidenden Gebäuden und Investitionen zu beraten. McDonald sagte jedoch, es gebe „noch keine Hinweise auf eine weit verbreitete Notlage“ und der größte Teil des Schadens, den Cushman sah, konzentrierte sich auf bestimmte Bürogebäude.
Die Ergebnisse des Unternehmens spiegeln eine wachsende Zahl von Kommentaren von Immobilienentwicklern wider, von denen viele anmerkten, wie steigende Zinssätze die Herausforderungen zunehmender Leerstände verschlimmerten.
Bei einer Telefonkonferenz zu den Ergebnissen letzte Woche räumte Steven Roth, Geschäftsführer von Vornado Realty Trust, ein, dass hybrides Arbeiten kein vorübergehendes Phänomen sein würde, und sagte Analysten: „Ich denke, Sie können davon ausgehen, dass der Freitag für immer tot ist. . . Montag ist Touch and Go.“
Roth räumte auch ein, dass es im aktuellen Umfeld „fast unmöglich“ sei, den ehrgeizigen – und umstrittenen – Plan des Unternehmens zu finanzieren, eine Reihe von Bürotürmen rund um die New Yorker Penn Station zu bauen.
Scott Rechler, Geschäftsführer von RXR, einem weiteren führenden Entwickler, sagte Anfang dieses Monats, dass das Unternehmen einige seiner Bürogebäude an Kreditgeber abgeben müsse, nachdem festgestellt worden sei, dass sie nicht mehr wettbewerbsfähig seien und nicht einfach umfunktioniert werden könnten.
Wie andere Entwickler hat RXR seine Ressourcen zunehmend auf eine Handvoll Trophy-Immobilien mit den modernsten Annehmlichkeiten und besten Standorten konzentriert. Diese sind bei Mietern nach wie vor sehr gefragt und zu einer Klasse für sich geworden. In seinem Bericht prognostizierte Cushman, dass bis 2030 nur 15 Prozent der US-Büroflächen in diese neue und höchst selektive Kategorie fallen würden.