Eine Kombination aus hohen Bewertungen und steigenden Hypothekenkosten droht die Hauspreise in mehreren fortgeschrittenen Volkswirtschaften nach unten zu ziehen, wodurch ein zweijähriger Anstieg des Preiswachstums aufgrund rekordniedriger Zinssätze beendet wird.
Nachdem die Hausbesitzer zu Beginn der Coronavirus-Pandemie entlastet wurden, straffen die Zentralbanker die Geldpolitik in schnellem Tempo, um die hohe Inflation zu bewältigen, während eine globale Rezession zunehmend wahrscheinlicher wird – was die Märkte einem möglichen Zusammenbruch aussetzt. Obwohl Experten glauben, dass sich das globale Wachstum der Immobilienpreise wahrscheinlich nur verlangsamen wird, warnen sie davor, dass einige Länder einen direkten Rückgang erleiden werden, wenn ihre Zentralbanken große Zinserhöhungen vornehmen.
In Neuseeland sind die Preise bereits gefallen und einige Indikatoren, wie Hypothekengenehmigungen und -anträge, zeigen, dass die Aktivitäten in den USA zu stocken beginnen.
„Im letzten Monat hat sich die Kaufaktivität zweifellos verlangsamt [in the UK]“, sagte Mark Harris, Geschäftsführer des britischen Hypothekenmaklers SPF Private Clients. „Diese Verlangsamung ist auf steigende Zinsen zurückzuführen, aber auch auf allgemeinere wirtschaftliche Bedenken: die Energiekrise, die Inflation, die Lebenshaltungskosten im Allgemeinen.“
Laut Vicky Redwood, Senior Advisor bei Capital Economics, ist das Risiko von Preisrückgängen in anderen englischsprachigen „Anglo“-Wirtschaften wie den USA, Kanada und Australien sowie in nordischen Ländern wie Schweden besonders akut.
„Wenn sich die Inflation als noch größeres Problem herausstellt und die Zinssätze in allen Ländern viel stärker steigen als derzeit erwartet, könnte dies zu einem weitreichenderen Rückgang der Immobilienpreise führen“, sagte Redwood. Sie rechnet bereits mit einem Rückgang von 20 Prozent in Kanada und Neuseeland, 15 Prozent in Australien, 10 Prozent in Schweden, während die Immobilienwerte in Großbritannien und den USA um 5-10 Prozent fallen könnten.
Märkte mit einem hohen Maß an Wohneigentum und der Nutzung von Hypotheken mit variablem Zinssatz seien am anfälligsten für Preisrückgänge, sagten mehrere Ökonomen.
„Je höher diese beiden Anteile sind, desto größer ist die Weitergabe von Zinserhöhungen“, sagte Stefano Pica, ein Ökonom, der über die Struktur der nationalen Hypothekenmärkte geschrieben hat. „Die allgemeine Nachfrage wird beeinträchtigt, da Hypothekeninhaber, die steigenden Zinsen ausgesetzt sind, weniger konsumieren. Dies wird sich letztendlich in niedrigeren Immobilienpreisen niederschlagen.“
Zwangsverkäufe sind in Märkten möglich, in denen ein Großteil der Hypotheken variablen Zinsen unterliegt. „Wenn die Haushalte anfangen, mit steigenden Hypothekenkosten zu kämpfen, könnten wir einige Zahlungsrückstände, Zahlungsausfälle und mehr sehen [forced] Sales“, sagte Barbara Rismondo, Senior Vice President bei Moody’s, einer Ratingagentur.
Hypotheken mit variablem Zinssatz sind nicht der einzige Grund zur Sorge. Einige dieser Märkte, die als anfällig für Kursrückgänge angesehen werden, haben mit unter 50 Prozent ein niedriges Niveau an variabel verzinslichen Hypotheken, aber ein großer Teil der Kreditnehmer, die ihre Festzinsverträge in naher Zukunft verlängern werden.
Wenn die Inflation nicht schnell sinkt und die Zentralbanken ihre geldpolitische Straffung rückgängig machen, werden diese neuen Kontrakte wahrscheinlich zu höheren Zinsen führen. „In vielen Fällen, auch in Großbritannien und Neuseeland, ist die durchschnittliche Laufzeit der Festhypothek mit weniger als ein paar Jahren relativ kurz“, sagte Redwood.
Im Gegensatz zu Großbritannien und den USA erlebten mehrere kleinere fortgeschrittene Volkswirtschaften nach 2008 keine signifikanten Korrekturen auf ihren Immobilienmärkten, sodass die Preise in den letzten 20 Jahren größtenteils stetig gestiegen sind.
Dann kam die Pandemie. Niedrigste Zinssätze und andere Maßnahmen zur Steigerung der Immobilienpreise, gepaart mit der Suche nach größeren Häusern, da die globale Gesundheitskrise die Menschen dazu zwang, mehr Zeit in Innenräumen zu verbringen, trieben den Markt in die Höhe. Laut dem realen Immobilienpreisindex der OECD stiegen die Immobilienwerte zwischen Ende 2019 und dem dritten Quartal 2021 in Neuseeland um mehr als 30 Prozent, wobei Australien, Kanada und die USA Steigerungen von etwa 20 Prozent verzeichneten.
Da die Preise relativ zum Einkommen bereits auf einem hohen Niveau sind, können höhere Zinsen die Nachfrage drücken, da die Kosten für die Aufnahme einer Hypothek potenzielle Käufer abschrecken.
Fünfjährige Festzinssätze in Kanada lagen bereits über 5 Prozent – gegenüber 1,9 Prozent im Januar 2021 – bevor die Bank of Canada diese Woche ankündigte, dass sie die Zinssätze um 100 Basispunkte anheben würde.
Phil Soper, Geschäftsführer von Royal LePage, einem großen kanadischen Immobilienmakler, sagte, dass höhere Zinsen definitiv einen Unterschied machen würden. „Menschen in Kanada kaufen Häuser nicht auf der Grundlage ihres Aufkleberpreises, sie kaufen auf der Grundlage ihrer Betriebskosten“, sagte er und bezog sich auf die Höhe der Hypothekenzahlungen. „Wenn diese steigen, drängt es die Leute aus dem Markt.“ Er fügte jedoch hinzu, dass ein knappes Angebot den Markt vor regelrechten Preisrückgängen bewahren könnte.
Eine globale Rezession, von der Ökonomen glauben, dass sie im Winter immer wahrscheinlicher wird, würde zu weiteren Schmerzen auf dem Immobilienmarkt führen. Das größte Risiko besteht darin, dass eine Verlangsamung zu Problemen auf den Arbeitsmärkten führen würde. „Um einen deutlichen Rückgang zu sehen [in house prices] es müsste ein Ausbruch von Arbeitslosigkeit eintreten. . . [forcing people to sell]“, sagte Innes McFee, Chefökonom bei Oxford Economics, einer Forschungsgruppe.
Die Märkte haben begonnen, das erhöhte Risiko einer globalen Rezession einzupreisen. Auf einer Reihe von Rohstoffmärkten wurden breite Rückgänge verzeichnet, da die Anleger darauf setzten, dass höhere Kreditkosten die Nachfrage erheblich belasten werden.
Ein Lichtblick ist die relative Gesundheit des Finanzsystems. Analysten bleiben zuversichtlich, dass das Bankensystem in den fortgeschrittenen Volkswirtschaften, nachdem es nach der Finanzkrise im Jahr 2008 stärkere Kapitalpuffer aufgebaut hat, weiterhin in der Lage ist, einen signifikanten Rückgang der Immobilienbewertungen zu überstehen.
Recherchen von Moody’s zeigen, dass „selbst bei einem leichten oder noch ausgeprägteren Hauspreisrückgang kein signifikantes Risiko für die Bilanzen großer Finanzinstitute besteht“, sagte Rismondo.