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Roula Khalaf, Herausgeberin der FT, wählt in diesem wöchentlichen Newsletter ihre Lieblingsgeschichten aus.
Einer der größten Immobilienentwickler New Yorks legt einen 1-Milliarden-Dollar-Fonds auf, um in die notleidenden Bürogebäude der Stadt zu investieren, was möglicherweise eine neue Phase in der Krise im Gewerbeimmobilienbereich einläutet.
Scott Rechler, Geschäftsführer von RXR Realty, einem der größten Bürovermieter New Yorks, arbeitet mit Ares Management zusammen, einem alternativen Investmentmanager mit einem Immobilienvermögen von 49 Milliarden US-Dollar.
Die Partner sind davon überzeugt, dass die anhaltende Lähmung des Büromarkts, die durch die Unsicherheit über die Zinssätze und die Bedrohung durch Telearbeit eingefroren war, nun durchbricht und viele Akteure bereit sind, Verluste in Kauf zu nehmen, um Vermögenswerte abzubauen oder umzustrukturieren.
„Wir haben Klarheit darüber, wo die Preise liegen, wir haben Klarheit über die Zukunft der Büros und welche Gebäude wettbewerbsfähig sein werden, und ich denke, wir kapitulieren vor der Erkenntnis, dass die Werte nicht einfach so zurückkommen wie sie.“ „Das habe ich 2008 gemacht“, sagte Rechler. „Es gibt einen Reset und das ist dauerhafter.“
Die Vermietungsaktivität für US-Büros nahm im vierten Quartal 2023 zu, wobei mehrere große Deals angekündigt wurden, was ebenfalls zu der Erwartung beitrug, dass die Aktivität auf dem Markt nach einer längeren Pause wieder aufgenommen wird.
RXR und Ares planen, einen Teil der Bürogebäude in der Stadt ins Visier zu nehmen, von denen sie glauben, dass sie immer noch attraktiv sind, die aber möglicherweise frisches Kapital benötigen, um wettbewerbsfähig zu bleiben, oder eine Umstrukturierung ihrer Schulden, um den neuen Realitäten höherer und langsamerer Zinsen Rechnung zu tragen – oder auch nicht -vorhanden – Mietwachstum.
In dem, was viele heute einen dreigeteilten Markt nennen, rangieren diese Gebäude unter den neuesten und modernsten Türmen, die immer noch Rekordmieten erzielen, aber über einer wachsenden Liste älterer Büros, die schnell veraltet sind.
„Wir sehen die beste Gelegenheit darin, das obere Quartil dieses mittleren, Klasse-A-Teils des Marktes zu kaufen“, sagte Rechler und argumentierte, dass viele dieser Immobilien von Kreditgebern und Investoren gemieden wurden, die den Sektor unbedingt ganz verlassen wollten . „Wenn Sie in der Lage sind, nahezu ein Stockpicker zu sein, können Sie zu diesen Preisen echten Wert kaufen.“
Craig Snyder, ein Partner von Ares, sagte, dass „die breite, wahllose Flucht institutionellen Kapitals aus dem Bürosektor dazu geführt hat, dass viele hochwertige Immobilien auf historische Tiefststände gefallen sind“, und dass die Partnerschaft „auf die Identifizierung langfristiger Gewinner hofft“. “.
Auch andere Bauträger haben Pläne zum Kauf notleidender Bürogebäude und damit verbundener Schulden geschmiedet, scheiterten jedoch bislang am Mangel an willigen Verkäufern.
Gute Gebäude zu identifizieren ist eine unbewiesene Kunst. Ein wesentlicher Punkt ist die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln. Die Partner messen auch Mobilfunkdaten, Einzelhandelsaktivitäten und andere Indikatoren, um das Gute vom Schlechten zu unterscheiden.
Rechler ist der Spross einer Immobilienfamilie auf Long Island. Während der Finanzkrise 2008 bewies er Weitsicht, verkaufte sein Unternehmen 2007 und kehrte dann 2009 auf den Markt zurück, um in den nächsten zwei Jahren Büros im Wert von etwa 4,5 Milliarden US-Dollar zu kaufen. Diese Türme erholten sich schnell, nachdem die Krise vorüber war, und stiegen dann rasant an Wert.
Diesmal sei es anders, glaubt er: Es handele sich nicht um einen Stillstand des Gesamtfinanzsystems oder einen Mangel an Liquidität. Vielmehr sind die Büros selbst das Problem, da Remote-Arbeit zu einem geringeren Flächenbedarf geführt hat. Der starke Anstieg der Zinssätze, der im Jahr 2022 begann, verschärfte die Herausforderung für ihre Eigentümer, die Kredite, die sie zu historisch niedrigen Zinssätzen aufgenommen hatten, refinanzieren mussten.
Nach Angaben der Mortgage Bankers Association werden in diesem Jahr gewerbliche Hypotheken in Höhe von rund 117 Milliarden US-Dollar fällig, die an US-Büros gebunden sind. Dies ist Teil einer Flut drohender Fälligkeiten, die die Erwartung von notleidenden Verkäufen schürt. Eine umfassendere Kennzahl von Trepp prognostiziert, dass in den nächsten drei Jahren gewerbliche Immobilienschulden in Höhe von 2,2 Billionen US-Dollar fällig werden.
Banken waren bestrebt, ihr Engagement in Gewerbeimmobilien zu reduzieren, teilweise unter dem Druck der Aufsichtsbehörden, nachdem mehrere regionale Kreditgeber im vergangenen Jahr zusammengebrochen waren. Auch viele Anleger schreckten zurück.
Infolgedessen blieben Büroeigentümern nur wenige Möglichkeiten, fällige Kredite zu refinanzieren oder neues Kapital zu finden, um die für die Vermietung ihrer Immobilien erforderlichen Verbesserungen zu finanzieren. Einige – darunter auch RXR – haben darauf reagiert, indem sie einfach die Schlüssel an Kreditgeber für Gebäude zurückgegeben haben, deren Schulden nun möglicherweise ihren Wert übersteigen.
Ares hat seine Bereitschaft gezeigt, dort einzugreifen, wo sich die Kreditgeber zurückgezogen haben. Letztes Jahr kaufte das Unternehmen ein Kreditportfolio im Wert von 3,5 Milliarden US-Dollar von PacWest Bancorp, das damals verzweifelt nach Liquidität suchte.
Zusammen mit RXR hat es den neuen Fonds mit 500 Millionen US-Dollar ausgestattet. Die Partner hoffen, mindestens weitere 500 Millionen US-Dollar einzusammeln.
„Wir bringen Kapital- und Betriebsexpertise sowie ein Verständnis dafür mit, was auf dem Leasingmarkt passiert, um zu wissen, wohin die Mieter gehen“, sagte Rechler und wies darauf hin, dass sie bereits in Verhandlungen über den Kauf von Bürokrediten in Höhe von 1 Milliarde US-Dollar von verschiedenen Banken zu unterschiedlichen Abschlägen seien.
Diese Transaktionen fanden hinter den Kulissen statt. „Niemand möchte wirklich offenlegen, dass er Kredite hat, die ihm Sorgen bereiten, oder dass er Gebäude hat, die nicht finanziert werden können [improvements] denn dann kommen keine Mieter mehr, um sich die Gebäude anzuschauen“, sagte Rechler. „Das ist also sehr ruhig.“