Die Europäische Zentralbank hat ein hartes Durchgreifen gegen gewerbliche Immobilienfonds gefordert, um dem Risiko entgegenzuwirken, dass ein Abschwung im 1-Billionen-Euro-Sektor eine Liquiditätskrise auslösen könnte, wenn Anleger ihr Geld übereilt abziehen würden.
Die Vorschläge der EZB spiegeln die Besorgnis von Aufsichtsbehörden und Anlegern wider, dass die jüngsten Turbulenzen im Bankensektor die Spannungen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt verschärfen und den Sektor näher an eine Krise treiben könnten.
Fonds, die in illiquide Immobilienanlagen investieren und es Anlegern ermöglichen, ihr Geld kurzfristig abzuziehen, seien einem „Liquiditäts-Mismatch“ ausgesetzt, das sie zu „Notverkäufen“ zwingen könnte, warnten EZB-Vertreter in a Makroprudenzielles Bulletin Montags.
„Angesichts der Risiken, die sie für gewerbliche Immobilienmärkte und die allgemeine Finanzstabilität darstellen“, sagten die Beamten, sollten „Richtlinien entwickelt werden, um die strukturellen Schwachstellen“ solcher offenen Immobilienfonds anzugehen.
Der Bericht fügte hinzu, dass die „eindeutigen Anzeichen von Anfälligkeit“ „sinkende Marktliquidität und Preiskorrekturen, die größtenteils durch die Unsicherheit in den makrofinanziellen Aussichten und durch eine Straffung der Geldpolitik verursacht wurden“, beinhalteten.
Der MSCI Europe Real Estate Index großer und mittelgroßer Immobilienunternehmen stürzte im März um 14 Prozent ab und erreichte fast den niedrigsten Stand seit Anfang 2009.
Die EZB zitierte die jüngste Entscheidung des Blackstone Real Estate Income Trust, die Rücknahmen von Anlegern nach einem Anstieg der Anträge auf Auszahlung von Geldern aus seinem 125-Milliarden-Dollar-Fonds zu begrenzen. Es stellte auch fest, dass britische Immobilienfonds Beschränkungen für Abflüsse auferlegten, nachdem das letztjährige „Mini“-Budget zu einem Ausverkauf an den Gilt-Märkten geführt hatte.
Dem Bericht zufolge würden strengere Regeln es Immobilienfonds ermöglichen, „Spitzen im Liquiditätsbedarf zu bewältigen und die Kosten von Rücknahmen zu internalisieren, die während Marktstress entstehen können“. Sie fügte hinzu, dass solche Fonds ohne ausreichende Liquiditätsmanagement-Tools „auf Notverkäufe von Vermögenswerten zurückgreifen müssen und so den Marktstress verstärken“.
Zu den von der EZB vorgeschlagenen Maßnahmen gehören eine Verringerung der Häufigkeit, mit der Anleger ihr Geld abheben können, eine längere Kündigungsfrist und die Einführung längerer Mindesthaltefristen.
Die EZB forderte eine konsequente Anwendung der Regeln für Immobilienfonds in der gesamten Eurozone mit 20 Ländern und sagte, Fonds sollten auch Gebühren auf Rücknahmen von Anlegern erheben und „Gates“ auferlegen, um weitere Abflüsse zu begrenzen.
„Auf der Aktivseite könnte eine Politik zur Erhöhung des Anteils der gehaltenen liquiden Vermögenswerte geprüft werden, da dies die Liquiditätsinkongruenz verringern würde“, sagten die Beamten und fügten hinzu, dass diese Maßnahmen den Sektor besser in die Lage versetzen würden, eine Marktphase zu bewältigen betonen.
Der Nettoinventarwert von Immobilienfonds hat sich in einem Jahrzehnt mehr als verdreifacht und ist von 323 Milliarden Euro im vierten Quartal 2012 auf 1,04 Billionen Euro im vierten Quartal des vergangenen Jahres gestiegen, so die EZB. Die Fonds, von denen etwa 80 Prozent offen sind, machen inzwischen 40 Prozent der gewerblichen Immobilienmärkte der Eurozone aus.
Aber die Zahl der Transaktionen im gewerblichen Immobiliensektor der Eurozone ging in den letzten drei Monaten des vergangenen Jahres im Vergleich zum Vorjahr um 44 Prozent zurück, heißt es in dem Bericht. Die Preise für erstklassige Büroimmobilien im Block fielen im zweiten und dritten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 14 Prozent.
Die EZB sagte, die Verwendung von Schulden in Immobilienfonds würde die Verluste für Anleger während eines Abschwungs vergrößern und das Ansteckungsrisiko einer Krise für das Bankensystem erhöhen.
Das Financial Stability Board, das führende politische Entscheidungsträger zusammenbringt, sagte im Dezember, es habe „keine messbare Verringerung des Ausmaßes der strukturellen Liquiditätsinkongruenz“ gegeben, seit es 2017 Empfehlungen für offene Fonds herausgegeben habe.