Die Aktien europäischer Immobilienkonzerne stehen vor dem schlechtesten Monat seit Beginn der Pandemie, da die Anleger darauf setzen, dass wochenlange Bankenturbulenzen den Zugang zu Krediten einschränken und die Immobilienbewertungen in den Keller treiben werden.
Der MSCI Europe Real Estate Index für große und mittelgroße Immobilienunternehmen ist nach einem bisherigen Rückgang von 24 Prozent im März fast auf den niedrigsten Stand seit Anfang 2009 gefallen und schnitt massiv schlechter ab als der regionale Stoxx 600-Aktienindex, der um 2,4 gefallen ist Prozent im gleichen Zeitraum.
Analysten und Investoren machen sich seit Monaten Sorgen über die Auswirkungen steigender Zinsen auf den gewerblichen Immobiliensektor auf beiden Seiten des Atlantiks, aber diese Befürchtungen haben sich seit dem Scheitern des kalifornischen Kreditgebers Silicon Valley Bank Anfang März und dem Zwangsverkauf verfestigt der Credit Suisse etwas mehr als eine Woche später zur Rivalin UBS.
Einige erwarten jetzt, dass eine drohende Kreditklemme die Finanzierung von Immobilienkonzernen einschränken wird, von denen viele bereits mit höheren Schuldenkosten und stagnierenden Belegungsquoten zu kämpfen haben.
Nordeuropäische Immobilien sind laut dem in London ansässigen Andromeda Capital Management ein „Nullzins-süchtiger Sektor“ und eine potenzielle „Blase“, die platzen könnte, sobald höhere Zinssätze richtig in die Immobilienbewertung einkalkuliert werden. Die Ratingagentur Moody’s sagte diese Woche, das Refinanzierungsrisiko im Sektor sei „deutlich gestiegen“, wobei Unternehmen, die in den nächsten Jahren fällig werdende Schulden halten, wahrscheinlich unter besonderen Druck durch höhere Zinszahlungen geraten werden.
„Niedrige Zinsen sind seit 15 Jahren eine Subvention für Gewerbeimmobilien. Dies ist ein riesiger Neustart für die Branche“, sagte Ron Dickerman, Präsident von Madison International Realty. „Alle Immobilien sind heute wahrscheinlich weniger wert als vor sechs oder zwölf Monaten.“
Laut dem MSCI European Quarterly Property Index sind die Immobilienbewertungen gegenüber ihrem Höchststand im Juni 2022 um etwa 10 Prozent gesunken. Die Citigroup prognostiziert, dass die Bewertungen in Westeuropa bis Ende nächsten Jahres um weitere 20 bis 40 Prozent sinken werden, während sich Immobilienaktien im gleichen Zeitraum halbieren könnten.
Die Aktien des deutschen Immobilienkonzerns Vonovia sind seit Anfang März um 30 Prozent auf den niedrigsten Stand aller Zeiten gefallen, wobei das luxemburgische Unternehmen Aroundtown, das französische Gecina und das britische Segro in der Vergangenheit 42 Prozent, 13 Prozent und 9 Prozent verloren haben vier Wochen bzw.
Goldman Sachs stufte British Land letzte Woche auf „Verkaufen“ herab und verwies auf das starke Engagement der Gruppe in der City of London, wo viele Unternehmen seit dem Ausbruch von Covid-19 hybride Arbeitsmodelle eingeführt haben.
Agnès Belaisch, Chefstrategin für Europa beim Barings Investment Institute, sagte, der europäische Immobiliensektor sollte sich auf „viel mehr“ Zinserhöhungen einstellen, da die Europäische Zentralbank im Gegensatz zur US-Notenbank „von Finanzstress unbeeindruckt und zuversichtlich zu sein scheint die Banken der Region sind gut kapitalisiert und liquide“.
US-Immobilienkonzerne schneiden bisher etwas besser ab als europäische. Der MSCI US Real Estate Investment Trust Index ist seit Anfang des Monats um 8,5 Prozent gefallen, obwohl sich die inländischen Immobilienunternehmen bei der Finanzierung auf die sehr regionalen Banken verlassen, die im Mittelpunkt der Anlegerbesorgnis stehen. „In Europa konzentriert sich die Kreditvergabe an Immobilienkonzerne auf die größeren Banken“, sagte Belaisch.
Laut Mark Unsworth, Leiter der Immobilienwirtschaft bei Oxford Economics, könnte die Zusammensetzung der US-amerikanischen und europäischen Immobilienindizes für einen Teil der Performance-Unterschiede verantwortlich sein. „Die USA haben ein viel reiferes börsennotiertes Immobilienuniversum“, sagte er, wobei Reits auf Alternativen wie Rechenzentren, Selfstorage und Gesundheitswesen spezialisiert ist, die einen größeren Anteil ausmachen. „Europa wird stärker Büros, Industrie und Einzelhandel ausgesetzt sein, wo die relativen Auswirkungen liegen [of higher rates] wird voraussichtlich größer sein“.
Trotzdem sagte Paul Ashworth, US-Chefökonom bei Capital Economics, dass sich im schlimmsten Fall eine „Schicksalsschleife“ zwischen kleineren Banken und Gewerbeimmobilien entwickeln könnte, bei der Sorgen um die Rentabilität der Banken zu einer Flucht von Einlagen führen und die Kreditgeber zum Anruf zwingen bei gewerblichen Immobilienkrediten – „ein wesentlicher Teil“ ihrer Vermögensbasis.
Auch private Kreditgeber könnten erwischt werden. Im Dezember begrenzte die US-Private-Equity-Gruppe Blackstone die Abhebungen aus ihrem 125-Milliarden-Dollar-Fonds für Privatimmobilien, nachdem die Zahl der Rücknahmeanträge stark gestiegen war.