Nach mehr als dreieinhalb Jahren verzeichneten die Immobilienpreise im August erstmals einen Rückgang von 0,1 Prozent im Vergleich zum Juli, berichtet CBS. Knackt der Wohnungsmarkt?
Der Rückgang des durchschnittlichen Hauspreises ist minimal und fand mitten im Sommer statt, von Juli bis August, aber CBS-Chefökonom Peter Hein van Mulligen spricht bereits vorsichtig von einer Trendwende. Im Vergleich zum Vorjahr ist es immer noch ein Plus von 11,9 Prozent. Das ist ein weiterer Riesensprung, aber es ist der vierte Monat in Folge, in dem der jährliche Preisanstieg abgeflacht ist.
Van Mulligen vermutet, dass die Trendwende auf steigende Hypothekenzinsen und sinkendes Verbrauchervertrauen zurückzuführen ist. Vor einem Jahr lag der durchschnittliche Zinssatz bei etwa 1,5 Prozent. In diesem Monat wurde die 4-Prozent-Grenze durchbrochen.
Makler berichten seit einiger Zeit, dass Immobilien schon etwas länger auf dem Markt sind, das Angebot wächst und die Zahl der Übergebote zurückgeht. Setzt sich dieser Trend fort, scheint ein Kursrückgang wahrscheinlich. Aber, warnt Peter Boelhouwer, Professor für Wohnungsmarkt an der TU Delft, der Wohnungsmarkt bleibt unberechenbar. „Es kann schwieriger denn je sein, abzuschätzen, was die Preise tun werden.“
Ist der Hypothekenzins der alles bestimmende Faktor auf dem Wohnungsmarkt?
Je höher der Zinssatz, desto weniger Menschen können sich ein Eigenheim leihen. Das könnten Zehntausende von Euro sein, sagt Boelhouwer. „Wenn wir uns unsere Modelle ansehen, sehen wir, dass ein Zinsanstieg von 4 bis 5 Prozent zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen kann.“
Nach dem Jahreswechsel werden sich Hauskäufer höchstwahrscheinlich auch mit strengeren Kreditvergabestandards auseinandersetzen müssen, warnt Martin Hagedoorn, Produktmanager bei De Hypotheekshop. Das Haushaltsinstitut Nibud wird dem Kabinett höchstwahrscheinlich raten, die Kreditvergabestandards zu verschärfen, da viele andere Lebenshaltungskosten inflationsbedingt stark gestiegen sind. „Es wird keine große Intervention sein, um einen großen Schock zu vermeiden. Aber es ist unvermeidlich, dass der Kreditraum der Käufer begrenzt ist.‘
Zudem sinkt nach dem Jahreswechsel der Hypothekenzinsabzug, der Zuschuss für Eigenheimbesitzer. Eigenheimbesitzer dürfen die Kosten ihres Kredits nicht mehr von 40 Prozent ihres Bruttoeinkommens abziehen, sondern von 37 Prozent. Das macht die Kreditaufnahme etwas teurer.
Die Energiekosten sind enorm gestiegen. Wirkt sich das nicht auch auf den Wohnungsmarkt aus?
Der rasche Anstieg der Energiepreise wirkt sich sicherlich auf die Kreditaufnahmefähigkeit der Käufer aus, sagt Professor Boelhouwer. „So bleibt immer weniger übrig für eine Hypothek.“
Teilweise aus diesem Grund wird die Energieeffizienz eines Eigenheims zu einem immer wichtigeren Thema an den Tischen der Hypothekenberater, sagt Hagedoorn von De Hypotheekshop. „Man muss auch in der Lage sein, eine höhere Energierechnung zu bezahlen. Auf das Energielabel eines Eigenheims wird daher immer mehr Wert gelegt. Gleiches gilt für die Möglichkeiten und Kosten der Nachhaltigkeit.“
Das Kabinett kündigte diese Woche an, hohen Energierechnungen mit einer Preisobergrenze entgegenzuwirken. Für Haushalte gilt ein (noch festzulegender) Höchstpreis für den Verbrauch von bis zu 1.200 Kubikmeter Gas und 2.400 kWh Strom. Außerdem stellt das Kabinett insgesamt 300 Millionen Euro für die Dämmung von Häusern bereit.
Welche weiteren Maßnahmen ergreift die Regierung?
Die Neubauzahlen enttäuschen weiterhin, so dass das Kabinett am Budget Day erneut versprach, den Bau von 900.000 zusätzlichen Wohnungen anzukurbeln. Mehr Angebot könnte die Immobilienpreise senken, obwohl dies nicht garantiert ist.
Gleichzeitig setzt sich die Regierung dafür ein, die mittelhohen Mieten im freien Sektor zu regulieren, um Übertreibungen einzudämmen. Außerdem müssen 30 Prozent des Neubaus sozial und weitere 30 Prozent „mittelfristig“ sein. Projektentwickler warnen davor, dass diese Preisregulierung den Neubau zum Einsturz bringen wird, weil das Bauen aus kommerzieller Sicht uninteressanter wird.
Professor Boelhouwer stimmt dieser Einschätzung zu. „Die Politik der Regierung ist lobenswert, aber sie tut dem Neubau nicht gut, zusätzlich zu den steigenden Energie- und Baustoffpreisen.“
Gibt es noch Hoffnung für Erstkäufer auf dem Eigenheimmarkt?
Auf den ersten Blick scheint ein möglicher Rückgang der Immobilienpreise für Erstkäufer von Vorteil zu sein. Schließlich brauchen sie eine niedrigere Hypothek. „Dennoch droht die Situation für sie nur noch schlimmer zu werden“, sagt Boelhouwer. „Der einzige Grund, warum die Immobilienpreise fallen, ist, dass die Menschen weniger Kredite aufnehmen können. Also Vorspeisen auch.‘
Aber es gibt auch einige Lichtblicke. Der Jubelton reicher Eltern, die steuerfreie Spende für den Kauf eines Eigenheims, wird verschwinden. Auch Großstädte schließen Eigenheimanleger mit Erwerbsschutz und Selbstbelegungspflicht aus. Aber die Konkurrenz bleibt stark. Boelhouwer: „Es ist ein Reservoir an Menschen entstanden, die sich nur billigen Wohnraum leisten können.“
Hagedoorn von De Hypotheekshop verzeichnet wieder einen Anstieg, nachdem zuvor die Zahl der Erstkäufer zurückgegangen war. „Einige greifen jetzt aus Angst vor einem weiteren Anstieg der Hypothekenzinsen und einer Verschärfung der Kreditvergabestandards an. Andere haben nach langem Suchen endlich etwas gefunden, jetzt wo mehr Häuser zum Verkauf stehen. So können sie endlich aus einer teuren, oft temporären Mietwohnung entkommen. Sie sehen vielleicht auch, dass der Wohnungsbau nicht vorankommt. Die Knappheit bleibt also erhalten.‘
