Schalten Sie den Editor’s Digest kostenlos frei
Roula Khalaf, Herausgeberin der FT, wählt in diesem wöchentlichen Newsletter ihre Lieblingsgeschichten aus.
Ups, sie haben es wieder getan. Zum gefühlten 100. Mal in den letzten Jahren – ehrlich gesagt habe ich den Überblick verloren – haben Anleger begonnen, umfassend darüber nachzudenken, was als nächstes mit den globalen Zinssätzen geschieht.
Das Mantra „höher und länger“ bei den Zinssätzen ging Ende letzten Jahres in Flammen auf. Stattdessen blickten die Anleger dem Jahr 2024 mit klarer Gewissheit entgegen, dass die Zinsen stark und schnell fallen werden. Aber bereits jetzt blicken sie auf Rekordzahlen bei den US-Arbeitsplätzen und verschiedene „stabile“ Kommentare von Zinssetzern und schieben die Erwartungen für die ersten Senkungen weiter in die Zukunft.
„Ähm, eigentlich noch ein bisschen höher“, lautet also der neue Konsens, mit allem, was das für Staatsanleihen, kontinuierlich steigende Aktien und alle anderen dazwischen liegenden Anlageklassen bedeutet. Es dürfte kein Zufall sein, dass inmitten all dessen erneut kleine Sorgen über die Gesundheit des Gewerbeimmobilienmarktes aufkommen. S&P Global Ratings brachte es Ende letzten Jahres auf den Punkt: „Auf längere Sicht höhere Zinssätze bleiben das Hauptrisiko für Immobilienanlagen weltweit.“
US-Finanzministerin Janet Yellen ist beruhigend dabei. „Ja, ich habe Bedenken hinsichtlich Gewerbeimmobilien“ Sie sagte diese Woche im Kongress. Yellen verwies auf die Auswirkungen des höheren Zinsumfelds in Verbindung mit der Fälligkeit vieler Gewerbeimmobilienkredite, die in einem Umfeld recht hoher Leerstandsquoten refinanziert werden müssen. Sie sagte, dass dies „eine große Belastung für die Eigentümer dieser Immobilien darstellen wird“.
Yellen fügte hinzu, dass sie die Situation für „beherrschbar“ halte. Aber einige Institutionen dürften „ziemlich gestresst“ sein. Angesichts der noch jungen Erinnerung an die Wohnungsbauprobleme der Jahre 2008 und 2009, die Banken und ganze Volkswirtschaften in Mitleidenschaft gezogen haben, verunsichert dies auch die Anleger.
Diese Woche war es an der Reihe, an diese Dynamik zu erinnern, als der europäische Immobilienkreditgeber Deutsche Pfandbriefbank kurz genannt wurde. In einem StellungnahmeEs hieß, es stelle bis zu 215 Millionen Euro zur Deckung potenzieller Verluste in der „größten Immobilienkrise seit der Finanzkrise“ bereit. Dieser Betrag entspricht mehr als dem Doppelten des Vorsteuergewinns für 2023, der am unteren Ende der erwarteten Spanne lag. Seine Anleihen erlitten einen großen Einbruch.
Unabhängig davon läuft die immobiliengetriebene Horrorshow bei New York Community Bancorp weiter. Nachdem der Aktienkurs der Bank seit Ende Januar bereits um die Hälfte gefallen war, stürzte er diese Woche erneut ab, und die Analysten der Deutschen Bank stellten fest, dass dies einer der Gründe für den Kursanstieg von US-Staatsanleihen am frühen Mittwoch war – eine klassische Jagd nach Sicherheit bewegen. Die frühen Aktien- und Anleihenverschiebungen lösten sich später auf, aber es ist ein Zeichen dafür, dass die breiteren Märkte ein wenig verunsichert wachsen.
Der Broker Liquidnet sagte, er habe einen Anstieg des Handelsvolumens bei Immobilieninvestmentfonds und auch bei Immobilienschulden festgestellt – nicht nur im spekulativen Teil des Marktes, sondern auch am konservativeren Ende des Spektrums, das „nicht genutzt“ wird eine solche Volatilität zu sehen“.
Zu Beginn des letzten Jahres, fügte das Unternehmen hinzu, machten immobilienbezogene Zuflüsse einen einstelligen Prozentanteil seines gesamten Handels aus, der sich auf illiquide Vermögenswerte konzentrierte. Mittlerweile sind es rund 16 Prozent der Gesamtzahl, die ebenfalls schnell wächst. Nicht alles davon ist notleidend, aber einige der Schulden werden zu Preisen von nur 30 Cent pro Dollar gehandelt.
Für Schnäppchenjäger ist die Not ein Bonus. Blackstone beispielsweise hat im vergangenen Jahr ungewöhnlich große 55 Prozent seiner Immobilieninvestitionen in Europa und Großbritannien getätigt. Doch die große Gefahr für Immobilien besteht derzeit darin, dass gute Nachrichten schlechte Nachrichten sind. Viele Anleger haben gehofft oder angenommen, dass es zu einer Rezession kommt und die Zentralbanker den verschuldeten Immobilieninstituten zu Hilfe kommen, indem sie die Zinsen senken, bevor die Kreditnehmer ihre Schulden verlängern müssen. Aber die Zentralbanker haben die ersten Wochen dieses Jahres damit verbracht, sich gegen die Vorstellung zu wehren, dass sie es mit der Zinssenkung eilig hätten. Es lohnt sich sogar, die Möglichkeit, wie gering sie auch sein mag, ernst zu nehmen, dass die Inflation wieder ansteigt und sie als Reaktion darauf gezwungen sind, die Zinsen erneut anzuheben.
„Das machen wir uns Sorgen. . . Die jüngsten guten Nachrichten zur (Diss-)Inflation halten möglicherweise nicht an und die Markterwartungen könnten sich schnell von einem Szenario einer sanften Landung zu einer Aussicht auf eine „keine Landung“ ändern“, sagte Tiffany Wilding, Ökonomin beim Anleiheninvestmenthaus Pimco, diese Woche in einer Notiz. Wilding geht immer noch davon aus, dass die Fed die Zinsen in diesem Jahr um 0,75 Prozentpunkte senken wird. Sie räumt jedoch ein, dass die politischen Entscheidungsträger aufgrund der anhaltenden Inflation und der positiven Wirtschaftsdaten bereits nervös genug sind, um den Markt von der Erwartung einer Zinssenkung im März abzulenken.
Sie hat auch eine leicht bedrohliche Warnung: „Wir stellen fest, dass der Stress im regionalen Bankensektor wieder aufgetaucht ist. Auch wenn wir nicht davon ausgehen, dass sich diese Probleme systemisch auswirken werden, verdeutlichen sie doch, dass hohe Zinsen ein Umfeld erhöhter Risiken für die Finanzstabilität schaffen können. . . ”
Die erste Regel bei Finanzmarktunfällen lautet, dass sie nie dort passieren, wo man es erwartet. Sonst wären es keine Unfälle. Und bei jedem steht „Immobilie“ ganz oben auf der Liste möglicher Unfälle. Doch die ständigen Stresserinnerungen aus den USA, China, Skandinavien und Kontinentaleuropa verunsichern die Anleger.