Der Verkaufsraum des Neubauprojekts Ster Rivier Stad in der chinesischen Provinzstadt Baoding strahlt Luxus und Eleganz aus. Marmorböden, elegante Designermöbel, ein Wasserspiel mit Springbrunnen und moderne Kunst. An der Rückseite gibt eine Fassade aus meterhohem Glas den Blick auf die Werft frei. Immobilienmakler Hua zeigt begeistert: Acht der sechzehn Wohntürme stehen bereits, und am letzten wurde gerade ein rotes Banner aufgehängt, um das Erreichen der Spitze zu feiern. Alles sei im Zeitplan, sagt er, alles laufe gut.
Aber die Verkäufe? Immobilienmakler Hua seufzt und zeigt auf den leeren Raum, die unbenutzten Couchtische und seine drei Verkäuferinnen, die gelangweilt auf einem Liegestuhl hängen. Von Kunden ist nichts zu sehen. „Sie können es selbst sehen“, sagt er. „Das ist die ganze Woche so.“
Über den Autor
Leen Vervaeke ist China-Korrespondentin für de Volkskrant. Sie lebt in Peking. Zuvor war sie Belgien-Korrespondentin.
Der chinesische Immobiliensektor steckt seit zwei Jahren in Schwierigkeiten und ein Ende der Krise ist nicht in Sicht. Nach einer kurzen Belebung im Frühjahr, nach dem Ende der Null-Covid-Politik, geht es seit letztem Sommer wieder bergab. Die Immobilienverkäufe in China sind auf dem niedrigsten Stand seit acht Jahren und die Immobilienpreise fallen weiter. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die chinesische Wirtschaft, die Experten zufolge in diesem Jahr Schwierigkeiten haben wird, das Ziel von „rund 5 Prozent Wachstum“ zu erreichen.
Der Immobiliensektor – einschließlich Baumaterialien und Möbel – macht rund 30 Prozent des chinesischen Bruttoinlandsprodukts (BIP) aus, und Wohnen ist seit langem die bevorzugte Investition chinesischer Haushalte, die durchschnittlich 70 Prozent ihres Vermögens in Immobilien investieren Anwesen. Sinkende Immobilienpreise belasten daher das Verbraucherverhalten stark. Auch die Kommunalverwaltungen sind für ihr Einkommen auf den Verkauf von Grundstücken angewiesen. Die Immobilienkrise belastet die gesamte chinesische Wirtschaft.
Die Goldene Woche
Die chinesische Regierung hat kürzlich Maßnahmen zur Stützung des Marktes ergriffen: Die Hypothekenzinsen wurden gesenkt, ebenso die obligatorische Anzahlung. Ein erster Test für diese Maßnahmen kam letzte Woche: die Goldene Woche, der Nationalfeiertag Anfang Oktober. Dies gilt normalerweise als Höhepunkt für den Immobilienmarkt. Viele berufstätige junge Menschen ziehen dann von der Großstadt in ihre Heimatstadt, wo sie mit ihrer Familie über ihre Finanzen sprechen und auf Wohnungssuche gehen.
Doch die Frage ist, ob die Maßnahmen ausreichen, um die Krise zu wenden. In Baoding, einer Stadt mit 9 Millionen Einwohnern 160 Kilometer von Peking entfernt, gibt es am ersten Tag der Goldenen Woche keinen Sturm. Die Stadt strahlt Urlaubsatmosphäre aus: Die Straßen sind ruhig, die Bewohner entspannt. Viele Immobilienmakler haben ihre Türen geschlossen, um ihre Familienangehörigen selbst zu besuchen. Manche sind bei der Arbeit, sitzen aber oft in einem leeren Büro und warten auf ihren ersten Kunden des Tages.
„Wir haben mehr Zuschauer erwartet, aber die plötzliche Nachricht hat die Menschen beunruhigt“, sagt Hua, der seinen richtigen Namen nicht in der Zeitung haben möchte. Er verweist auf die Probleme chinesischer Projektentwickler: Der CEO des Immobilienriesen Evergrande sitzt in Haft, der noch größere Immobilienriese Country Garden hat Zahlungsfristen verpasst und der Entwickler OceanWide wurde für zahlungsunfähig erklärt. Huas Firma hat ebenfalls negative Presse erhalten, er möchte jedoch nicht, dass der Name erwähnt wird.
„Die Kunden, die jetzt kommen, sind Leute, die bereits letztes Jahr eine Wohnung gekauft haben“, sagt er. „Sie kommen, um zu sehen, ob wir noch bauen.“ Chinesische Käufer müssen einen großen Teil ihres Eigenheims im Voraus bezahlen und haben Angst vor sogenannten lanweilou – wörtlich: morsche Gebäude – die aufgrund finanzieller Probleme des Immobilienunternehmens nie fertiggestellt werden. „Aber hier sehen sie, dass wir gut vorankommen und dass ihre Gebäude bereits ihren Höhepunkt erreicht haben.“ Es besteht kein Grund zur Sorge.“
Entleerende Blase
Der chinesische Immobilienmarkt war jahrzehntelang Gegenstand heftiger Spekulationen und hatte sich zu einer gefährlich großen, mit hohen Schulden aufgeblähten Blase entwickelt. Die chinesische Regierung versuchte dem im Jahr 2020 ein Ende zu setzen, indem sie die Verschuldungsquote von Immobilienunternehmen strikt einschränkte. Das führte zum Untergang von Evergrande und zu einer Kettenreaktion aus schwächelnden Projektentwicklern, besorgten Verbrauchern und sinkenden Preisen. Die Blase scheint sich schneller zu entleeren als gewünscht.
„Die besten Zeiten hier waren 2016 und 2017“, sagte Gao, der seit 10 Jahren als Immobilienmakler arbeitet. Damals kündigte Präsident Xi Jinping den Bau einer neuen Stadt in der Nähe von Baoding an, ein persönliches Prestigeprojekt. Die Immobilienpreise in der Region stiegen sprunghaft an. „Menschen aus dem ganzen Land kamen nach Baoding, um Häuser zu kaufen. Sie konnte sich nicht schnell genug bewegen. „Sie hatten Angst, dass die Preise wieder um 100.000 Renminbi (13.000 Euro) höher ausfallen würden, wenn sie eine Woche warten würden.“
„Jetzt ist es anders, jetzt ist es schwierig, auch nur einen einzigen Kunden zu finden“, sagt Gao. „Jetzt kaufen nur noch Leute, die dringend ein Haus brauchen.“ Es gibt keine Investoren mehr. Jeder denkt, dass die Preise noch weiter sinken werden und dass es besser ist, abzuwarten. Bis zum chinesischen Neujahr benötigen Verkäufer möglicherweise dringend Bargeld und sind bereit, ihren Preis zu senken. „Jeder hat jetzt Schwierigkeiten, Geld zu verdienen und denkt sorgfältig nach, bevor er etwas kauft.“
Deutlicher Preisverfall
Offiziellen Zahlen zufolge sind die Immobilienpreise in zwei Jahren um sechs Prozent gefallen, laut der Nachrichtenagentur Bloomberg beträgt der Rückgang in Großstädten wie Shanghai und Shenzhen jedoch 15 bis 20 Prozent. In Baoding schätzen Immobilienmakler den Rückgang auf 30 bis 40 Prozent. „Mein Cousin hat 2018 ein Haus für 2 Millionen Renminbi (262.000 Euro) gekauft“, sagt Gao. „Die gleichen Häuser sind jetzt 500 bis 600.000 Renminbi (65 bis 78.000 Euro) weniger wert.“
Es gibt immer noch jede Menge Kräne und neue Wohntürme am Baoding-Horizont, als wäre nichts passiert. Dabei handelt es sich um Projekte, die in den goldenen Zeiten des Baubooms und der Preissteigerungen begonnen haben, nun aber aufgrund eines Überangebots auf den Markt kommen. Nachdem Immobilien als Anlageobjekt ihren Wert verloren haben, gibt es ein riesiges Überangebot an Wohnungen. China hat laut Die New York Times genügend freie Wohnungen, um einen siebenjährigen Bedarf zu decken.
Nach den Regeln von Angebot und Nachfrage dürften die chinesischen Immobilienpreise in den kommenden Jahren sinken. Aber so funktioniert das in China nicht. Wie sich der Immobilienmarkt entwickelt, hängt vor allem von der Regierung ab und davon, ob sie Signale gibt, dass die Preise wieder steigen könnten. Dies kann durch eine Lockerung der Spekulationsbeschränkungen erreicht werden. Doch vorerst hält Peking an begrenzten Maßnahmen fest und hofft, den Markt zu stabilisieren.
In Großstädten wie Peking und Shanghai gibt es eine kleine Belebung, aber in einer Provinzstadt wie Baoding – einer Stadt der dritten Klasse nach chinesischer Klassifikation – ist kaum ein Effekt zu spüren. Nach Angaben des Forschungsinstituts China Index Academy wurden in dieser Goldenen Woche in ganz China 17 Prozent weniger Häuser verkauft als im Vorjahr.
„Das ist irreversibel“
Auch die Immobilienmakler in Baoding bestätigen einen Tag nach der Goldenen Woche, dass sie keine guten Geschäfte gemacht haben. Hua hat eine Wohnung des Neubauprojekts mit einem Rabatt von 10 Prozent gegenüber dem Vorjahrespreis verkauft und verhandelt mit zwei Käufern. „Aber das ist nichts im Vergleich zur Golden Week im letzten Jahr, als wir mehr als zehn verkauft haben.“
Er glaubt, dass die goldenen Zeiten nicht so schnell zurückkehren werden, da die chinesische Regierung Immobilien als Wachstumsmotor durch die High-Tech-Industrie ersetzen will. „Dies ist ein unvermeidlicher Trend in der wirtschaftlichen Transformation Chinas“, sagte er. „Einige hoffen immer noch, dass sich der Immobilienmarkt erholt, aber ich denke, das ist unumkehrbar.“
In Baoding haben viele Immobilienmakler in den letzten zwei Jahren ihren Job gewechselt, aber Hua sagt, das habe keinen Sinn. „Alle – Immobilienentwickler, einfache Leute, die Regierung – durchleben jetzt eine schmerzhafte Phase“, sagt er. „Selbst Beamte müssen nachgeben.“ Ich habe kürzlich von einem Polizisten gehört, dass er seit zwei, drei Monaten auf sein Gehalt warte. Der Rückgang des Immobilienmarktes betrifft alle, auch die Regierung. „Wir können nichts dagegen tun, wir können nur warten.“
IWF-Bedenken hinsichtlich der Finanzstabilität
Der Internationale Währungsfonds (IWF) forderte die chinesische Regierung auf seiner Jahrestagung diese Woche auf, mehr Maßnahmen zu ergreifen, um „das Vertrauen in ihren Immobiliensektor wiederherzustellen“. Peking sollte unter anderem die Zinsen senken und den Haushalten mehr Anreize bieten. Die Organisation passte ihre Wachstumsprognose für China für 2023 auf 5 Prozent an (0,2 Prozentpunkte weniger als im Juli). Der IWF sagte, er sei besorgt über die finanziellen Risiken des Immobilienabschwungs angesichts der hohen Verschuldung der chinesischen Kommunalverwaltungen, die ihre Einnahmen teilweise aus dem Verkauf von Bauland beziehen. Die Organisation forderte Peking auf, „in Schwierigkeiten geratene Immobilienunternehmen umzustrukturieren, um sicherzustellen, dass sich die finanzielle Instabilität nicht verschlimmert und auf das Finanzsystem als Ganzes übergreift.“