Können Sie einige wichtige Vorschläge in dem Plan skizzieren?
„Eine wichtige Empfehlung besteht darin, selbstgenutztes Wohneigentum als Vermögen zu besteuern, um die Vermögensungleichheit mit den Mietern zu verringern und die Immobilienpreise niedrig zu halten. Das bedeutet, dass Sie Steuern zahlen, wenn Sie mit Eigenkapital verkaufen, und auch auf das Wohneigentum selbst.
„Auch Kommunen sollen von einer Landnutzungsänderung profitieren können. Wenn Ackerland in Wohnland umgewandelt wird, steigt der Wert enorm. Darauf können dann Steuern erhoben werden. Mit diesen Erlösen kann die Kommune zusätzliche Sozialmieten bezuschussen oder zum Beispiel Straßen bauen. Das Risiko besteht darin, dass die Kommunen dann aktiv werden: Wenn sie knapp bei Kasse sind, könnten sie beschließen, Flächen doch noch für Naturzwecke bebauen zu lassen.
‚Interessant ist auch der Vorschlag, die Mietpreisregulierung zeitnah abzuschaffen. Das Argument ist, dass Vermieter, wenn sie mit einem Mietshaus mehr verdienen können, eher neue Mietshäuser bauen werden. Letztendlich wird dieses höhere Angebot die Preise nach unten drücken, so die Idee. Das ist genau das Gegenteil von dem, was Minister De Jonge jetzt macht: Er will ein Punktesystem, das es auf dem sozialen Mietmarkt bereits gibt, in weiten Teilen des freien Sektors einführen.‘
Das Paket enthält Maßnahmen, die bei rechten Parteien nicht beliebt sind. Zum Beispiel Senkung der Hypothekenzinsabzüge und Wohneigentumssteuern. Der Mietvertrag widerspricht sogar der neuen Regierungspolitik. Wie realistisch ist es dann, dass diese Vorschläge aufgegriffen werden?
„Die politische Realität ist natürlich, dass kleine Schritte viel wahrscheinlicher sind, als einen großen Plan auf einmal umzusetzen. Wenn man diese Maßnahmen überhaupt ergreifen möchte. Und das macht es schwierig: Setzt man nur einen Teil der Maßnahmen um, können unerwünschte Nebenwirkungen entstehen, warnen die Forscher. Rosinenpflücken wird daher nicht empfohlen.
„Sie geben leider auch keinen Auftrag, wie etwa: Wenn Sie als Politiker nur einen Teil übernehmen, dann nehmen Sie dies und das.
„Insbesondere der Vorschlag lautet, dass Berufsanfänger einen Teil ihrer künftigen Rente für den Kauf eines Eigenheims verwenden sollten. Dann leihst du dir tatsächlich etwas von deinem zukünftigen Selbst, das wäre eine sehr drastische Veränderung. In jedem Fall liefern diese Vorschläge zusätzlichen Zündstoff für die breite Diskussion über Wohnungsmarktreformen.‘
Wird dieses Paket kurzfristig die Probleme auf dem Wohnungsmarkt lösen?
‚Nein. Der einzige Vorschlag, der eine unmittelbare Wirkung haben kann, ist die Erleichterung von Wohngemeinschaften. So werden beispielsweise Leistungen und Renten gekürzt, wenn Menschen zusammenleben. Wenn Sie das abschaffen, werden die Menschen schneller zusammenleben, was bedeutet, dass Wohnungen verfügbar werden.
Wie lange dauert es, bis der Markt wieder im Gleichgewicht ist?
‚Brunnen. Im günstigsten Szenario in fünfzehn oder zwanzig Jahren, aber ich bezweifle stark, dass es möglich sein wird. Dann sollen bis 2032 wie geplant eine Million Wohnungen mehr gebaut werden. Ob das gelingt, erscheint mir wie ein Wunder, denn die Baubranche kämpft mit Personalengpässen, hohen Sachkosten und langwierigen Gerichtsverfahren. Die Einwohnerzahl der Niederlande hätte nicht zu stark steigen dürfen, ebenso wenig wie die Zahl der Einpersonenhaushalte. Sonst wird der Neubau wieder voll.
Unterdessen erhöhen die Zentralbanken die Zinssätze als Reaktion auf die hohe Inflation. Wie wird sich das auf den Wohnungsmarkt auswirken?
‚Eine Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank (EZB) trägt zu steigenden Zinsen am Kapitalmarkt bei. Dadurch wird es für die Banken teurer, Hypothekengeld zu kaufen, wodurch sich auch die Hypothekenzinsen erhöhen. Sie hat sich in den letzten Monaten mehr als verdoppelt, ist aber historisch gesehen immer noch niedrig.
‚Momentan herrscht große Verunsicherung bei Käufern und Verkäufern über die steigende Inflation und den Krieg in der Ukraine. Es bleibt abzuwarten, wie sich das genau auf die Immobilienpreise auswirken wird, aber ein großer Einbruch wird nicht erwartet. Die Wirtschaft läuft gut und die Beschäftigung ist hoch. Gleichzeitig ist die Wohnungsnot nach wie vor groß und der Wohnungsneubau kommt nicht voran.‘
Macht sich diese Unsicherheit am Wohnungsmarkt in der Praxis bereits bemerkbar?
„Ich habe mit einem Immobilienmakler gesprochen, der sagte, dass vor einem Jahr zwanzig oder dreißig Leute gekommen sind, um sich ein Haus anzuschauen, jetzt sind es zehn. Er bekommt jetzt zwei, drei gute Angebote für ein Haus, letztes Jahr acht bis zehn. Es wird auch weniger überboten als früher: Die Leute bieten den geforderten Preis oder überbieten ihn leicht.
„Das gilt übrigens für ein Quartier mit vielen Wohnungen in einer Großstadt. Andernorts musste er noch mehr als 50.000 Euro überbieten, um für einen Auftraggeber ein Haus mit einem Angebotspreis von knapp 40.000 Euro zu bekommen. Sie sehen also einen Stimmungsumschwung am Wohnungsmarkt, aber ein Preiscrash ist noch nicht in Sicht.‘