Projektentwickler hatten in den letzten Jahren viel zu meckern. Die Baukosten für ihre Häuser stiegen stark an. Sie müssen sich mit langwierigen Genehmigungsverfahren, Einspruch von Bürgern vor Gericht und einem Mangel an Beamten auseinandersetzen. Ende letzten Jahres fegte der Richter auch ihre Stickstoff-Ausnahme vom Tisch. Für jedes Bauvorhaben ist eine gesonderte Stickstoffberechnung durchzuführen.
Der Zinsanstieg im letzten Jahr hat die Finanzierung ihrer Projekte teurer gemacht, aber er hatte auch Auswirkungen auf potenzielle Hauskäufer. Die Kosten für ein Hypothekendarlehen schossen in die Höhe. Infolgedessen wurden in den vergangenen drei Monaten nicht mehr als knapp viertausend (davon oft teurere) Neubauwohnungen verkauft. Vor nicht allzu langer Zeit war das manchmal mehr als das Doppelte.
Die Reaktion der Entwickler war vorhersehbar. Keine Käufer, dann sind unsere Baupläne vom Tisch. Unter anderem dadurch wird die Wohnungsnot in den nächsten zwei Jahren von 315.000 Wohnungen auf 400.000 Wohnungen ansteigen. Diese Zahlen stehen in scharfem Kontrast zu den Ambitionen der Regierung, die bis 2030 900.000 Wohnungen bauen lassen will. Kann ein weiterer Zahn hinzugefügt werden?
1. Geben Sie Unternehmen zusätzliche Unterstützung
Wollen die Gewerbetreibenden nicht mehr bauen? Dann lass es die Konzerne machen. Die Stiftungen für sozialen Wohnungsbau bauen derzeit jährlich rund 14.000 Wohnungen. Die Vereinbarung sieht vor, diese Zahl so bald wie möglich auf 30.000 oder mehr pro Jahr zu erhöhen, auf insgesamt mindestens 250.000 zusätzliche Wohnungen.
Sie dürfen auch Wohnungen mit einer Miete über der Sozialgrenze von mehr als 700 Euro pro Monat errichten. Bis vor kurzem war dies fast vollständig verboten. Die Wohnungsbaugesellschaften haben jetzt Pläne für 50.000 dieser mittelgroßen Mietwohnungen.
Das große Problem sei die Suche nach Bauland, klagen die Konzerne. Die Wohnungsbaugesellschaften erhoffen sich von der Regierung verbindliche Standortanweisungen. Kurzfristig soll damit der Hektik von Kommunen ein Ende gesetzt werden, die eigene Grundstücke zum höchstmöglichen Preis an Konzerne und Entwickler verkaufen wollen.
Ist es also eine Idee, diesen Konzernen mehrere Milliarden zu schenken? Über einen gegenseitigen Bürgschaftsfonds können sie sich bereits günstigere Kredite leihen. Sie selbst hoffen vor allem auf die Abschaffung zweier Steuern, darunter der Körperschaftssteuer. Durch die Abschaffung dieser Angriffe könnten die Unternehmen in den kommenden Jahren Milliarden von Euro sparen, die sie für zusätzliche Häuser ausgeben könnten.
2. Gewähren Sie Garantien
Wenn Projektentwickler das Risiko nicht verkaufter Wohnungen abschreckt, warum dann nicht einen Fonds für eine „Fortführungsgarantie“ einrichten? Ein solcher Fonds soll insbesondere den Wohnungsbau auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten am Laufen halten. Wurden beispielsweise nur 50 Prozent der Wohnungen eines Wohnprojekts verkauft, statt der üblichen 70 Prozent? Dann übernimmt dieser Fonds das Risiko für das nicht verkaufte Haus. Sie können die Häuser später verkaufen oder vorübergehend vermieten. Staat und Banken können Gelder in einen solchen Fonds einzahlen, aber auch die Baubranche selbst. Letzteres wird schließlich weniger zyklisch.
Käufern kann auch mit einer Garantie geholfen werden. Schließlich kann der verkaufende Bauherr Käufern eine Garantie auf einen bestimmten Verkaufspreis für ihr jetziges Eigenheim geben. Wenn dieser Preis nicht realisiert wird, werden sie die Differenz ausgleichen. Um das Risiko für das Bauunternehmen zu reduzieren, könnte hier auch ein Garantiefonds einspringen, etwa aus der Baubranche selbst. Häufig genannter Einwand: die (kürzlich erhöhte) Grunderwerbssteuer von 10,4 Prozent, die Anleger bei der Übernahme eines Eigenheims zahlen müssen. Senken Sie diesen Prozentsatz und verschieben Sie die Zahlung zumindest länger.
3. Vorschriften lockern
Politisch heikel, aber in der Baubranche ein großer Ideengeber für Lockerungen. Minister Hugo de Jonge für den Wohnungsbau hat seine Absicht, die Mieten zu begrenzen, aufgegeben, ist eine dieser Ideen. De Jonge will, dass für „normale“ Wohnungen im Privatsektor nicht mehr als 1.000 Euro Miete verlangt werden dürfen. Zumindest Neubauten von dieser Regelung ausnehmen, fordern Bauherren, denn dann bleiben auch Investoren an der Finanzierung von Neubauten interessiert.
Ändern Sie auch die Politik, dass Neubauprojekte aus 30 Prozent Sozialmiete, 30 Prozent Mittelstandsmiete und „nur“ 40 Prozent Eigennutzung bestehen müssen. Streiche zum Beispiel die Mittelmiete als Vorgabe, schlägt die Baubranche vor, dann sei es einfacher, mit einem Projekt Gewinne zu erzielen.
Noch sensibler: Werfen Sie einen Blick in die Bauvorschriften. Die Anforderungen an Nachhaltigkeit und Zirkularität von Häusern wurden erheblich erhöht. Neu gebaute Häuser werden viel nachhaltiger als bestehende Häuser. Die Mehrkosten werden vom Käufer nicht unbedingt durch eine niedrigere Energierechnung kompensiert. Ein bisschen Planung (z. B. die Wärmepumpe entfernen?) kann den Preis eines Neubaus senken. Das hat natürlich seinen Preis für Klimaambitionen.
4. Nichts tun
Lassen Sie die Entwickler es selbst herausfinden. Sie können hoffen, dass sie gute Baumeister sind, aber sicher ist, dass sie hervorragende Mathematiker sind. Sie haben gerade ein paar fette Jahre hinter sich. Noch im November zeigten die Top 50 von Cobouw, dass Wohnungsunternehmen die höchsten Gewinnmargen der gesamten Baubranche verbuchen. ‚Einmal mehr zeigt sich, dass dieser Markt floriert wie nie zuvor.‘
Jedes Bauprojekt ist ein ständiger Kampf um finanzielle Spielräume. Viele Projekte arbeiten heute mit einer Kette von Subunternehmern und Subunternehmern, um das Verlustrisiko zu reduzieren und den Gewinn zu steigern.
In der vorangegangenen Krise konnten einige Bauherren tatsächlich etwas gegen die Preisvorstellungen von Neubauten unternehmen. Einem Makler ist bereits ein Fall eines Wohnbauprojekts bekannt, das kurz vor Präsentation zurückgezogen und kurze Zeit später angeboten wurde, nun aber zu günstigeren Preisen. Vielleicht kommt ja mal wieder die Zeit, wo die Entwickler noch ein paar Extras reinwerfen, wie zum Beispiel eine kostenlose Dachgaube oder extra Solarpanels. Viele Projekte gehen nun auch zurück ans Reißbrett, um Material oder Quadratmeter einzusparen.
5. Nicht verkaufen, vermieten
Am Rande der jüngsten Neubausiedlung in Waddinxveen räumen Bagger Erde für neue Pflasterungen ab. Bauarbeiter verkleiden Wände mit Dämmplatten. Die Eigenheime im „englischen Landschaftsstil“ verkauften sich jahrelang wie warme Semmeln, sagt Martin Kraaijestein (PvdA/GroenLinks), ein 77-jähriger Gemeinderatsveteran und ehemaliger Schöffe für Land und Wohnungswesen.
Im Oktober ging wieder ein Teil des Quartiers „Triangel“ in den Verkauf, etwa Einfamilienhäuser für bis zu 580.000 Euro. Oder lebensresistente Häuser bis über 6 Tonnen. Doch Dutzende Kaufverträge warteten noch auf eine Unterschrift.
Warum nicht die Pläne für das Viertel mit 2.900 Wohnungen anpassen, schlug Kraaijestein im Stadtrat vor. Teure Eigenheime durch Sozialwohnungen ersetzen. Dies würde auch zur neuesten Housing Vision von Waddinxveen passen, die vorschreibt, dass Baupläne mindestens 30 Prozent Sozialmiete enthalten müssen. Bei Triangel sind es nur 10 Prozent. Könnte die Gemeinde nicht mit ihrem Partner in diesem Projekt, dem Gebietsentwickler BPD, sprechen?
Schwierig war das für Stadtrat Albert Kerssies von der Ortspartei PCW. Sie würden sich auch mehr Sozialrente wünschen, aber die Kommune ist einfach an die Vereinbarungen mit dem Projektentwickler gebunden. Dieser Vertrag legt nicht nur die Quartierseinnahmen für die Gemeinde von über 10 Millionen Euro fest, sondern entscheidet auch darüber, welche Häuser gebaut werden. Diese Verträge gehen auf das Jahr 2006 zurück, als der Fokus hauptsächlich auf Wohneigentum lag.
Das Viertel in Waddinxveen ist eines der vielen Bauprojekte von BPD, das jährlich rund sechstausend Wohnungen liefert. Direktor Harm Janssen sagt, er habe keine Angst vor Verkaufsverzögerungen. Als Tochterunternehmen der Rabobank hat sein Unternehmen keine Beanstandungen bei der Finanzierung. Zudem liegt der Fokus auf Langfristigkeit. So werden zum Beispiel immer noch beträchtliche Baugrundstücke gekauft, wie kürzlich ein großes Gelände einer Zigarrenfabrik in der Nähe von Eindhoven.
Zudem kann die Verkaufsstrategie angepasst werden. BPD will mit dem Bau einer Reihe von Projekten beginnen, wenn 50 Prozent der Häuser verkauft sind, statt der üblichen 70 Prozent. Janssen: „Man sieht oft, dass die Nachfrage anzieht, wenn die Häuser fast fertig sind.“ So könnten beispielsweise auch mehr Eigenheime an Investoren verkauft werden.
In Waddinxveen kommt jetzt eine weitere Waffe zum Einsatz: der BPD-eigene Wohnungsfonds mit Häusern mit einer Miete von bis zu 1.100 Euro. Mit Waddinxveen wurde nun vereinbart, dass für diesen Fonds 24 vorgesehene Eigenheime durch 36 mittelständische Mietwohnungen ersetzt werden. Hinzu kommen 75 soziale Mietwohnungen. Für Ratsmitglied Kraaijestein kann diese Zahl sogar noch erhöht werden. „Wir haben noch mehr als tausend Häuser in diesem Distrikt zu verkaufen. Wir halten den Druck aufrecht.‘