Bauherren, Kommunen und Bauherren beraten seit Monaten fieberhaft über den Fortgang anstehender Wohnbauprojekte. Der Bau von mehr als 25.000 Wohnungen ist laut einer Studie des Fachblatts Ende September gefährdet Cobouw. Aufgrund der Stickstoffverfügung des Staatsrates vom vergangenen Mittwoch werden Hunderte weitere Bauprojekte zum Erliegen kommen, warnt die Baubranche.
Das ist ein Schlag für Minister Hugo de Jonge für Wohnungswesen und Raumplanung. Seine wichtigste Aufgabe: 900.000 neue Wohnungen bis 2030 bauen. Das soll die entgleisten Hauspreise dämpfen und die Wohnungsnot lindern.
Es ist schwierig festzustellen, welche Projekte auf Eis gelegt werden und warum. Die Entwickler und Architekten mit wem de Volkskrant sprach, will keine Projekte nennen, aus Angst, Baupartner würden sich zurückziehen. Aus ihren Reaktionen wird deutlich, was die Haupthindernisse für die Hausproduktion sind.
Hindernis 1: Stickstoffkrise
Als der Staatsrat vor drei Jahren die Stickstoff- und Naturpolitik der Regierung untergrub, wurde die Baufreistellung erdacht; Letzten Mittwoch wurde diese „Regel“ vom Richter beiseite geschoben. Es wird keinen totalen Baustopp geben; Die möglichen Folgen für die Stickstoffemissionen müssen nun für jedes Projekt berechnet werden. Dies wird zu noch mehr Verzögerung führen.
Lichtblick 1: mehr Conversions
Viele Chancen bei der Wohnraumschaffung bleiben ungenutzt, sagen Experten. Vorhandene Wohnungen können besser genutzt werden, indem zum Beispiel die Teilung von Wohnungen erleichtert wird oder das Zusammenleben nicht mehr mit Renten- oder Leistungsnachlässen bestraft wird. Auch könnten weitere leer stehende Gewerberäume zu Wohnungen umgebaut werden, für die vermutlich keine Stickstoffgenehmigung benötigt wird. Laut Statistics Netherlands wurden im vergangenen Jahr nur 9.500 Wohnungen durch Umbau „gebaut“, die niedrigste Zahl seit sieben Jahren.
Hindernis 2: Arbeitskräftemangel
Die aktuelle Immobilienkrise ist zum Teil auf die Wirtschaftskrise zurückzuführen, die 2008 mit dem Zusammenbruch von Banken begann, die „Schrotthypotheken“ verkauften und den Immobilienmarkt in ihre Falle zogen. Baufirmen gingen bankrott, fast die Hälfte der Architekten verlor ihren Job und viele Bauarbeiter wurden umgeschult. Die Folgen sind nach wie vor im Wohnungs- und Baupersonalmangel zu spüren.
Lichtblick 2: Industriegebäude
Eine mögliche Lösung sehen einige große Bauunternehmen im Industriebau. Die Lieferung von Häusern in vorgefertigten Stücken spart Arbeit und Zeit. Der Aufbau einer solchen Produktionslinie erfordert jedoch eine beträchtliche Investition.
Hindernis 3: teureres Baumaterial
Der Bau konnte während der Corona-Pandemie fortgesetzt werden, aber unter anderem durch die Lockdowns in China kam es zu Engpässen bei Baumaterialien. Auch die Kosten stiegen stark an. Durch den Krieg in der Ukraine schossen die Energiepreise in die Höhe und die Materialpreise stiegen weiter; die für Stahl und Aluminium haben sich im Vergleich zum Vorjahr verdoppelt. In der Folge trauen sich Bauherren nicht mehr, einen festen Baupreis zu nennen, was dazu führt, dass Verhandlungen über neue Projekte scheitern.
Bauverträge werden derzeit hin und her geschoben. „Wir verhandeln jetzt die Grundstückspreise mit der Gemeinde neu“, sagt ein Entwickler. Ein Gemeindebeamter sieht Spannen in den Margen eines Bauunternehmens. Manchmal bitten Bauträger Kommunen um eine Reduzierung des obligatorischen Prozentsatzes von Sozialmietwohnungen in einem Projekt. Mit mehr Eigenheimen würden sie das Projekt „abschließen“, sagt ein Architekt. „So sagen sie zumindest.“
Lichtblick 3: nachhaltiger Rückbau
„Dies ist eine einmalige Gelegenheit, nachhaltige Projekte anzuregen“, sagt Architekt Robert Winkel, der in Rotterdam einen hölzernen Wohnturm mit mittelpreisigen Mietwohnungen entwickelt. Zum Glück war das Holz bereits letztes Jahr angeschafft worden. Ein weiterer möglicher Vorteil: Der „nachhaltige Abbruch“, bei dem Materialien demontiert und verkauft werden, rentiert sich immer mehr.
Hindernis 4: Steigende Zinsen
Die extrem niedrigen Zinsen der vergangenen Jahre mussten der Wirtschaft durch die Finanz- und Coronakrise helfen. In der Folge und aufgrund des rückläufigen Wohnungsbaus geriet der Wohnungsmarkt schnell aus den Fugen. Jetzt, da die Hypothekenzinsen und die Energiepreise steigen, treten Eigenheimkäufer auf die Bremse. Manche brechen den geplanten Kauf eines Neubaus ab, weil sie befürchten, ihr jetziges Eigenheim nicht oder zu günstig verkaufen zu müssen. Das macht Entwickler, die ebenfalls von den gestiegenen Zinsen betroffen sind, misstrauisch gegenüber neuen Projekten.
Lichtblick 4: Antizyklisches Bauen
Jetzt, wo Wohnungsbaugesellschaften mehr finanziellen Spielraum haben, können sie tun, was sie in der letzten Krise unterlassen mussten: antizyklisch bauen; gegen die Wirtschaftslage. Dies ist möglicherweise auch zu einem geringeren Preis möglich. Der Wohnungsbau geht also weiter.
Hindernis 5: stockende Regierung
Die Niederlande sind seit langem für ihre Raumplanung und ihren sozialen Wohnungsbau bekannt. Sowohl Politiker als auch Beamte setzen sich heute mit der Komplexität der Bauaufgaben auseinander, vom Wohnungsbau über die Infrastruktur bis hin zur neuen Energieversorgung.
Ein neues Umwelt- und Raumordnungsgesetz soll Bauverfahren und Partizipation erleichtern. Doch die Umsetzung verzögert sich. Die Umsetzung erweist sich – ironischerweise – als zu kompliziert. Auch ein Entwickler beklagt einen Mangel an Beamten. „Sie haben einfach nicht die Leute, um alle Genehmigungsanträge zu prüfen.“
Lichtblick 5: eigener Dienst
Mit der Rückkehr eines Ministeriums für Wohnungswesen und Raumplanung unternimmt die Regierung Schritte zu mehr Einheitlichkeit und Dringlichkeit in der Wohnungspolitik. Insgesamt wurden fast 11 Mrd. EUR zur Beschleunigung des Wohnungsbaus bereitgestellt, wobei der Schwerpunkt auf bezahlbarem Wohnraum liegt.