Die US-Immobilienpreise sinken nie

Guten Morgen. Wieder einmal konnte ich es nicht ertragen, über das Protokoll der Federal Reserve zu schreiben. James Politi hat jedoch einen netten Newser darüber geschrieben. Die meisten Experten schienen zu glauben, sie seien ein wenig zurückhaltend. Bei Unhedged denken wir, dass die Daten, die in den nächsten Monaten fallen werden, viel wichtiger sind als weitere Mikroanalysen der „Reaktionsfunktion“ der Fed.

Liege ich falsch, wenn ich die Minuten wegwinke? War da ein interessantes Nugget drin? Schreiben Sie uns eine E-Mail: [email protected] und [email protected].

Sicher wie Häuser?

Gestern haben wir uns ein Diagramm mit sinkenden Verkäufen neuer Eigenheime in den USA angesehen, eines von mehreren Beispielen für eine Verlangsamung der Verbraucheraktivität. Die Verkäufe sind gegenüber ihrem Spitzenmonat im Jahr 2020 um 40 Prozent zurückgegangen. Das ist bemerkenswert, aber es ist noch interessanter, den Rückgang der Transaktionen im Zusammenhang mit stabilen Preisen zu betrachten. Hier sind die Verkäufe von bestehenden Häusern in den USA im Vergleich zu den mittleren Verkaufspreisen:

Auch wenn die Zinsen für 30-jährige Festhypotheken in nur fünf Monaten (!) von 3 Prozent auf über 5 Prozent gestiegen sind, haben sich die Preise nicht bewegt.

Angenommen, Sie wollten im Dezember ein Haus für 425.000 Dollar mit 20 Prozent Rabatt kaufen. Aber Sie haben aus irgendeinem Grund keinen Deal abgeschlossen. Die Änderung der Zinssätze bedeutet, dass die monatliche Hypothekenzahlung für Ihr Traumhaus jetzt um etwa 30 Prozent von 1.442 USD auf 1.877 USD gestiegen ist. Das sind 5.220 $ an zusätzlichen Zahlungen pro Jahr. Genauer gesagt, wenn Ihr Hypothekenbudget auf etwa 1.442 US-Dollar festgelegt war, kaufen Sie jetzt ein Haus im Wert von 325.000 US-Dollar. Das ist ein wirklich anderes Haus.

Und so ist es nicht überraschend, dass viele Käufer die Hölle damit sagen. Anträge auf Kaufhypotheken (d. h. keine Refinanzierungen) sind gegenüber ihrem Höhepunkt der Coronavirus-Pandemie um ein Drittel zurückgegangen:

Nennen Sie mir einen anderen Markt, in dem ein so großer Teil der Nachfrage den Markt verlässt und sich die Preise nicht bewegen? Dies ist umso beeindruckender, als die Durchschnittspreise in zweieinhalb Jahren um 47 Prozent (ich wiederhole: !) gestiegen sind. Das scheint mir verrückt zu sein.

Was auch immer mein notorisch unzuverlässiges Bauchgefühl mir sagen mag, fast jeder Ökonom und Analyst, den ich lese, sagt dasselbe. Selbst wenn wir in eine Rezession geraten, werden die Immobilienpreise in den USA nicht sinken. Diese Ansicht ist der felsenfeste Konsens geblieben, auch wenn sich das Wirtschaftsbild eingetrübt hat. Es wird durch ein solides Argument unterstützt, wie wir bereits festgestellt haben, aber da sich das makroökonomische Bild verdüstert und die Finanzierungskosten in die Höhe schnellen, lohnt es sich, es zu überarbeiten. Sinkende Preise und der damit einhergehende Vertrauensverlust in die Wirtschaft bei Hausbesitzern könnten eine flache Rezession in eine tiefe Rezession verwandeln.

Nancy Vanden Houten von Oxford Economics formulierte den Konsens letzte Woche in einer Notiz:

Wir erwarten keinen direkten Preisverfall auf nationaler Ebene, was nur während der Großen Rezession und der Weltwirtschaftskrise passiert ist. Wir sehen immer noch Nachholbedarf bei jüngeren Haushalten, die von der Seitenlinie geholt werden könnten, und Investoren werden wahrscheinlich auch weiterhin den Markt stützen.

Ian Shepherdson von Pantheon Macroeconomics ist der seltene Ökonom, der sagt, dass ein kurzer Preisrückgang möglich ist – aber er sagt, dass jeder Rückgang nicht von Dauer sein wird:

Das Fehlen eines großen Bestands an Hypothekendarlehen mit variablem Zinssatz bedeutet, dass der Markt nicht von einer Welle von Zwangsverkäufern heimgesucht wird, wenn die Zinsen steigen [as in 2008-09]. Das wiederum bedeutet, dass ein anhaltender vollständiger Rückgang der Immobilienpreise unwahrscheinlich ist, aber ein kurzer Rückgang durchaus möglich ist, wenn sich der Markt an den Nachfrageeinbruch anpasst und die Lagerbestände höher steigen.

Das Argument gegen einen Preisrückgang, das wir bereits besprochen haben, hat vier Beine. Das Wohnungsangebot ist sehr schwach; die Nachfrage nach Häusern ist ungewöhnlich stark, angetrieben durch einen demografischen Aufschwung; die Verbrauchernachfrage zu verstärken ist die Investitionsnachfrage von Buy-to-Rent-Investoren, von Start-ups über öffentliche Unternehmen bis hin zu Private Equity; Schließlich sind die Verbraucherbilanzen stark, sodass sie es sich leisten können, zu zahlen.

Das Versorgungsbein ist unanfechtbar. Folgendes ist seit der globalen Finanzkrise mit dem Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern passiert:

Das demografische Argument dreht sich um die Idee, dass sich die Haushaltsgründungen während der Pandemie verzögerten und aufholen müssen. Junge Menschen zogen nicht aus ihren Elternhäusern aus oder lebten weiter bei Mitbewohnern. Jetzt suchen sie ein eigenes Zuhause.

Vor der Pandemie wurden in einem durchschnittlichen Jahr etwa 1 Mio. neue US-Haushalte gegründet. 2020 sinkt die Zahl der neuen Haushalte tatsächlich fiel etwas. Vermutlich war das auch 2021 so (wir haben noch keine Daten). In diesem Jahr könnten wir also sehr grob schätzen, dass wir die üblichen 1 Mio. neuen Haushalte haben, die sich gründen wollen – und vielleicht weitere 1 oder 2 Mio. mehr, die es während der Pandemie hinausgezögert haben.

Daten zur Kauf-zu-Miet-Nachfrage sind schwer zu finden, aber Vanden Houten geht davon aus, dass es etwa 5 Prozent des neuen Wohnungsangebots absorbiert. Hier ist ihr Diagramm, das einen auffälligen Trend zeigt:

Was die Verbraucherbilanz anbelangt, wenden wir uns dem Lieblingsdiagramm aller Wirtschaftsoptimisten zu, der Schuldenzahlungen im Verhältnis zum verfügbaren Einkommen. Es zeigt die günstige Wirkung fallender Zinsen:

Welche Gegenargumente gibt es, wenn überhaupt? Wohnungsmarkt Cassandras (und davon gibt es viele) weisen auf den hohen Bestand an parteilich gebauten neuen Häusern hin, die in der Lieferkette feststecken:

Die Zahl der zum Bau zugelassenen oder im Bau befindlichen Neubauten ist heute sogar noch höher als in den Jahren der Blase. Tatsächlich scheinen 1,9 Millionen neue Wohnungen in der Pipeline viel zu sein, verglichen mit den 1,5 Millionen Wohnungen, die derzeit zum Verkauf stehen (neue und bestehende). Auf der anderen Seite Freddie Mac Heringe die US-Wohnungsnot bei 3,8 Mio. Wohnungen.

Mein Argument gegen den zuversichtlichen Konsens über die Stabilität der US-Immobilienpreise wäre, dass in Rezessionen die Dinge immer schneller schief zu gehen scheinen, als man denkt. Insbesondere stellt sich heraus, dass das System immer mehr Einfluss hat, als Sie dachten. Das Diagramm der Schuldenlast der privaten Haushalte könnte sich also als etwas trügerisch erweisen. Das gilt umso mehr in einer Rezession, in der die Zinsen steigen, und wenn sich die Inflation nicht bald abkühlt, werden wir genau diese Rezession bekommen.

Aber ich bin noch nicht bereit, dieses Argument vorzubringen. Wir werden den Wohnungsmarkt weiter genau beobachten.

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