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Roula Khalaf, Herausgeberin der FT, wählt in diesem wöchentlichen Newsletter ihre Lieblingsgeschichten aus.
Immobilienunternehmen in der Eurozone werden von steigenden Verlusten getroffen und einige werden Schwierigkeiten haben, ihre Schulden zu finanzieren, die auf ein höheres Niveau als vor der Finanzkrise 2008 gestiegen sind, warnte die Europäische Zentralbank.
Die Verluste, von denen die EZB sagte, dass sie „Folgen für die Widerstandsfähigkeit der Kreditbücher der Banken“ hätten, sind auf stark gestiegene Finanzierungskosten, sinkende Gewerbeimmobilienwerte, schwächere Mieteinnahmen und wachsende Bedenken hinsichtlich der Energieeffizienz von Gebäuden zurückzuführen.
Die Zentralbank sagte, Anzeichen von Stress im Gewerbeimmobiliensektor, der 10 Prozent aller Bankkredite in der Eurozone ausmacht, „haben das Potenzial, ein negatives Szenario erheblich zu verstärken“ und würden „große Verluste“ im gesamten Finanzsystem verursachen.
Die durchschnittliche Verschuldung größerer europäischer Immobilienunternehmen ist auf mehr als das Zehnfache ihrer Gewinne gestiegen, „nahe oder über dem Niveau vor der globalen Finanzkrise“ sagte die EZB im Rahmen seiner zweimal jährlich stattfindenden Überprüfung der Finanzstabilität. Der vollständige Bericht erscheint am Mittwoch, aber die EZB hat ihre Bedenken zu Gewerbeimmobilien einen Tag früher veröffentlicht.
Der Anstieg der EZB-Zinsen hat den Sektor hart getroffen. Den Daten des Eurozonen-Kreditregisters zufolge kostet die Finanzierung des Kaufs von Gewerbeimmobilien in Europa jetzt 2,6 Prozentpunkte mehr als vor Beginn der Zinserhöhung im letzten Jahr. Der Leitzins der Zentralbank für Einlagen beträgt jetzt 4 Prozent – ein Anstieg gegenüber minus 0,5 Prozent vor Beginn des Straffungszyklus.
Der Anstieg der Kreditkosten würde eine Refinanzierungsherausforderung für die am höchsten verschuldeten Unternehmen darstellen, sagte die EZB und verwies darauf, dass die Ratingagentur Moody’s Analytics im Jahr bis März 2023 die Ratings oder Aussichten für 40 Prozent der europäischen Immobilienunternehmen gesenkt hatte.
Am akutesten ist das Problem in Ländern wie Finnland, Irland, Griechenland und den baltischen Staaten, wo mehr als 90 Prozent der Kredite an Gewerbeimmobilienunternehmen variabel verzinst sind oder in den nächsten zwei Jahren fällig werden. Im Vergleich dazu sind es in den Niederlanden nur 30 Prozent und in Deutschland 40 Prozent.
„Geschäftsmodelle, die auf der Grundlage der Rentabilität vor der Pandemie und langfristig niedriger Zinssätze etabliert wurden, könnten mittelfristig unrentabel werden“, warnte die EZB.
Der starke Rückgang bei Gewerbeimmobilien in der Eurozone wird durch den Rückgang der Anzahl der Transaktionen in diesem Sektor um 47 Prozent im ersten Halbjahr dieses Jahres im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 unterstrichen.
Der Anteil der Bankkredite an verlustbringende Immobilienkreditnehmer werde sich laut EZB voraussichtlich auf 26 Prozent verdoppeln. Es wurde jedoch gewarnt, dass dieser Betrag auf die Hälfte aller Kredite ansteigen könnte, wenn der Umsatz in der Branche um ein Fünftel zurückginge und die verschärften Finanzierungsbedingungen noch zwei Jahre anhielten.
Die Zentralbank sagte, die Verschuldung werde sich „wahrscheinlich weiter verschlechtern, da die Gewinne dieser Unternehmen sinken und die Preise für Gewerbeimmobilien nach unten abgewertet werden“.
Die Verlagerung hin zu Heimarbeit und Online-Einzelhandel hat die Nachfrage nach Büros und Geschäften beeinträchtigt und die Mieteinnahmen der Immobilieneigentümer belastet, während ältere und minderwertige Gebäude größere Mietrückgänge erleiden müssen, da die Mieter mehr Wert auf die Energieeffizienz eines Gebäudes legen.
Ein Zeichen dafür, dass die Preise für Gewerbeimmobilien nach Ansicht der Anleger in den letzten zwei Jahren stark gesunken sind, ist der Marktwert börsennotierter Immobilienunternehmen in der Eurozone, der von 110 Prozent des Buchwerts ihrer Vermögenswerte auf weniger als 70 Prozent gesunken ist.
Der europäische Wohnimmobiliensektor stand vor ähnlichen Herausforderungen. Die EZB sagte jedoch, ein starker Arbeitsmarkt trage dazu bei, die Hypothekenausfälle niedrig zu halten, während Wohnungsknappheit und steigende Baukosten die Preise stützten.