Die große Kälte des US-Immobilienmarktes

Die Immobilienpreise in den US-Städten, insbesondere im Westen, kühlen ab, da steigende Hypothekenzinsen den Kreis der Immobilienkäufer schrumpfen ließen.

Im April erreichte das jährliche Wachstum der US-Preise laut dem Hauswertindex des Immobilienunternehmens Zillow mit 21 Prozent seinen Höchststand. Bis letzten Monat war das auf 14 Prozent gefallen. Die Preise auf dem US-Wohnimmobilienmarkt setzen sich zurück, sagt Jeff Tucker, Senior Economist bei Zillow, „aber es ist noch zu früh, um zu sagen, wie groß der Preisrückgang sein wird“.

Im Juli verzeichnete der S&P Case-Shiller-Index, der die Immobilienpreise in 20 US-Städten misst, seinen ersten monatlichen Rückgang seit zehn Jahren und fiel um 0,44 Prozent. Im August lag der durchschnittliche Hauspreis in den USA laut Zillow bei 356.054 $, nur etwa 1.500 $ unter seinem Allzeithoch im Juni.

„Die Tatsache, dass die Preise eher fallen als steigen, ist ein Wendepunkt“, sagt Tucker. „Wir haben so etwas seit 2010 oder 2011 wirklich nicht mehr gesehen. [ . . . ] Dieser Sommer markierte das Ende dieses langen Bullenlaufs für die Wertsteigerung von Eigenheimen in den USA.“

Hypothekengarant Freddie Mac berichtete, dass die durchschnittliche 30-jährige Festzinshypothek am 6. Oktober von 6,70 Prozent in der Woche zuvor auf 6,66 Prozent gefallen sei. Aber ein Jahr zuvor lag die Rate bei 2,99 Prozent. Die Hypothekenzinsen sind in diesem Jahr schnell gestiegen, da die Federal Reserve ihr Programm aus der Pandemiezeit zum Kauf von hypothekenbesicherten Wertpapieren eingestellt und auch die Zinssätze erhöht hat, um der Inflation entgegenzuwirken.

Die Mortgage Bankers Association berichtete am 5. Oktober, dass die Hypothekenanträge im Vergleich zur Vorwoche um mehr als 14 Prozent zurückgegangen seien. Laut der National Association of Realtors gingen die Verkäufe bestehender Häuser im August im Jahresvergleich um 19 Prozent zurück.

„Es geht . . . ein schwieriges Viertel für die Branche zu sein“, sagt Andrew Vallejo, ein Immobilienmakler in Austin.

Die steigenden Zinsen drängen den Eigenheimbesitz aus der Reichweite einiger Käufer und kühlen die Nachfrage nach Eigenheimen ab. Käufer haben im April und Mai eine „Erschwinglichkeitsgrenze“ erreicht, sagt Tucker. Die monatliche Hypothekenzahlung für ein typisches Haus mit einer Anzahlung von 20 Prozent stieg von 1.035 US-Dollar im August 2021 auf 1.643 US-Dollar im letzten Monat, was einem Anstieg von 59 Prozent entspricht.

Käufer begannen, aus dem Wohnungsmarkt auszusteigen. Gleichzeitig boten Verkäufer ihre Häuser im Frühjahr und Sommer weiterhin an, ermutigt durch die Rekordpreise, die in den ersten beiden Jahren der Pandemie erzielt wurden. Die Hausverkäufe begannen sich zu verlangsamen, und als die Immobilien länger auf dem Markt lagen, begann der Bestand – die Anzahl der zum Kauf verfügbaren Häuser – zu wachsen.

Je länger sie saßen, desto größer wurde der Druck auf Hausbesitzer, ihre Listenpreise zu senken. Laut dem Case-Shiller-Index sanken die Preise im Juli in San Francisco mit 3,5 Prozent am stärksten; Seattle bei 3,1 Prozent; und San Diego bei 2,5 Prozent.

Die neuesten Verkaufsdaten stellen Angebote dar, die vor Monaten gemacht wurden, sagt Taylor Marr, stellvertretender Chefökonom bei Redfin Immobilienmaklern, und unverkaufte Immobilien erscheinen darin überhaupt nicht. Letztendlich werden diese Eigentümer einen niedrigeren Preis akzeptieren, was den mittleren Verkaufspreis in den USA weiter drückt.

Die Abkühlung ist in den westlichen Bundesstaaten am stärksten, jedoch nicht auf die Region beschränkt. Sechzehn der 100 US-Städte, in denen die Angebotspreise am stärksten gesunken sind, befinden sich im Westen. Die größten Auswirkungen waren in teuren Märkten wie Seattle im US-Bundesstaat Washington oder San Jose in Kalifornien zu spüren, wo steigende Zinsen am meisten zu einer monatlichen Hypothekenzahlung beitragen, oder in Märkten, die sich während der Pandemie am stärksten erhitzten und daher am weitesten fallen werden – Austin, Texas; Boise, Idaho; und Phoenix, Arizona.

San Jose ist laut Daten von Zillow einer der am schnellsten kühlenden Märkte in den USA. Obwohl der durchschnittliche Verkaufspreis für Eigenheime 1,4 Millionen US-Dollar betrug, hatten etwa 25 Prozent der Angebote im August eine Preissenkung, verglichen mit 12 Prozent im August 2021. Unterdessen blieben Häuser länger auf dem Markt: Die Zahl der Angebote, die weniger als zwei Wochen lang gelistet waren, ging zurück etwa 5 Prozent.

Einige wohlhabende Käufer, die bei Technologieunternehmen beschäftigt sind, sind dieses Jahr aus dem Markt ausgeschieden, weil der Abschwung an den Aktienmärkten den Wert der Aktien senkte, die sie gegen eine Anzahlung verkaufen wollten, sagt der Immobilienmakler aus San Jose, Tung Nguyen.

Die Daten von Zillow zeigen, dass das jährliche Preiswachstum in San Jose im August auf 2 Prozent geschrumpft ist, verglichen mit einem Höchststand von 26 Prozent im Februar. Die Preise sind gesunken, da die Verkäufer „realistischer“ geworden sind, sagt Nguyen. Er stellt fest, dass ein Verkäufer von Eigentumswohnungen, den er vertrat, im März zu seinem geforderten Preis von 608.000 US-Dollar unter Vertrag genommen wurde, der Deal jedoch zwei Monate später platzte, als das Aktienportfolio des Käufers einbrach. Die Eigentumswohnung erzielte beim Verkauf im letzten Monat 41.000 US-Dollar weniger.

Junior Torres, ein Immobilienmakler 840 Meilen nördlich in einem anderen Technologiezentrum, Seattle, sagt, auch er habe gesehen, wie Geschäfte aus demselben Grund gescheitert seien. Häuser in gutem Zustand werden weiterhin innerhalb von sieben bis zehn Tagen verkauft, aber weniger attraktive Angebote haben „erhebliche Preisanpassungen“ erfordert.

Der Markt in der Bay Area hat seit Mitte August etwas zugelegt, sagt Immobilienmakler Manu Changotra. Mehrere Angebote kommen zurück, aber „niemand zahlt mehr als 100.000 Dollar [asking price] mehr“.

„Der Markt verändert sich, aber eine Korrektur war erforderlich“, fügt sie hinzu. „Es war kein sehr gesunder Markt, was wir in der Pandemie hatten.“

Verkäufer, die den Markt seit dem Ausbruch der Pandemie im Jahr 2020 vorangetrieben haben, werden sich der neuen Realität bewusst. Weniger Immobilien erhalten mehrere Angebote und mehr Verkäufer senken ihren ursprünglichen Listenpreis. Austin war ein solcher Verkäufermarkt. Die Daten von Zillow zeigen, dass das jährliche Wachstum der Immobilienwerte in Austin im Januar mit 47 Prozent seinen Höhepunkt erreichte, bevor es im August auf 7 Prozent zurückging.

Die Immobilienmaklerin Katie Dochen aus Austin erinnerte sich an die Schwierigkeit, einen Eigentümer davon zu überzeugen, den Preis eines Hauses zu senken, das länger als erwartet auf dem Markt war. „Ein paar Monate lang war die Preisgestaltung für ein Haus wie der Versuch, ein sich bewegendes Ziel zu treffen“, sagt sie.

Aber die Verlangsamung ermöglichte es auch den langjährigen Austiniten Stephen und Ashley Aarons, ihr erstes Haus zu kaufen. Mit drei Kindern und einem vierten auf dem Weg wollten sie eine größere Wohnung, aber ihre Sparbemühungen wurden durch die explodierenden Preise auf dem Markt behindert. Schließlich wechselten sie ihre Zielgegend und schlossen diesen Monat ein Haus mit fünf Schlafzimmern und einem Pool für 1,5 Millionen Dollar ab – unter dem geforderten Preis. „Es war eine sehr emotionale Achterbahnfahrt“, sagt Ashley.

Zillows Wohnungsökonom sagt, mehrere Bekannte hätten eifrig gefragt, ob der Wohnungsmarkt „zusammenbricht“, in der Hoffnung, dass ein Preisrückgang es ihnen ermöglichen würde, zum ersten Mal Immobilien zu kaufen.

„Der Wind hat sich gedreht“, sagt Tucker. „Sehr schnell hat sich diese Wetterfahne vom wohl bestverkauften Markt der Geschichte gewandelt. . . jetzt sicherlich ausgewogener und vielleicht wohl ein Käufermarkt in weiten Teilen des Landes.“

Der mittlere Aufenthalt in einem US-Haus beträgt 12 Jahre, sagt Marr. Das bedeutet, dass Investoren und Eigenheimbesitzer zwar einen Preisknirschen spüren, die meisten Hausbesitzer jedoch nicht. Stattdessen werden sie einfach nicht so viel verkaufen, wie sie hätten haben können.

Eigenheimbesitzer „werden gerade jetzt dazu animiert, dort zu bleiben“, fügt er hinzu. Wenn der Immobilienmarkt wie ein Spiel mit musikalischen Stühlen ist, „dreht der Zinsanstieg die Musik leiser, und das führt nur dazu, dass mehr Leute sagen: ‚Ich habe einen guten Stuhl. Warum sollte ich gehen?’“ Tatsächlich gingen die Notierungen im August „erheblich“ zurück, sagt Tucker. Dies könnte dazu führen, dass weniger Häuser auf den Markt kommen und der Abwärtsdruck auf die Preise verringert wird.

Dieses Hin und Her ist die Essenz von Angebot und Nachfrage und „sollte helfen, diesen neuen Gleichgewichtspreis zu finden“.

Im Moment gibt es in Sacramento und den umliegenden Bezirken weniger eine Preisanpassung als eine Einstellungsanpassung, sagt Immobilienmakler Bruce Reddick. Sacramento ist laut Redfins Daten einer der am schnellsten abkühlenden Märkte des Landes, wobei mehr als die Hälfte der Verkäufer ihre Preisvorstellung im Juli senkten, verglichen mit etwa einem Drittel im Juli 2021. Im Moment hat Reddick eine optimistischere Einstellung, zu sagen, dass ein Haus in einer weniger begehrten Gegend „zwei Wochenenden statt einem“ auf dem Markt stehen könnte oder dass ein Käufer sich weigert, auf Schutzvorkehrungen zu verzichten.

Die Neigung zu einem Käufermarkt hat zwei seiner Kunden begünstigt. Brent Burky und Christine Burky-Mellon setzten sich dem pandemischen Ansturm auf den Wohnungsmarkt aus, abgeschreckt durch den Wettbewerbsprozess und die eskalierenden Preise. Aber besorgt über steigende Zinsen und gestärkt durch Familienfonds, begannen sie diesen Sommer mit der Suche.

Sie fanden ein Haus mit drei Schlafzimmern, das 1950 gebaut wurde, und verhandelten 20.000 Dollar Rabatt auf den geforderten Preis, um bei 720.000 Dollar zu schließen.

Obwohl sie begeistert sind, bald einen Hinterhof zu haben, der groß genug für einen Garten ist, kürzen sie die Ausgaben in Erwartung, eine Hypothekenzahlung zu schultern, die durch die Zinssätze höher als erwartet ist.

Brent sagt, dass, bis sich das Paar an seinen neuen monatlichen Abfluss gewöhnt hat, „jedes Abonnement gerade unter die Lupe genommen wird“.

Claire Bushey ist Chicago-Korrespondentin der FT

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