Wolfgang Schubert-Raab erinnert sich, als die Boomzeiten so gut waren, dass sein Unternehmen nicht schnell genug Häuser bauen konnte.
„Bereits im Jahr 2021, noch bevor wir den ersten Kubikmeter Beton gegossen hatten, lagen uns Angebote für mehr als die Hälfte des Komplexes vor“, sagte der Geschäftsführer des Raaber Bauunternehmens. Zwei Jahre später befindet sich der Markt für Einfamilienhäuser in einem Zustand des „vollständigen Zusammenbruchs“, wie Schubert-Raab es beschreibt.
In ganz Deutschland stehen Wohnungsbauunternehmen vor einem derart drastischen Umschwung, dass der Abschwung im Wohnungsbau weitreichende Auswirkungen auf die größte Volkswirtschaft Europas zu haben droht.
Viele haben sich selbst für zahlungsunfähig erklärt und damit das Ziel von Bundeskanzler Olaf Scholz, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, um der Krise bei der Erschwinglichkeit von Wohnraum in mehreren der größten Städte des Landes entgegenzuwirken, zunichte gemacht.
Diese Woche intervenierte die Bundesregierung gemeinsam mit den Landesparlamenten und stellte ein Maßnahmenpaket vor, das den Wohnungsbau durch Bürokratieabbau beschleunigen soll. Branchenvertreter betrachten die Reaktion als einen Schritt in die richtige Richtung, befürchten jedoch, dass die Maßnahmen nicht stark genug sind und die Einführung viel zu langsam erfolgen wird.
Tim-Oliver Müller, Geschäftsführer des HDB, sagte: „Aufgrund der bisherigen Erfahrungen gehen wir nicht davon aus, dass es schnell umgesetzt wird. Dafür sind die föderalen Strukturen viel zu komplex.“
Nach einem jahrzehntelangen Boom, der durch starke Nachfrage, günstige Kredite und niedrige Rohstoffkosten befeuert wurde, stehen die deutschen Bauunternehmer nun vor dem, was Gereon Frauenrath, Geschäftsführer des Bauunternehmens Frauenrath Group, als „perfekten Sturm“ bezeichnet.
Rohstoffe sind inzwischen um mehr als 40 Prozent teurer als vor der Pandemie – der größte Anstieg in Europa. Der kreditintensive Sektor muss sich außerdem mit zehn aufeinanderfolgenden Zinserhöhungen durch die Europäische Zentralbank auseinandersetzen. Während es im Land vor allem in den Großstädten immer noch an geeigneten Wohnungen mangelt, schrecken die höheren Kreditkosten viele Kaufinteressenten ab.
Das Ergebnis war ein verheerender Vertrauensverlust, der dazu geführt hat, dass der Wohnimmobilienmarkt des Landes zu den schlechtesten in Europa gehört.
Die Hauspreise sind im zweiten Quartal gegenüber dem Vorjahr um 10 Prozent gesunken, während die Zahl der erteilten Baugenehmigungen hier deutlich schneller gesunken ist als in der gesamten Region. Im Oktober meldeten 22,2 Prozent der Unternehmen abgesagte Projekte – so viele wie seit Beginn der Erhebung durch die Ifo-Denkfabrik im Jahr 1991.
„Es wird immer schlimmer“, sagte Klaus Wohlrabe, Leiter der Umfragen beim Ifo. „Im Wohnungsbau ist das Neugeschäft weiterhin sehr gering und die Auftragsbestände der Unternehmen nehmen ab.“
Die Bauproduktion stieg zwischen dem ersten Quartal 2015 und Anfang 2022 um mehr als 16 Prozent. Da die Nachfrage aufgrund niedriger Zinsen und relativ laxer Kreditvergabestandards stark anstieg, stiegen die Immobilienpreise nach Angaben des EU-Statistikamts um 66 Prozent Eurostat.
Nun tragen die Probleme des Sektors, der im Jahr 2021 mehr als 5 Prozent des BIP ausmachte, dazu bei, dass Deutschland in der Rangliste der führenden Volkswirtschaften des IWF auf den letzten Platz zurückfällt.
Susannah Streeter, Senior Investment Analyst beim Vermögensverwalter Hargreaves Lansdown, sagte: „Angesichts der Tatsache, dass der Immobiliensektor ein Wachstumsmotor in Deutschland ist, [the sector’s issues] verheißt nichts Gutes.“
Auch Unternehmen, deren Vermögen vom Wohnungsbau abhängt, spüren die Belastung.
Sabine Brockschnieder, Geschäftsführerin der Baumann-Gruppe, die seit mehr als einem Jahrhundert Badezimmer und Küchen der Deutschen baut, sagt, die Zeiten seien selten härter gewesen.
„Kleinere Unternehmen werden mit dem Umsatzrückgang und den gestiegenen Kosten ernsthafte Schwierigkeiten haben“, sagte Brockschnieder und fügte hinzu, dass die Bestellungen im Vergleich zum Vorjahr um 15 Prozent zurückgegangen seien.
Steigende Kosten und eine schwächere Nachfrage werden Baumann voraussichtlich dazu zwingen, einige seiner 1.200 Mitarbeiter zu entlassen und andere in ein Urlaubsprogramm zu schicken.
„Leider müssen wir uns von den von uns beschäftigten Leiharbeitern trennen, da wir davon ausgehen, dass es im nächsten Jahr noch schlimmer wird“, sagte Brockschnieder.
Die Branche ist der Ansicht, dass die Regierung eingreifen sollte, um das zu korrigieren, was viele Hausbauer als Marktversagen ansehen.
Sie argumentieren, dass Bewohner von Großstädten wie Berlin, München, Hamburg, Köln und Frankfurt im Gegensatz zu früheren Abschwüngen in den 1990er oder frühen 2000er Jahren immer noch mit einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum konfrontiert seien.
„Die aktuellen Bedingungen – deutlich höhere Baukosten und steigende Zinsen – schrecken Investoren und Bauherren ab“, sagte Jörg Hegestweiler, Geschäftsführer von BKL Baukran Logistik, das Kräne an die Baubranche verkauft und vermietet.
Im September einigte sich die Branche mit der Bundesregierung auf einen 14-Punkte-Aktionsplan, der einen Mix aus Steuervorteilen, attraktiven Förderprogrammen, der Absenkung von Energiesparstandards und einer Vereinfachung von Planungs- und Genehmigungsverfahren beinhaltet.
Bauministerin Klara Geywitz sagte, das am Montag vorgestellte Maßnahmenpaket werde den Aufschwung der Branche beschleunigen, indem es bürokratische und rechtliche Hürden für Bauherren abbaue.
„Damit bezahlbarer Wohnraum schneller gebaut werden kann, brauchen wir mehr Tempo bei Planung, Genehmigung und Bau“, sagte sie. „Der Pakt, auf den sich Bund und Länder jetzt geeinigt haben, wird für die nötige Beschleunigung sorgen.“
Felix Pakleppa, Geschäftsführer des ZDB, einem Verband, der 35.000 Bauunternehmen vertritt, sagt, das Maßnahmenpaket biete einen „Hoffnungsschimmer“, aber es brauche noch mehr.
„Um in den Beschleunigungsmodus wechseln zu können, benötigt man zunächst neue Aufträge. Und es werden immer weniger“, sagte Pakleppa und forderte die Regierung auf, mehr der im September vereinbarten Maßnahmen zu genehmigen.
Schubert-Raab, die auch Präsidentin des ZDB ist, sagte, den Unternehmen fehle noch die Gewissheit.
„Unsere Branche ist keine Windhundebahn – es dauert zwischen zwei und drei Jahren, bis eine Immobilie von der Planungsphase bis zur bezugsfertigen Phase gelangt“, sagt er. „Wer bauen will, braucht Sicherheit. Ohne sie wird niemand investieren.“