Ein Herrenhaus mit Blick auf den Regent’s Park wurde für weniger als 130 Millionen Pfund verkauft, was einem Preisnachlass von mehr als 50 Millionen Pfund gegenüber dem Angebotspreis entspricht. Dies ist ein Zeichen dafür, dass steigende Entwicklungskosten und der Wegzug wohlhabender russischer Käufer die Spitze des Londoner Wohnungsmarktes erreichen.
Der indische Geschäftsmann Ajay Kalsi hat einen Deal zum Kauf von 1-18 York Terrace East abgeschlossen, einer Reihe von denkmalgeschützten Häusern mit einer Fläche von 95.000 Quadratfuß, so vier Personen, die von dem Deal wissen.
Der Verkauf zum Sonderpreis beendet ein schwieriges Kapitel für die früheren Eigentümer des von John Nash entworfenen Anwesens und bietet gleichzeitig einen seltenen Einblick in die Herausforderungen, die es mit sich bringt, am geheimnisvollen oberen Ende des Wohnungsmarktes der Hauptstadt tätig zu sein.
Der Entwickler Zenprop kaufte das Grundstück im Jahr 2016, und der Vorstandsvorsitzende des Unternehmens, Derrick Beare, sagte der Financial Times im Jahr 2020, sein Ziel sei es, die Baugenehmigung zu erhalten, den Block aus den 1820er Jahren zu renovieren, den Mietvertrag mit dem Eigentümer The Crown Estate zu verlängern und zu verkaufen.
Aber der Plan des Entwicklers, die Immobilie gewinnbringend umzutauschen, scheiterte, als sich der Immobilienmarkt drehte. Laut Immobilienmakler Savills liegen die Durchschnittspreise für „erstklassige“ Häuser in London 17,6 Prozent unter ihrem Höchststand von 2014.
„Es war ein langer Prozess, eine schreckliche Erfahrung. [There was] Brexit, eine Pandemie und dann ein Krieg. Jetzt ist der Markt wegen der steigenden Baukosten wirklich hart“, sagte eine am Verkauf beteiligte Person.
Wohlhabende ausländische Käufer sind eine tragende Säule des Londoner Hauptmarktes, aber ihre Zahl ging während der Covid-Pandemie zurück und muss sich noch erholen. Russische Käufer, einst alltäglich im Zentrum Londons, waren in den letzten Jahren rückläufig und seit Wladimir Putins Invasion in der Ukraine Anfang dieses Jahres so gut wie verschwunden.
„Offensichtlich gibt es keine Russen, wenige Chinesen und sehr wenige arabische Käufer“, sagte Andrew Langton, Vorsitzender von Aylesford International, dem Unternehmen, das neben Savills York Terrace East vermarktet.
Laut Savills haben die einheimischen Superreichen die Lücke auf dem High-End-Immobilienmarkt gefüllt und ihr Geld zu einem Rekordpreis in Häusern im Wert von über 5 Millionen Pfund geparkt. Trotzdem zielen Hauskäufer, die Schutz vor der steigenden Inflation suchen, nicht auf komplexe Renovierungsprojekte wie York Terrace East.
Aufgrund der steigenden Baukosten, die durch Inflation und steigende Zinssätze verursacht werden, wird der Preis für die Umrüstung von York Terrace East wahrscheinlich mehr als 100 Mio.
Kalsi antwortete nicht auf eine Bitte um Stellungnahme oder erläuterte seine Pläne für das Gebäude, das die Genehmigung hat, in 26 Wohnungen und zwei Häuser umgewandelt zu werden.
Der reduzierte Verkauf ist ein Signal dafür, dass die steigenden Kosten für Baumaterialien das obere Ende des Marktes belasten.
„Kaum hast du gekauft [the property] dann stößt man auf die Betonwand der Baukosten, die täglich für Ziegel, Zement, Holz, alles steigen. Baukosten [could be] weit über 1.000 £ pro Quadratfuß“, sagte eine an der Transaktion beteiligte Person.
„Was 185 Millionen Pfund waren, sind jetzt 130 Millionen Pfund. Ist das eine Frage der Baukosteninflation und der Unsicherheit über die Endverbraucher, wenn die Russen vom Markt gedrängt werden?“ sagte die Person.
Aber York Terrace East hat seine eigenen einzigartigen Komplikationen. Im Februar 2020 gewährten milliardenschwere Immobilieninvestoren, die Reuben-Brüder, ein Darlehen gegen die Immobilie in Höhe von 90 bis 100 Millionen Pfund mit Zinszahlungen von bis zu 700.000 Pfund pro Monat, so vier mit der Vereinbarung vertraute Personen.
Kalsi hat das Darlehen im Rahmen des Verkaufs übernommen, wird die Immobilie jedoch wahrscheinlich refinanzieren, so zwei der Personen.
Die Reubens lehnten eine Stellungnahme ab.
Beare lehnte eine Stellungnahme ab; Als der Zenprop-Chef im Jahr 2020 versuchte, für 185 Millionen Pfund zu verkaufen, sagte er, das Ziel sei „mein Geld zurückzubekommen und weiterzumachen“.
Mehrere Personen mit Kenntnis des Verkaufs sagen, dass das Unternehmen einen erheblichen Verlust auf dem Grundstück verbucht hat, obwohl nicht klar ist, wie viel Zenprop bisher dafür ausgegeben hat.
„Es war ein Albtraum. Der Ausstieg wird eine immense Erleichterung sein“, sagte einer.