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Roula Khalaf, Herausgeberin der FT, wählt in diesem wöchentlichen Newsletter ihre Lieblingsgeschichten aus.
Der Hedgefonds Muddy Waters gab am Mittwoch eine Wette gegen einen börsennotierten Immobilieninvestmentfonds bekannt, der vom Private-Equity-Riesen Blackstone verwaltet wird.
Der in New York notierte Blackstone Mortgage Trust, den Blackstone seit 2013 verwaltet, um sein Vermögen über traditionelle Private-Equity-Investitionen hinaus zu diversifizieren, vergibt Kredite an Gewerbeimmobiliengruppen in Nordamerika, Europa und Australien. Es verwaltet ein Vermögen von 22 Milliarden US-Dollar.
Der Chief Investment Officer des in den USA ansässigen Unternehmens Muddy Waters, Carson Block, sagte auf der Sohn-Investmentkonferenz in London, dass es „eine Menge Fäulnis in den Büchern“ gebe und dass viele der Kreditnehmer, deren Kredite die Bestände des Trusts ausmachen, in Gefahr seien nicht in der Lage zu sein, Zahlungen zu leisten. Er prognostizierte, dass der Trust Mitte nächsten Jahres „seine Dividende erheblich kürzen“ müsse und „echtem Risiko einer Liquiditätskrise“ ausgesetzt sei.
„Ich halte es für unvermeidlich, dass der Cashflow durch dieses makroökonomische Umfeld erheblich beeinträchtigt wird“, sagte Block in einem Interview mit der Financial Times nach seiner Präsentation.
„[The] Das Einzige, was ihnen hilft, ist die Möglichkeit, die Tage der Abrechnung auszudehnen. Ich wäre nicht zuversichtlich, was den Büromarkt in den USA angeht.“
Die Aktien des Trusts, der eine Marktkapitalisierung von 3,6 Milliarden US-Dollar hat, fielen im Handel am Mittwochnachmittag um mehr als 6 Prozent. Muddy Waters, eine Leerverkäufergruppe, veröffentlicht ihre bärischen Wetten häufig nach umfangreichen Recherchen.
Blackstone Mortgage Trust sagte in einer per E-Mail versandten Erklärung, der Bericht sei „eigennützig und irreführend“ und „einzig und allein zu dem Zweck konzipiert, den Aktienkurs von BXMT zum eigenen Vorteil des Leerverkäufers negativ zu beeinflussen“.
Block sagte, er glaube, dass höhere Zinsen und ein schwächerer Immobilienmarkt Kredite für Kreditnehmer teurer machten, während die zugrunde liegenden Sicherheiten, darunter einige Bürogebäude, unter dem Wert des Kredits lägen.
Während Kreditnehmer viele ihrer variabel verzinslichen Kredite gegen höhere Zinsen abgesichert haben, sagte Block, dass viele dieser Absicherungen im nächsten Jahr auslaufen würden, wodurch sie der vollen Wucht höherer Zinsen und Refinanzierungskosten ausgesetzt wären.
Block argumentierte, dass die Verluste aus dem Kreditbuch des Trusts zwischen etwa 2,5 und 4,5 Milliarden US-Dollar liegen könnten, was in etwa seiner Marktkapitalisierung entspräche.
Blackstone sagte, sein Trust sei „gut aufgestellt, um in diesem Umfeld zurechtzukommen“ und habe seine Dividende im letzten Quartal mehr als vollständig gedeckt, indem er ausschüttungsfähige Gewinne erwirtschaftete – eine von Analysten als Indikator für Cashflows bevorzugte Kennzahl –, die 126 Prozent seines Quartalsergebnisses entspricht Dividende.
Immobilieninvestmentfonds müssen den Großteil ihrer Gewinne in Form von Dividenden an die Aktionäre ausschütten. Wenn die Gewinne diese Zahlungen jedoch nicht vollständig decken können, sehen Analysten darin ein Warnsignal dafür, dass ihre Ausschüttungen nicht nachhaltig sind.
Katie Keenan, Geschäftsführerin des Trusts, teilte den Aktionären im Oktober mit, dass sie 40 Prozent ihrer US-Bürokredite, die etwa 27 Prozent ihrer Bestände ausmachen, entweder Wertminderungen verzeichnet oder auf die Beobachtungsliste gesetzt habe. Außerdem seien die Schadenreserven im vergangenen Jahr um mehr als das Zehnfache gestiegen, sagte Keenan.
Blackstone übernahm 2013 die Kontrolle über den Trust und weitete ihn zwei Jahre später mit dem Kauf eines 4,6-Milliarden-Dollar-Portfolios gewerblicher Hypothekendarlehen von GE Capital dramatisch aus.
Blackstone ist finanziell an dem Trust beteiligt. Laut Wertpapierunterlagen besitzt das Unternehmen eine Minderheitsbeteiligung im Wert von weniger als 150 Millionen US-Dollar und erwirtschaftet vom Trust jährlich Verwaltungsgebühren in zweistelliger Millionenhöhe. Aber das ist bescheiden im Vergleich zu den 8,4 Milliarden US-Dollar an Barmitteln, die sich in der Bilanz von Blackstone befinden, und den mehr als 6 Milliarden US-Dollar an jährlichen Verwaltungsgebühren.