Experten warnen, dass Europas Büromarkt mit den härtesten Bedingungen seit der Finanzkrise konfrontiert ist, da steigende Zinsen und ein Anstieg der Baukosten die Erholung von der Pandemie zu ersticken drohen.
Höhere Zinssätze und eine allgemeine Verschärfung der Finanzierungsbedingungen haben laut einer Analyse der Bank of America die Kosten für den Schuldendienst für Büroeigentümer zum ersten Mal seit 2007 über die Mieteinnahmen getrieben.
Das kühlt bereits die Investitionen in den Sektor ab und könnte stark fremdfinanzierte Bürounternehmen in Bedrängnis bringen.
Steigende Leitzinsen haben die Schuldendienstkosten der Büroeigentümer erhöht. Doch das ist laut Marc Mozzi, Immobilienanalyst bei der BofA, nur die Spitze des Eisbergs.
„Wenn über Zinsen gesprochen wird, macht das nur etwa ein Viertel der Kreditkosten für europäische Immobilienunternehmen aus. Der Kreditspread ist der verborgene Teil des Eisbergs“, sagte Mozzi und bezog sich auf ein Maß dafür, wie viel mehr ein Unternehmen im Vergleich zu einem staatlichen Emittenten für Kredite zahlen muss.
In den letzten 12 Monaten haben sich die Kreditspreads für in Großbritannien notierte Immobilienunternehmen verdoppelt und für europäische Konzerne fast verdreifacht, wie Berechnungen der BofA zeigen, was darauf hindeutet, dass Anleiheinvestoren zunehmend besorgt über die Kreditwürdigkeit der Unternehmen sind.
Die sich verschlechternden Aussichten kommen, nachdem die Bank of England Anfang dieses Monats die größte Erhöhung ihres Leitzinssatzes seit mehr als einem Vierteljahrhundert vorgenommen hat, während sie den Kampf gegen die Inflation verstärkt.
Der Büromarkt hatte einen lebhaften Start in das Jahr, ist aber seitdem gesunken. In London lag der Wert der im ersten Quartal des Jahres abgeschlossenen Geschäfte um 105 Prozent über dem 10-Jahres-Durchschnitt; aber im zweiten Quartal lag es 27 Prozent unter diesem Niveau, so Mark Ridley, Chef der Immobilienagentur Savills.
Führungskräfte sagen, dass die Herausforderung schwieriger werden könnte, wenn Käufer die Schulden refinanzieren müssen, die sie zum Kauf von Gebäuden verwendet haben.
„Schauen Sie sich die Finanzkrise an und was passiert ist: Die Engpässe waren die Refinanzierungsmomente, da kann es zu Engpässen kommen“, sagte Adam Goldin, Leiter des britischen Geschäfts von CC Land, dem chinesischen Entwickler, dem das Londoner Leadenhall Building gehört das Hochhaus „Käsereibe“.
„Wenn Sie einfach nicht das Geld für eine Refinanzierung haben, dann haben Sie das Geld nicht. . . Es gibt viele Organisationen da draußen, [such as] Fonds, die geschlossen sind und nicht mehr Geld investieren können, also ist ihre einzige Richtung der Verkauf. Wir werden dann herausfinden, wie viel Kapital zu kaufen ist“, fügte er hinzu.
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Eine kürzlich von der Royal Institution of Chartered Surveyors, einem führenden Gremium der Immobilienbranche, durchgeführte Umfrage ergab, dass etwa die Hälfte der befragten Immobilienmakler, Gutachter und Berater aus ganz Europa und den USA „den Markt als in die Abschwungphase abgerutscht ansieht des Immobilienkreislaufs“.
Bürovermieter kämpfen außerdem mit sprunghaft ansteigenden Baumaterialkosten, dem Fortbestehen von Hybridarbeit und den zusätzlichen Kosten, die erforderlich sind, um Umweltauflagen zu erfüllen.
Dennoch weisen sie darauf hin, dass der Leverage in der Branche heute weitaus geringer ist als vor der Finanzkrise und dass andere Investoren und Käufer einspringen werden, sobald die Preise für Büros weiter sinken.
Aber Mozzi ist skeptisch. „Warum sollte jemand etwas kaufen, das weniger einbringt, als er dafür bezahlt?“ er sagte.