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Roula Khalaf, Herausgeberin der FT, wählt in diesem wöchentlichen Newsletter ihre Lieblingsgeschichten aus.
Die Verkäufe von Bürogebäuden in La Défense am Stadtrand von Paris sind in diesem Jahr eingebrochen, da der Immobilienabschwung ein Geschäftsviertel trifft, das vom verstorbenen französischen Präsidenten Charles de Gaulle als Konkurrenz zur City of London und der Wall Street konzipiert wurde.
Der Wert der Transaktionen in Europas größtem eigens dafür errichteten Geschäftsviertel ist in diesem Jahr auf rund 15 Millionen Euro (16,4 Millionen US-Dollar) gesunken, verglichen mit einem Jahresdurchschnitt seit 2020 von 500 bis 1 Milliarde Euro, so Pierre-Yves Guice, Geschäftsführer des staatlicher Gewerbepark.
Guice sagte, der Rückgang sei auf höhere Zinssätze, einen Rückgang der Bewertungen älterer Bürogebäude und die Entscheidung potenzieller Käufer für eine Renovierung statt für einen Neukauf zurückzuführen.
„Es hat einen Zusammenbruch gegeben [in investments], von dem wir hoffen, dass es vorübergehend ist“, sagte Guice in einem Interview. „Der Konsens, den wir heute hören, ist, dass es nicht 2024, sondern 2025 richtig anziehen wird“, fügte er jedoch hinzu, dass sich der Mietmarkt als weitaus widerstandsfähiger erwiesen habe.
La Défense ist vor allem für sein charakteristisches „Grande Arche“-Gebäude bekannt und hat sich als Erfolg erwiesen: Entwickler haben Dutzende von Wolkenkratzern errichtet und einige der größten Unternehmen Frankreichs haben dort Büros eingerichtet.
Mit rund 4 Mio. Quadratmetern Bürofläche ist es mehr als doppelt so groß wie Londons Canary Wharf und beherbergt immer noch große Büros, die von Unternehmen wie der Société Générale und den Energiekonzernen Engie und TotalEnergies genutzt werden.
Wie Canary Wharf steht La Défense jedoch vor einer Post-Covid-Abrechnung, da Unternehmen ihre Bürobedürfnisse neu bewerten, da mehr Mitarbeiter von zu Hause aus arbeiten und einige von ihnen an zentralere Standorte in Paris ziehen, wo das Angebot begrenzter ist.
Laut Guice liegt die Leerstandsquote von La Défense bei etwa 14 bis 15 Prozent und damit über dem historischen Tiefstwert von 5 Prozent. Während die Pandemie die Nachfrage beeinträchtigte, seien die Leerstände auch darauf zurückzuführen, dass seit 2020 neuere Hochhäuser gebaut würden, deren Besetzung in der Regel mehrere Jahre in Anspruch nehme, fügte er hinzu.
Neue Bauprojekte sind mittlerweile rar, obwohl Total einen 228 Meter hohen Wolkenkratzer im Wert von 1 Milliarde Euro in Auftrag gegeben hat. Die bestehenden Büros des Unternehmens in La Défense gehören zu den Gebäuden, für die Makler in den letzten 18 Monaten nach Käufern gesucht hatten, deren Verkauf jedoch Schwierigkeiten bereitete, sagten zwei Personen, die mit den Gesprächen vertraut sind. Total lehnte eine Stellungnahme ab.
La Défense veröffentlicht keine Jahresergebnisse. Die Einnahmen stammen aus der Vermietung und dem Verkauf von Grundstücken und Gebäuden, aus der Verwaltung von Aktivitäten wie Parken und werden von lokalen Behörden finanziert, die Grundsteuern erheben.
Seit der Pandemie versucht La Défense, sich neu zu erfinden, um neue Unternehmen oder sogar Studenten anzulocken. Zu den weiteren Plänen gehören Sanierungsprojekte, die vielseitig einsetzbar und umweltfreundlicher sein sollen.
Ein Projekt, das letzte Woche an den Entwickler BNP Paribas Real Estate vergeben wurde, wird ein Flachbaukomplex mit Studentenwohnheimen, einer Kletterwand und einer Essenshalle sowie Büros sein. Es ist so konzipiert, dass es bei Bedarf problemlos in mehr Wohnraum umgewandelt werden kann.
„Das aktuelle Umfeld erfordert, dass wir umsichtiger vorgehen und veränderbare Projekte entwickeln müssen“, sagte Carole de Matharel, Spezialistin für Großprojekte bei BNP Paribas Real Estate.
Guice sagte, der Mietmarkt habe sich als widerstandsfähiger erwiesen. Trotz der durch die Pandemie verursachten Veränderungen der Arbeitsgewohnheiten hat La Défense in den Jahren 2021 und 2022 mehr als 200.000 Quadratmeter neu vermietet, was als Maßstab für ein „normales“ Jahr gilt. Guice fügte hinzu, dass das Vermietungsgeschäft im Jahr 2023 langsamer sei, aber nicht drastisch.
Während einige Kunden wie das Beratungsunternehmen EY La Défense verlassen und in kleinere Räumlichkeiten im Zentrum von Paris ziehen, sei es dem Geschäftsviertel gelungen, Namen anzuziehen, die die Gegend in der Vergangenheit nicht in Betracht gezogen hätten, darunter Luxuskonzerne wie Christian Dior Couture von LVMH und sein Rivale Kering.
Olivier Taupin von der Gewerbeimmobilienberatung Cushman & Wakefield sagte, er sei „sehr optimistisch in Bezug auf La Défense“, was die Vermietung angeht. Er fügte jedoch hinzu, dass der Umfang der unterzeichneten Mietverträge seit der Pandemie zurückgegangen sei.
Mittlerweile sind die Gebäude auf viel mehr Mieter aufgeteilt, von denen einige aus Kostengründen nach La Défense gezogen sind. Laut Cushman & Wakefield blieben die Mietpreise dort in diesem Jahr weitgehend stabil bei etwa 430 Euro pro Quadratmeter, verglichen mit mehr als dem Doppelten in der Nähe des Arc de Triomphe im Zentrum von Paris.
In anderen Randgebieten rund um Paris sind die Büromieten noch viel niedriger und liegen teilweise zwischen 100 und 150 Euro pro Quadratmeter, aber die Gebäude haben Schwierigkeiten, Mieter zu finden.
„Der Preisunterschied war noch nie so groß“ zwischen dem Zentrum von Paris und der Peripherie, sagte Taupin.