Anna und ihr Mann wussten immer, dass es schwierig werden würde, das Haus zu verkaufen, in dem sie 17 Jahre lang glücklich gelebt und ihre drei Kinder großgezogen hatten. Sie wussten nicht, wie schwer der Prozess des Verlassens sein würde.
„Als unser jüngstes Kind zur Universität ging, drehten sich unsere Gedanken um: Wo geht es weiter?“ sagt Anna, die Mitte fünfzig ist und ihren richtigen Namen nicht nennen wollte.
Sie und ihr Mann haben im Januar ihr Haus mit sechs Schlafzimmern in Surrey auf den Markt gebracht. „Wir erkannten, dass es kein idealer Zeitpunkt war, rechneten aber damit, dass die Leute, bei denen wir kauften, auch ihren Verkaufspreis senken müssten, wenn wir unseren Verkaufspreis senken müssten.“
Nach sechs „langsamen und schmerzhaften“ Monaten, einer Preissenkung und einem Maklerwechsel akzeptierte das Paar vorläufig ein „enttäuschend niedriges Angebot“, das 20 Prozent unter dem aktuellen Angebotspreis lag.
„Leider hatte der Verkäufer des Hauses, das wir kaufen wollten, den Preisverfall, den wir erlebt hatten, nicht erlebt, und das war auch nicht beabsichtigt“, sagt Anna. Von dem Prozess erschöpft, haben sie das Haus vom Markt genommen und sagen, dass sie vorerst dort bleiben werden.
In diesem Jahr berichten Immobilienmakler von einem deutlichen Anstieg von Menschen, die versuchen, große Häuser zu verkaufen, um an einen kleineren Ort zu ziehen – das Umzugsberatungsunternehmen Realmoving sagt, dass 31 Prozent aller Umzugsunternehmen im Jahr 2023 bisher eine Verkleinerung vornehmen, der höchste Anteil seit 2015, während die nationale Immobilienagentur berichtet Die Kette Jackson-Stops sagt, dass die Anfragen von Downsizern mehr als ein Fünftel höher sind als im Jahr 2019, vor der Covid-19-Pandemie.
Doch wie Anna und ihr Mann feststellen mussten, erweist sich der Umzug als schwierig.
Während die Immobilienverkäufe eingebrochen sind – laut HM Revenue & Customs sind die Transaktionen in diesem September im Vergleich zum Vorjahresmonat um 17 Prozent zurückgegangen –, liegt die Zahl der zum Verkauf stehenden Häuser pro Immobilienmaklerbüro auf dem höchsten Stand seit fünf Jahren. Und große Häuser erweisen sich als am schwierigsten zu verlagern.
Laut Zoopla dauert der Verkauf von Häusern mit vier oder mehr Schlafzimmern in sieben der neun Regionen Englands am längsten und ist der Immobilientyp mit dem größten Überangebot – Einfamilienhäuser mit vier oder mehr Schlafzimmern machen 18 Prozent aller Häuser auf dem Markt aus, aber nur 7 Prozent der Käuferanfragen.
„Auf dem aktuellen Markt kann eine Verkleinerung schwierig sein, da die Nachfrage nach großen, zugigen Einfamilienhäusern nachlässt, während die Nachfrage nach kleineren Immobilien mit niedrigeren Betriebskosten wächst“, sagt Anto Clay, Einkäufer bei Stacks Property Search.
Auch die Lust auf Sanierung ist gering. „Häuser, die sich schon lange im Besitz einer Familie befinden, erfordern in den meisten Fällen einen erheblichen Arbeitsaufwand, um sie auf den neuesten Stand zu bringen – und da die Arbeits- und Materialkosten um 30 Prozent höher sind als vor einem Jahr, scheuen Käufer große Projekte.“ „, sagt Jo Eccles, Geschäftsführerin der Einkaufsagentur Eccord.
Größtenteils stagnieren jedoch größere Häuser, weil die höchsten Hypothekenzinsen seit 15 Jahren den Aufstieg in ein größeres Haus erheblich erschwert haben. „Der Rückgang der Immobilienpreise war im Jahr 2023 moderat, verglichen mit einem Rückgang der Kaufkraft um 20 Prozent [if they kept their mortgage repayments the same]“, sagt Richard Donnell, geschäftsführender Forschungsdirektor bei Zoopla. „Höhere Hypothekenzinsen wirken sich tendenziell stärker auf Upsizer aus als die meisten anderen, da sie größere Häuser kaufen und höhere Hypotheken benötigen.“
Nach Angaben der Bank of England gingen die Hypothekengenehmigungen im September im Vergleich zum Vorjahresmonat um mehr als ein Drittel zurück, da selbst diejenigen, die es sich leisten könnten, umzuziehen, sich dagegen entscheiden, wenn die Aussichten so ungewiss sind.
„Die Kreditnehmer haben sich an günstige Schulden und einen bestimmten Lebensstil gewöhnt, mit reichlich verfügbarem Einkommen, das sie für Urlaub, Restaurantbesuche, Kleidung, Autos und Schulgebühren ausgeben können“, sagt Adrian Anderson, Direktor von Anderson Harris Mortgage Brokers. „Diese Gruppe ist einfach nicht bereit, eine größere Hypothek aufzunehmen und ihren Lebensstil einzuschränken, um jetzt etwas aufzubessern. Man wartet sehr darauf, was mit den Zinssätzen und Immobilienpreisen passiert.“
Während viele Downsizer im Alter von 50 Jahren und älter erhebliches Eigenkapital in ihrem Haus angesammelt haben oder es vollständig besitzen, sind immer mehr Menschen aufgrund steigender Energie- und Hypothekenrechnungen gezwungen, ihre Häuser früher als geplant zu verkaufen.
Louise Rowlands, Einkäuferin bei Richard Winter Property Search mit Sitz in Surrey, hat einen „enormen Anstieg“ der Menschen beobachtet, die sich für eine Verkleinerung entscheiden. „Eine beträchtliche Zahl von Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz und einige von Hypothekendarlehen mit reiner Verzinsung verspüren oder stehen kurz davor, einen enormen Druck auf den Cashflow zu verspüren, wenn sie ihren Zinssatz am Ende neu festlegen müssen“, sagt sie.
Laut der Immobilienagentur Hamptons ist der Anteil aller Downsizer-Mover, die durch den Umzug in ein Haus, das weniger als die Hälfte des Preises des von ihnen verkauften Hauses kostet, einen erheblichen Wertverlust erleiden, von 30 Prozent im Jahr 2019 auf 38 Prozent gestiegen 27 Prozent zwei Jahre zuvor.
Während einige dieser Schritte beispielsweise durch die Freigabe von Eigenkapital ausgelöst werden, um Kindern den Einstieg in die Immobilienbranche zu erleichtern, sagt David Fell, Senior-Analyst bei Hamptons, dass viele wahrscheinlich eine Verkleinerung vornehmen werden, um die Hypothekenzahlungen auf ein überschaubares Niveau zu senken.
Sally, eine Buchhalterin mit zwei Kindern, ist gerade dabei, ihr Haus in den Heimatbezirken auf den Markt zu bringen, damit sie und ihr Mann einen Ort mit einem Schlafzimmer und einem Empfangszimmer weniger kaufen können. „Wir wollen die Hypothek in Höhe von 120.000 Pfund abbezahlen, hoffen aber, für die Schule in der gleichen Gegend bleiben zu können“, sagt Sally, die in den Vierzigern ist und ihren Nachnamen nicht nennen wollte.
Doch der Markt arbeitet gegen diese Downsizer. Matthew, 48, verkauft, um ein kleineres Haus im selben Teil von Surrey zu kaufen, doch in den letzten neun Monaten scheiterte der Verkauf dreimal – er hat es gerade mit einem Preisnachlass von 50.000 £ wieder auf den Markt gebracht.
„Wir können es uns nicht leisten, noch einmal zu reduzieren, da wir dann nicht mehr kaufen können“, sagt Matthew, der lieber anonym bleiben möchte. „Die Immobilienpreise in unserer Gegend sinken nicht so schnell, wie wir es getan haben.“
In der Tat zögerten viele Eigentümer, die Preise zu senken – oder, wenn sie es getan haben, waren die Preisnachlässe nicht groß genug. Trotz des langsamen Marktes sind die Angebotspreise bei der Erstliste einer Immobilie im vergangenen Jahr um 2,4 Prozent gestiegen und liegen nach Angaben von TwentyCi immer noch 25 Prozent höher als im Jahr 2019.
„Verkäufer, die Schwierigkeiten haben, ihre Preiserwartungen an das aktuelle Aktivitätsniveau anzupassen, stellen fest, dass ihre Häuser im Regal liegen bleiben“, sagt Tim Bannister, Direktor für Immobilienwissenschaft bei Rightmove.
Es gibt noch andere, seit langem bestehende Probleme für potenzielle Downsizer. Laut dem Forschungsinstitut International Longevity Center leben fast 90 Prozent der Menschen im Alter von 65 bis 79 Jahren in „unterbelegten“ Häusern – und es wird oft behauptet, dass die Wohnungskrise gemildert werden könnte, wenn man ihnen einen Anreiz zum Umzug gäbe.
Doch obwohl laut einer Studie der Immobilienagentur Savills mittlerweile 75 Prozent des gesamten Immobilieneigentums im Vereinigten Königreich auf die über 55-Jährigen entfallen, scheuen viele Menschen aus Kostengründen vor dem Verkauf zurück. „Angesichts aller Umzugsgebühren und insbesondere der Stempelsteuer müssen Sie eine deutliche Verkleinerung vornehmen, sonst ist das Geld, das Ihnen bleibt, marginal“, sagt Roarie Scarisbrick, Partner bei der Einkaufsagentur Property Vision.
Eine Verkleinerung in eine günstigere Gegend ist eine Option – die in Bristol ansässige Immobiliensuchmaklerin Charlotte Strang stellt beispielsweise fest, dass mehr Menschen aus London kommen. „Ich höre immer wieder von Käufern, dass sie ihre Hypothek jetzt deutlich reduzieren oder ganz abschaffen wollen“, sagt sie. Das große Problem im ganzen Land ist jedoch der Mangel an geeignetem Wohnraum, insbesondere für diejenigen, die später im Leben verkleinern.
„Entwickler konzentrieren sich auf Einfamilienhäuser, aber wir haben eine alternde Bevölkerung. Daher wäre geeigneter Wohnraum in den Gemeinden, in denen Downsizer leben möchten, ein echter Anreiz für Downsizer, während die Skandale um Pacht, Erbbauzinsen und Gebäudesicherheit einige Downsizer abgeschreckt haben.“ Umzug in Neubauwohnungen“, sagt Paula Higgins, Geschäftsführerin der Beratungsgruppe HomeOwners Alliance.
In vielen Gegenden konkurrieren Downsizer mit jungen Paaren und Familien um kleinere Häuser. Richard Oliver, ein pensionierter Generalmajor, verkauft sein Haus mit fünf Schlafzimmern auf einem 1,25 Hektar großen Grundstück außerhalb von Devizes, Wiltshire, für 1,35 Millionen Pfund, damit er ein Haus oder eine Wohnung mit zwei oder drei Schlafzimmern in der Nähe seiner Familie im Bristoler Vorort Clifton kaufen kann .
„Als Imker hätte ich gerne einen Garten, in dem ich ein paar Bienenvölker bewirtschaften könnte, aber mir ist klar, dass die Nachfrage nach Grundstücken in Clifton so groß ist, dass ich möglicherweise zuerst in eine Mietwohnung umziehen muss“, sagt Oliver, der dabei ist er ist Ende siebzig.
Oder Downsizer kämpfen gegeneinander um Häuser. In Narberth, Pembrokeshire, erhält Carol Peett, Gründerin von West Wales Property Finders, jede Woche mehrere Anfragen von Käufern in den Sechzigern und Siebzigern, die große Häuser mit großen Gärten verkaufen möchten, um in Bungalows umzuziehen, von denen es nur wenige und keine gibt, die dies tun auf den Markt kommen, sind teuer.
Im wohlhabenden Henley-on-Thames, Oxfordshire, hatte Jemma Scott, Partnerin bei The Buying Solution, eine achtzigjährige Klientin, die mit ihrer achtzigjährigen Kohorte aus dem Tennisclub um ein Grundstück kämpfte. „Es war brutal“, sagt Scott.
Dennoch sinken die Hypothekenzinsen, was denjenigen, die eine Verkleinerung anstreben, etwas Hoffnung gibt, während diejenigen, denen der Schritt gelingt, oft froh darüber sind, dies getan zu haben.
Nehmen Sie die Schriftstellerin Faith Glasgow. Sie und ihr Mann haben gerade ihr 24-jähriges Haus in Hackney im Osten Londons verkauft, um in ein Haus außerhalb von Wells in Somerset zu ziehen, nur wenige Gehminuten von den Mendip Hills entfernt.
Sie hatten ihre Hypothek bereits abbezahlt, aber die Art und Größe der Häuser, die sie in Somerset in Betracht zogen, waren in der Regel etwa 400.000 Pfund günstiger als Häuser wie ihres in London, was bedeutet, dass sie auf einer beträchtlichen Pauschalsumme sitzen.
„Natürlich vermissen wir Aspekte von Hackney – die Vielfalt, die Nachtläden um die Ecke, unsere Freunde – aber wir wurden sehr willkommen geheißen“, sagt Glasgow. „Die Aussicht auf den Hügel, die schwarzen Sternennächte und die Aussicht auf eine andere Lebensweise machen mir richtig Spaß.“
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