Am nordwestlichen Rand von Shanghai versammelten sich über einhundert Verkäufer in schwarzen Anzügen um eine Nachbildung einer Country Garden-Wohnsiedlung, als ein begeisterter Ausbilder Anleitungen zum Wohnungsverkauf gab.
Hinter dem glitzernden Ausstellungsraum für Project Exquisite bewegten sich Arbeiter und Zementlaster auf einer riesigen Baustelle, auf der die eingerüsteten Türme kurz vor der Fertigstellung standen.
Die Szene erinnerte an die glorreichen Tage des jahrzehntelangen Immobilienbooms in China, aber der Sektor befindet sich in einer Krise. Country Garden, der nach Umsatz größte Entwickler des Landes, hat sich zu einem der prominentesten Überlebenden in einer Branche entwickelt, die seit mehr als einem Jahr von Bauverzögerungen, Zahlungsausfällen und sinkenden Umsätzen geplagt wird.
Die neue politische Unterstützung aus Peking hat bei den Anlegern Hoffnungen geweckt, dass das Schlimmste überstanden ist. Die Regierung sagte diese Woche, sie sei bereit, Kredite in Höhe von über 162 Mrd.
Country Garden war einer der Begünstigten und erhielt eine neue Kreditlinie von 50 Mrd. Rmb (7 Mrd. USD) von der Postal Savings Bank of China und Zugang zu einem Teil von 91 Mrd. USD an neuen Krediten von der Industrial and Commercial Bank of China. Als letzte Woche erstmals die Unterstützungsrichtlinien vorgestellt wurden, die die Fristen für fällige Bankschulden und die Ausgabe von Anleihen verlängern, stiegen die Aktien des Entwicklers und es kündigte eine neue Bezugsrechtsemission an, um rund 500 Millionen US-Dollar aufzubringen.
Mit Tausenden von Projekten im ganzen Land ist Country Garden nicht nur für seine Aktionäre und Anleihegläubiger innerhalb und außerhalb Chinas interessant. Es ist auch ein Barometer für die Gesundheit des Immobiliensektors.
„Vor der Politik waren wir uns nicht sicher, ob eines der Unternehmen des Privatsektors überleben könnte“, sagte Andy Suen, Leiter der Kreditanalyse für Asien ohne Japan bei PineBridge Investments, und beschrieb die Maßnahmen der Regierung als „Game Changer“.
„Nach dieser Reihe von Richtlinien glauben wir, dass zumindest einige von ihnen überleben können. Das gibt Investoren die Möglichkeit, die Überlebenden auszuwählen.“
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„Ersatzkundgebung“
Die Kundgebung war zum Teil von Erleichterung getrieben. Country Garden ist aufgrund einer sogenannten „schweren Depression“ auf dem Immobilienmarkt zunehmend unter Druck geraten. Eine seiner Anleihen mit Fälligkeit im Jahr 2024 fiel Anfang dieses Monats auf bis zu 14 Cent gegenüber dem Dollar und wird heute immer noch auf einem notleidenden Niveau von etwa 41 Cent gehandelt.
Im Oktober betrug der Gesamtumsatz des Unternehmens 33 Mrd. RMB, weit unter 54 Mrd. RMB im gleichen Monat vor zwei Jahren und 46 Mrd. RMB im letzten Jahr, als die Krise bereits im Gange war.
Aber im Gegensatz zu Evergrande, dem am höchsten verschuldeten Entwickler der Welt, ist Country Garden bisher nicht mit seinen Schulden in Verzug geraten, die sich Ende Juni auf fast 300 Mrd. Rmb (42 Mrd. USD) beliefen.
Entwickler mit Investment-Grade-Ratings im chinesischen Immobiliensektor befinden sich größtenteils in Staatsbesitz. Im Privatsektor, wo Unternehmen aggressiv Kredite aufnehmen, sind nur eine Handvoll Firmen, darunter Vanke, noch mit Investment Grade bewertet, während viele andere Namen wie Evergrande, Fantasia Holdings, Modern Land (China) und Kaisa Group Zahlungen verpasst haben.
Country Garden, das Anfang dieses Jahres sein Investment-Grade-Rating verloren hat, liegt irgendwo dazwischen. Es konnte sich auf seinen großen Cash-Stapel verlassen, der sich Ende Juni auf 150 Mrd. Rmb belief, um die Verlangsamung des Sektors zu überstehen, die durch Pekings Politik zur Reduzierung der Hebelwirkung von Entwicklern verschärft wurde. Laut Zwischenbericht erzielte das Unternehmen im ersten Halbjahr 2022 einen kleinen Gewinn von 612 Mio. Rmb.
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Diese Zahl verblasst im Vergleich zu den Gewinnen von 29 Mrd. Rmb im Jahr 2017, nach einem Zeitraum von zwei Jahrzehnten, in dem Reformen und eine rasche Urbanisierung den Aufstieg der privaten Immobilienentwicklung in China vorangetrieben haben.
Der Vorsitzende von Country Garden, Yang Guoqiang, wurde 1955 in einer armen Familie im ländlichen Guangdong, einer südlichen Provinz, geboren. Chinesischen Medienberichten zufolge trug er als Kind keine Schuhe und konnte seine Mittelschulprüfung nur nach einem Regierungsstipendium abschließen von Rmb2 (28 Cent). Bevor er das Unternehmen 2007 an die Börse brachte, übertrug er seine Anteile an seine Tochter Yang Huiyan und machte sie damit zur reichsten Frau Asiens.
Heute hat Country Garden über 3.000 Projekte, mehr als doppelt so viele wie 2017, wobei die überwiegende Mehrheit außerhalb von Guangdong liegt. Das Grundstück für die Exquisite-Entwicklung in Shanghai wurde im Juni letzten Jahres gekauft, lange nachdem die Immobilienkrise bereits Einzug gehalten hatte. Obwohl es erst 2024 fertiggestellt wird, sind bereits 600 seiner 700 Wohnungen verkauft.
Ein Manager des Unternehmens am Exquisite-Standort sagte, der Bau habe sich nur während der zweimonatigen Sperrung der Stadt verzögert, um einen Covid-Ausbruch zu kontrollieren. „Die neue Richtlinie hat kaum Auswirkungen auf die Projekte in Shanghai“, sagte sie und sagte, dass Probleme für Entwickler in Städten der unteren Ebene lägen.
„Insgesamt haben die Käufer in Shanghai mehr Vertrauen in ihre Regierung“, fügte sie hinzu. „Wer ein Haus kauft, kauft den Standort“.
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Risiken bleiben
Die Situation in Shanghai verdeckt die Risiken, denen das Unternehmen ausgesetzt ist. Die meisten Projekte von Country Garden befinden sich nicht in den wohlhabendsten Städten Chinas.
„Die wirtschaftliche Situation der Städte der unteren Ebene war schwächer [during] die wirtschaftliche Verlangsamung in China und die Immobilienpreise sind ebenfalls stärker gesunken als in hochrangigen Städten“, sagte Kaven Tsang von Moody’s, der Country Garden Anfang dieses Monats von Investment-Grade herabgestuft hatte.
Er fügte hinzu, dass Moody’s keine Bauverzögerungen an anderen Standorten von Country Garden bekannt seien, sagte jedoch, dass das Unternehmen auf Bargeld angewiesen sei, um seine Schulden zurückzuzahlen, und Probleme beim Zugang zu Finanzmitteln habe.
Ein Sprecher von Country Garden sagte, dass man sich zwar in den letzten Jahren wegen ihrer hohen Sicherheit auf die Städte der Spitzenklasse konzentriert habe, aber „den unteren Markt nicht aufgegeben habe“.
„Einige kleinere Städte haben immer noch eine große Bevölkerung und die Menschen dort vertrauen Country Garden“.
Die Schwierigkeit, den Fortschritt an Tausenden von Standorten in China zu bewerten, insbesondere wenn Pandemieregeln den Zugang zum Land und die Bewegung darin stark einschränken, ist eine große Herausforderung für Investoren und Analysten.
Viele Anleihen von Country Garden, insbesondere diejenigen, die erst nach mehreren Jahren fällig werden, beinhalten ein Ausfallrisiko. S&P zitierte bei der Herabstufung in der vergangenen Woche „einengende Finanzierungskanäle“ und zog seine Ratings auf Wunsch des Unternehmens zurück.
Die neue Politik der Regierung, die laut S&P einen Wendepunkt markieren und 1 Billion Rmb an frischer Liquidität freisetzen wird, soll dieses Problem angehen.
Am Rande von Shanghai im Exquisite-Projekt sollen die letzten 100 Wohnungen innerhalb des nächsten Monats verkauft werden. Für Yang Guoqiang und die Investoren seines Unternehmens stellt sich die Frage, ob dies auch für ganz China gilt.
Zusätzliche Berichterstattung von Hudson Lockett in Hongkong