Seit dem Ende der Null-Covid-Politik in China Ende letzten Jahres ist die Immobilienmaklerin Wu Hong so damit beschäftigt, neue Hinweise zu jagen, dass sie keine Zeit mehr hat, mit ihren Kollegen herumzusitzen und Karten zu spielen. „Jetzt verbringe ich so viel Zeit damit, mit Kunden zu sprechen, dass ich oft Schmerzen im Hals habe“, sagte Wu.
Aber ihre harte Arbeit schlägt sich nicht in Verkäufen nieder. Die Verkäufe neu gebauter Häuser in Wuhu, einer Stadt im Osten Chinas, etwa 300 km von Shanghai entfernt, stiegen im vergangenen Monat um 10 Prozent von 448 Immobilien im Dezember. Aber sie bleiben fast zwei Drittel unter den 1.341 verkauften Immobilien im Januar 2022.
Die laue Immobilienerholung in Wuhu unterstreicht die Herausforderungen für die politischen Entscheidungsträger Chinas, den Immobilienmarkt des Landes zu stimulieren, einen kritischen Wachstumsmotor, der in den letzten zwei Jahren unter dem harten Durchgreifen der Regierung und den Kontrollen von Covid-19 ins Stocken geraten ist.
Selbst nach den Maßstäben anderer chinesischer Städte hat Wuhu eine Fülle von unverkauften Häusern, sagte eine Person, die über die Angelegenheit informiert wurde.
„Hauskäufer sind zurück“, sagte ein leitender Angestellter eines Entwicklers mit Projekten in Wuhu. „Aber sie treffen ihre Entscheidungen vorsichtiger, weil sie befürchten, dass die Preise, die sich abgeschwächt haben, weiter sinken werden.“
Chinas Immobiliensektor macht schätzungsweise etwa 30 Prozent der gesamten Wirtschaftsleistung aus und ist eng mit den Finanzen der lokalen Regierungen verbunden, die im vergangenen Jahr 6,7 Billionen RMB (990 Milliarden US-Dollar) – oder ein Drittel der gesamten Steuereinnahmen – aus Land erwirtschafteten Verkauf an Entwickler.
Aber staatliche Beschränkungen für hohe Leverage in diesem Sektor, die Spekulation und riskante Kreditvergabe einschränken sollen – bekannt als die „Drei-Rote-Linien“-Politik – haben Entwickler von Bargeld ausgehungert, einige in Zahlungsverzug getrieben, Projekte eingefroren und Hausverkäufe und Preise in den Keller getrieben.
Laut Wind, einem Anbieter von Finanzdaten, gingen die Verkäufe von neu gebauten Häusern in Chinas 30 Großstädten im Jahr 2022 um 31 Prozent zurück und gingen im vergangenen Monat weiter zurück.
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In Wuhu kostete eine durchschnittliche 90-Quadratmeter-Wohnung im letzten Monat etwa 900.000 Rmb (133.000 US-Dollar), immer noch ein Fünftel weniger als im Vorjahr.
Selbst mit der Wiedereröffnung des Landes und der Lockerung der Leverage-Grenzen der Regierung, um das Wachstum anzukurbeln, „sind die wirtschaftlichen Fundamentaldaten zu schwach, um eine dramatische Wende im Immobiliensektor zu unterstützen“, sagte Bo Zhuang, ein in Singapur ansässiger Ökonom bei Loomis Sayles.
Das hat die Entwickler dazu veranlasst, aggressive Schritte zu unternehmen, um den Verkauf wiederzubeleben. Anstatt sich an einen staatlich auferlegten Mindestpreis zu halten, der eingeführt wurde, um die Einnahmen der Kommunalverwaltung zu sichern, hat das Golden Scale House, ein Wohnprojekt in einem Vorort von Wuhu, einen Monat nach Abschluss eines Verkaufs einen Renovierungszuschuss in Höhe von 230.000 Rmb angeboten.
Während die Verkäufe im Januar gegenüber dem Vormonat um ein Drittel stiegen, sagte ein GSH-Beamter, dass das Projekt nach dem Rabatt, der etwa 20 Prozent des Preises einer durchschnittlichen Wohnung mit drei Schlafzimmern entsprach, kaum einen Gewinn erzielte.
„Wir haben ein sehr schlechtes Jahr 2022 durchgemacht“, sagte die Person, die um Anonymität bat. „Wir müssen Cashflow generieren, um zu überleben.“
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Die alternde Bevölkerung von Wuhu ist auch teilweise für den Rückgang der Immobilienpreise verantwortlich. Wie viele ihrer Kollegen im Landesinneren war die Stadt in den letzten Jahren mit einer Abwanderung junger Menschen konfrontiert, einer Hauptquelle der Nachfrage nach neuen Wohnungen.
„Mittzwanziger würden lieber einen Keller in Shanghai mieten und eine Zukunft haben, als bei ihren Eltern zu bleiben und hier 12 Stunden am Tag in einer Fabrik mit wenig Wachstumspotenzial zu arbeiten“, sagte ein Beamter des Arbeitsmarktes des Bezirks Jiujiang.
In der No 1 Park Avenue, einem beliebten Wohnkomplex in einem Vorort von Wuhu, der vor sieben Jahren fertiggestellt und ausverkauft wurde, sind mehr als 10 Prozent der Wohnungen nie bewohnt worden, so ein internes Dokument der örtlichen Hausbesitzervereinigung. Makler sagten, viele seien als Investition gekauft worden, in der Hoffnung, dass die Preise steigen würden.
Die lokale Regierung von Wuhu ist gespannt auf eine Erholung des Marktes und kündigt eine Reihe von Anreizen seit der zweiten Hälfte des Jahres 2022 an, darunter Subventionen für den Wohnungskauf im Wert von bis zu 10 Prozent Rabatt.
„Wie erwarten Sie, dass die Preise für neue Eigenheime steigen werden, wenn so viele bestehende Eigenheime zu einem reduzierten Preis zu haben sind?“ sagte ein Entwickler mit Betrieben in Wuhu.
Lokale Hauskäufer äußerten Vorsicht. „Es besteht kein Grund zur Eile, wenn der Markt noch schwach ist“, sagte Li Hui, ein 30-jähriger Büroangestellter in der Stadt, der seit drei Monaten nach einer Wohnung mit drei Schlafzimmern sucht.
Die lokalen Behörden haben sich ebenfalls eingemischt, um den Verkauf von Grundstücken zu stützen, auf die sich die Regierung verlässt, um über die Runden zu kommen. Letzten Monat hat das Finanzamt der Stadt Wuhu ein Wachstumsziel von 20 Prozent für den Verkauf von Grundstücken in diesem Jahr festgelegt.
Entwickler sind noch nicht überzeugt. „Es wird lange dauern, bis das Vertrauen wiederhergestellt ist“, sagte die Führungskraft des Wuhu-Entwicklers, der nicht plant, in der Stadt zu expandieren. „Davon sind wir noch weit entfernt.“