Peking versucht, bis zu 1 Billion Rmb (148 Mrd.
Chinas Immobiliensektor macht etwa ein Drittel der Gesamtleistung der zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt aus. Der anhaltende Abschwung der Branche war neben den landesweiten Lockdowns durch Covid-19 ein wesentlicher Grund dafür, dass sich das Wachstum im zweiten Quartal auf nur 0,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr verlangsamte.
Die People’s Bank of China wird zunächst zinsgünstige Kredite im Wert von etwa 200 Mrd. Rmb an staatliche Geschäftsbanken vergeben, die mit etwa 1,75 Prozent pro Jahr berechnet werden, so die an den Diskussionen beteiligten Personen.
Gemäß dem Plan, der kürzlich vom chinesischen Staatsrat oder Kabinett genehmigt wurde, werden die Banken die PBoC-Darlehen zusammen mit ihren eigenen, zu Marktzinsen verliehenen Mitteln verwenden, um ins Stocken geratene Immobilienprojekte zu refinanzieren.
Die Regierung hofft, dass die Banken in der Lage sein werden, ihren ursprünglichen Fonds bis zu fünfmal zu hebeln, um insgesamt etwa 1 Billion Rmb aufzubringen und die Finanzierungslücke teilweise zu schließen, die für die Fertigstellung unvollendeter Projekte erforderlich ist, sagten die Personen. Führungskräfte und Analysten von Banken haben jedoch davor gewarnt, dass die PBoC Schwierigkeiten haben könnte, ihren angestrebten Betrag aufzubringen, da die Banken Schwierigkeiten haben werden, Renditen aus notleidenden Immobilienprojekten zu erzielen.
Überschuldete Entwickler mussten im vergangenen Jahr landesweit den Bau von Millionen von Wohnungen aussetzen, was Besorgnis über finanzielle und soziale Turbulenzen aufkommen ließ, wenn immer mehr Hauskäufer Hypothekenzahlungen zurückhalten oder auf die Straße gehen.
Mehrere Entwickler in China sind mit Inlands- und Auslandsschulden in Verzug geraten, nachdem Peking strengere Kreditkontrollen eingeführt hat, was einen der wichtigsten Motoren der Wirtschaft des Landes untergräbt und Millionen von Hauskäufern in der Schwebe lässt.
Analysten warnten jedoch davor, dass das Refinanzierungsprogramm der PBoC nur funktionieren würde, wenn die angestrebten Entwicklungen genügend Cashflow aus dem Verkauf oder der Vermietung unverkaufter Wohnungen generieren könnten, um die neuen Kredite zurückzuzahlen.
„Viele unfertige Wohnprojekte sind bereits ausverkauft oder befinden sich in unterentwickelten Städten, in denen Hauskäufe und Wohnungsmieten schwach sind“, sagte Dan Wang, Chefökonom der Hang Seng Bank China. „Das begrenzt die Anzahl der Entwicklungen, in die der Rettungsfonds investieren kann, ohne einen Verlust zu erleiden.“
Wohnungstransaktionen in kleineren „drittrangigen“ Städten, in denen sich die meisten unfertigen Entwicklungen befinden, gingen in diesem Monat um mehr als ein Drittel gegenüber dem Vorjahr zurück, selbst nachdem die lokalen Behörden zahlreiche Unterstützungsmaßnahmen eingeführt hatten, um die Käufernachfrage anzukurbeln, die von Zinssenkungen bis hin zu Subventionen reichten auf Einkäufe.
Auch betroffene Käufer stehen dem neuen Fonds der Notenbank skeptisch gegenüber.
„Ich sehe keine Hoffnung“, sagte James Lu, ein Verkäufer in der Innenstadt von Zhengzhou, der sich 650.000 RMB geliehen hatte, um eine 910.000 RMB Wohnung zu kaufen. „Dem Entwickler ist das Geld ausgegangen und es macht wirtschaftlich keinen Sinn, das Projekt zu retten.“
Lu ist einer von mehr als 4.900 Käufern von Eigenheimen in Kangqiao Nayunxi, die neun Monate nach Baustopp ihre Hypothekenzahlungen eingestellt haben. Lus monatliche Hypothekenzahlung von 4.000 Rmb verschlingt zwei Drittel des Haushaltseinkommens seiner Familie.
Nach Schätzungen der in Peking ansässigen Everbright Bank haben chinesische Entwickler die Bauarbeiten an bis zu 8 Millionen Häusern ausgesetzt, für deren Fertigstellung weitere 2 Billionen Rmb erforderlich sein werden.
Die Verzögerungen haben ungeduldige Hauskäufer bei mehr als 300 halbfertigen Wohnanlagen – gegenüber 200 zwei Wochen zuvor – dazu veranlasst, in den sozialen Medien anzukündigen, dass sie ihre Hypothekenzahlungen aussetzen werden, bis der Bau wieder aufgenommen wird.
Regierungsberater sagten, das Ausmaß und Tempo der Gegenreaktion habe Pekings Finanzaufsichtsbehörden überrascht, nachdem sie zunächst die Verantwortung für die Lösung der Finanzierungssackgasse an Entwickler und Kommunalverwaltungen delegiert hatten.
„Bauverzögerungen sind nichts Neues“, sagte ein Berater. „Was unerwartet ist, ist die außer Kontrolle geratene Ausbreitung des Problems.“
„Es ist wirklich eine knifflige Situation für die zentralen Behörden, weil sie nicht wollen, dass zu viele moralische Risiken eingegangen werden – oder dass lokale Behörden viele Immobilienschulden übernehmen“, sagte Rory Green, Chefökonom für China bei TS Lombard in London. „Auf der anderen Seite gibt es Fragen der sozialen Stabilität.“
Eine weitere Herausforderung für das Rettungsprogramm ist die hohe Verschuldung, die durch die ins Stocken geratenen Entwicklungen bereits entstanden ist. Viele notleidende Entwickler, angeführt von der China Evergrande Group, waren bereits mit Zahlungen an Gläubiger und Auftragnehmer in Verzug geraten, bevor sie den Bau auf Eis legten. Das könnte die Wiederbelebung der Bauarbeiten erschweren, da bestehende Gläubiger die Rückzahlung fordern, sagten Analysten.
„Viele unvollendete Projekte haben nach Berücksichtigung ihrer bestehenden Schulden keinen oder einen negativen Wert“, sagte eine Führungskraft eines staatlichen Kreditgebers, der von der PBoC gebeten wurde, sich dem Rettungsfonds anzuschließen.
„Wir werden solche Projekte nicht anfassen, auch wenn es politisch korrekt ist“, fügte der Banker hinzu, der darum bat, nicht identifiziert zu werden, da er nicht berechtigt sei, mit ausländischen Medien zu sprechen.
Auftragnehmer verlangen auch routinemäßig Vorauszahlungen. „Wir haben einen hohen Preis für die Kreditvergabe im Immobiliensektor bezahlt“, sagte ein leitender Angestellter bei Asia Cuanon, einem Hersteller von Baudämmstoffen mit Sitz in Shanghai. „Wir werden erst dann mit Entwicklern zusammenarbeiten, wenn wir vollständig bezahlt sind.“
Die PBoC antwortete nicht auf eine per E-Mail gesendete Bitte um Stellungnahme.
Zusätzliche Berichterstattung von Tom Mitchell in Singapur