Chinas „stückweiser“ Konjunkturplan weckt Optimismus auf dem Immobilienmarkt

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Für den in Peking ansässigen Immobilienmakler Xue haben sich die Geschäfte in der vergangenen Woche im Zuge staatlicher Maßnahmen zur Stützung des schwächelnden Immobiliensektors des Landes und der Gesamtwirtschaft wieder erholt.

„Der Bestand an verfügbaren Immobilien nimmt täglich ab“, sagte Xue, der darum bat, mit einem Namen genannt zu werden, und fügte hinzu, es gebe Anzeichen dafür, dass einige Hausbesitzer nach einer langen Zeit sinkender Preise darauf hofften, die Preise wieder anzuheben.

Xues optimistische Prognose wurde nicht allgemein geteilt – andere Makler berichteten von kaum Veränderungen auf dem Markt – aber hochfrequente Immobilienmarktdaten der vergangenen Woche zeigten einen gewissen Anstieg des Käuferinteresses in den größten Städten des Landes, sagten Ökonomen.

Der prekäre Zustand des chinesischen Immobiliensektors, der normalerweise mehr als ein Viertel der Aktivitäten in der zweitgrößten Volkswirtschaft der Welt ausmacht, veranlasste Peking letzte Woche, seine umfassendste Anstrengung seit Jahren zu unternehmen, um die Nachfrage in der verschuldeten Branche wieder anzukurbeln.

Die Maßnahmen, zu denen eine Lockerung der Anforderungen an Hypotheken-Anzahlungen und Zinssätze gehörte, gingen mit umfassenderen Schritten zur Stärkung des Vertrauens einher, die auf den Aktienmarkt des Landes, die Verbraucherstimmung und die schwächelnde Währung Renminbi abzielten.

Zusammengenommen stellten diese Ankündigungen die entschiedenste Anerkennung der politischen Entscheidungsträger für das Ausmaß der Herausforderung dar, vor der Chinas schwächelnde Wirtschaft steht. Ökonomen sagten jedoch, die Anleger würden auf weitere Anzeichen einer spürbaren Auswirkung auf die Inlandsnachfrage warten, bevor sie sich wieder in den Markt wagen.

„Dies sind die bisher stärksten Maßnahmen, wenn es um den Immobilienmarkt geht. Es zeigt also wirklich, dass Peking seinen Worten einiges an Kraft verleiht“, sagte Frederic Neumann, Chefökonom für Asien bei HSBC. „Es bleibt abzuwarten, wie viel Zugkraft sie bekommen.“

Chinas Wirtschaft zeigte im zweiten Quartal Anzeichen dafür, dass die Erholung nach der Pandemie an Dynamik verlor, da rückläufige Immobilienverkäufe zu einem Rückgang der Exporte und der Industrieproduktion führten.

Die Stimmung schwächte sich weiter ab, nachdem es der regierenden Kommunistischen Partei auf ihrer Juli-Sitzung im Politbüro nicht gelungen war, auch nur ein bescheidenes Konjunkturpaket zur Ankurbelung des Aufschwungs auf den Weg zu bringen. Sie gaben zu, dass sie nur „mühsame“ Fortschritte machte, geschweige denn eine erhoffte „Panzerfaust“.

Im August überschwemmten weitere schlechte Nachrichten die Märkte, darunter versäumte Zinszahlungen von Chinas größtem privaten Immobilienentwickler nach Verkäufen, Country Garden; ein großer Verlust beim Rivalen Evergrande, dessen Zahlungsausfall im Jahr 2021 Auswirkungen auf die gesamte Branche hatte; und eine Liquiditätskrise beim Finanzkonglomerat Zhongzhi.

Die Regierung schürte das Misstrauen der Anleger noch weiter, indem sie plötzlich die Veröffentlichung der Daten zur Jugendarbeitslosigkeit einstellte, die ein Rekordniveau erreicht hatten, während die Verbraucherpreise sanken. Im August war die Fabrikaktivität den fünften Monat in Folge rückläufig.

Letzte Woche verschärfte die Regierung jedoch ihre Reaktion. Neben der Senkung der Mindestanzahlungszahlungen für Hypotheken und der Möglichkeit zur Senkung bestehender Hypothekenzinsen wurden auch die Freibeträge bei der Einkommensteuer für die Bildung von Kindern und die Betreuung von Kleinkindern und älteren Menschen erhöht. An der Börse senkten die politischen Entscheidungsträger die Handelsgebühren und ergriffen andere Maßnahmen.

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„Die reflationäre Politik nimmt in einem Tempo zu, das in den letzten Jahren nicht mehr zu beobachten war“, sagte Robin

Hui Shan, Chefökonom für China bei Goldman Sachs, sagte, eine grobe Berechnung der fiskalischen, geldpolitischen und immobilienpolitischen Maßnahmen der Regierung deutete darauf hin, dass sie das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts um etwa 60 Basispunkte steigern könnten.

„Selbst ohne eine ‚Panzerfaust‘ besteht immer noch eine Chance, die Wirtschaft zu stabilisieren und einen Einfluss auf das Wachstum zu haben, wenn man genügend solcher schrittweisen Lockerungsmaßnahmen durchführt“, sagte Shan.

Sie warnte jedoch: „Die Anleger sind noch nicht vollständig überzeugt; Die Leute schauen sich Immobilientransaktionsdaten an, um zu sehen, ob sie wirklich zu stärkeren Verkäufen und Aktivitäten führen.“

Vieles werde von den Preiserwartungen der Käufer abhängen, sagten Analysten. Da die spekulative Aktivität durch den Abschwung und das Überangebot auf dem Markt gedämpft ist und China bereits über eine hohe Wohneigentumsquote und schwache demografische Aussichten verfügt, wird der Großteil der Nachfrage aus Modernisierungen oder einer weiteren Urbanisierung kommen.

„Die Preiserwartung ist ein Bereich, der Käufer möglicherweise zurückhält“, sagte Shan.

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Eine schnellere Urbanisierung wird von weiteren Reformen abhängen Hukou, Chinas streng kontrolliertes Haushaltsregistrierungssystem, das bestimmten Stadtbewohnern das Recht auf städtische Dienstleistungen einräumt. Während einige Städte entspannen Hukouder Prozess ist kompliziert und hochpolitisch.

Neumann wies auf die Möglichkeit künftiger Senkungen der Hypothekenzinsen und Kaufanreize wie Steuersenkungen für Käufer hin und fügte hinzu, dass die Behörden die Maßnahmen verfeinern würden. „Wenn sie keine Zugkraft bekommen, muss man mehr tun“, sagte er.

„Vieles davon geht darum, potenziellen Käufern zu signalisieren, dass die Regierung tatsächlich alles tun wird, um die Immobilienpreise zu stabilisieren.“

Immobilienaktien stiegen diese Woche, nachdem Country Garden einen technischen Zahlungsausfall vermieden hatte, indem es die Zinszahlungen für seine Dollaranleihen erfüllte.

Aber selbst wenn sich der Immobilienmarkt stabilisiert und das zyklische Wachstum zurückkehrt, muss die Regierung eine Reihe von Reformen durchführen, um den Wachstumsmotor Immobilien zu ersetzen und die Wirtschaft auf einen nachhaltigeren Weg zu bringen, sagte Xing.

Globale Banken haben ihre Wirtschaftswachstumserwartungen für 2023 unter das offizielle Regierungsziel von 5 Prozent gesenkt, was selbst den niedrigsten Wert seit Jahrzehnten darstellt.

In politisch heiklen Bereichen wie den Sozialausgaben, die erhöht werden müssen, um den Konsum anzukurbeln, und der Umstrukturierung verschuldeter Kommunalverwaltungen und ihrer Finanzinstrumente sind dringend Reformen erforderlich.

Unterdessen bleibt der Immobilienmarkt in Städten wie Peking deprimiert. In einem Randbezirk der Hauptstadt stellte Ye im April das Haus seiner Eltern auf den Markt. Doch fünf Monate und eine Preissenkung später bleibt es unverkauft.

„Wenn es sich nicht verkauft, ist es das, ich werde den Preis nicht mehr senken“, sagte er.

Zusätzliche Berichterstattung von Andy Lin in London