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Die Häuser im Dragon Pearl Garden haben vielleicht gerissene Rohre und sinkende Fundamente, aber die Hunderten von Menschen, die in diesem heruntergekommenen Viertel in Shanghai leben, haben nicht die Absicht, es in absehbarer Zeit zu verlassen.
Ein Regierungsangebot im Wert von 12 Mio. Rmb (1,6 Mio. USD) – drei Wohnungen im Wert von 4 Mio. Rmb für jeden Haushalt – reicht bei weitem nicht aus, um die Bewohner zum Verlassen zu bewegen. „Ich bleibe bei meinem Haus, es sei denn, die Regierung zahlt mir 20 Mio. RMB für den Umzug“, sagte ein Bewohner mit Nachnamen Wang.
Die Pattsituation verdeutlicht die bevorstehenden Herausforderungen Chinaplant, den Immobiliensektor unter anderem durch die Sanierung der teilweise historischen und oft schlecht erhaltenen Gebäude in älteren Vierteln oder sogenannten städtischen Dörfern wiederzubeleben.
Ihre Umwandlung in Einkaufszentren, Bürogebäude und Wohnwohnungen dient seit vielen Jahren als Wachstumsmotor für die zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt, die nach der Aufhebung der Covid-19-Beschränkungen nur mit Mühe wieder auf die Beine kommt. Mehr als ein Viertel der Wirtschaftstätigkeit Chinas hängt mit Immobilien zusammen, aber viele verschuldete Entwickler haben Probleme.
Im Jahr 2015 trugen Pekings Bemühungen zur Sanierung dieser heruntergekommenen Viertel dazu bei, einen Einbruch bei den Immobilienverkäufen auszugleichen. Es folgte ein Immobilienboom, als die lokalen Behörden Billionen von Renminbi, besichert durch günstige Kredite, für den Abriss alter Wohnungen zur Sanierung ausgaben.
Anschließend begaben sich die vertriebenen Bewohner auf eine Kauftour, angeheizt durch Entschädigungszahlungen. Donghai Securities mit Sitz in Changzhou schätzte, dass es in den 21 größten Städten Chinas Ende letzten Jahres mindestens 10 Millionen Häuser in städtischen Dörfern gab.
Regierungsbeamte hoffen, dass eine solche Sanierung nun ähnliche Vorteile bringen wird. Der Staatsrat bzw. das Kabinett erklärte im Juli, dass die Regierung „aktiv“ mit der Sanierung großer Städte beginnen werde, um „die Inlandsnachfrage anzukurbeln“. Die People’s Bank of China sagte in einem Bericht, dass das Finanzsystem die Unterstützung für das Projekt „verstärken“ werde.
Laut einem Beamten der China Development Bank, die bei der Finanzierung früherer Sanierungsmaßnahmen mitgewirkt hat, könnte die jüngste Kampagne 35 Städte abdecken und in den nächsten fünf Jahren Gesamtinvestitionen von bis zu 9 Billionen RMB von Entwicklern anziehen. „Dies ist der einzige Lichtblick in Chinas Wirtschaftsimpulsen, der bisher wenig gebracht hat“, sagte der Beamte.
Trotz der Beschreibung des jüngsten Programms durch Ministerpräsident Li Qiang als „wichtige Maßnahme“ zur Wiederbelebung der sinkenden Wirtschaft des Landes sind Ökonomen skeptischer. „Einige alte Häuser werden möglicherweise abgerissen und neue Wohnungen gebaut, aber die Auswirkungen auf die Wirtschaft werden begrenzt sein“, sagte Dan Wang, Chefökonom der Hang Seng Bank China.
Anders als in der Vergangenheit, als Bauträger heruntergekommene Wohnungen in Kleinstädten zu geringen Kosten aufkauften und sie schnell und mit hohem Gewinn in hochwertige Wohnanlagen oder Einkaufszentren umwandelten, fordern Mieter höhere Beträge. Der jüngste Sanierungsschub konzentriert sich auch auf die Randbezirke großer Städte, von denen viele im Besitz ländlicher Genossenschaften und nicht der Regierung sind und daher Anspruch auf niedrigere Entschädigungssätze haben.
„Die Bewohner streben nach einer höheren Umzugsentschädigung, unabhängig davon, wohin die Immobilienpreise gehen“, sagte James Wang, ein in Wuhan ansässiger Entwickler, der an Sanierungsprojekten gearbeitet hat.
Um traditionelle Viertel zu schützen, haben viele Städte Grenzwerte dafür festgelegt, wie viele alte Häuser abgerissen werden dürfen. Im Juli forderte der Staatsrat die lokalen Behörden auf, Wohnungen in bezahlbaren Wohnraum umzuwandeln, der, wenn überhaupt, nur geringe Margen bietet.
Diese Faktoren haben es für private Entwickler schwieriger gemacht, Gewinne aus Projekten zu erzielen, die hohe zweistellige Renditen einbringen könnten.
„Wir konnten mit der Entwicklung schnell einen Gewinn erzielen [urban villages]“, sagte Wang, der in Wuhan ansässige Entwickler. „Jetzt dauert es viel länger, bis sich die Investitionen amortisieren, und manchmal erleiden wir einen Verlust.“
Da private Bauträger zögern, in den Markt einzutreten, werden einige staatliche Bauträger und kommunale Finanzierungsinstrumente, die vom Zugang zu günstigen Krediten profitieren, ermutigt, sich zu engagieren.
„Wir tun dies eher aus politischen als aus wirtschaftlichen Erwägungen“, sagte ein Beamter des in Hubei ansässigen Unternehmens Xiangyang Xinqicheng Construction and Development, einem LGFV, das letzten Monat 790 Mio.
Doch während sich Chinas Wirtschaftsaussichten eintrüben, haben die LGFVs auch mit einem Anstieg der Schuldenzahlungen und einer schleppenden Leistung zu kämpfen.
Die Regierung muss „ein tragfähiges Geschäftsmodell für“ finden [urban village] Sanierung“, sagte ein leitender Angestellter eines in Xi’an ansässigen staatlichen Projektentwicklers, der vor zwei Jahren bei der Sanierung einer Altstadt mehr als 200 Mio. Rmb verloren hatte.
Bei Dragon Pearl seien führende Bauträger wie Vanke und Country Garden bereits von dem Plan zurückgetreten, so der Anwohner Wang, der hinzufügte, dass die Bauträger nicht bereit seien, die Forderungen der Anwohner zu zahlen. Vanke und Country Garden antworteten nicht auf Anfragen nach Kommentaren.
Die Sanierung „sollte nicht auf Kosten der Anwohner erfolgen“, sagte Wang. „Im Moment kann es sich die Behörde nicht leisten, uns zu verdrängen. Es macht mir nichts aus, noch ein paar Jahre auf einen besseren Vergütungsplan zu warten.“